吹向风口的住房租赁市场一面是企业呼喊参与住宅租赁业务没有

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一面是企业呼喊参与住宅租赁业务没有盈利空间，另一面则是租房人超高的房租收入比。

7月中上旬(7.1-7.20)，北京新房、二手房市场成交出现“双降”:新建商品住宅(不含保障房)网签888套，环比6月中上旬下降28.5%，同比2016年7月同期下滑66.9%;二手住宅网签4651套，环比6月中上旬下降20.4%，同比2016年7月同期下滑66.5%。

严厉的楼市调控政策下，北京新房、二手房市场迅速降温，成交量大幅跳水。但与之形成鲜明对比的是住房租赁市场，整体呈现“量升价微涨”的态势。

由于住房租赁市场的刚需属性和政策利好倾斜，市场的长期发展前景看好。不少业内人士对此发出疑问，住房租赁市场会是吹向风口的下一只猪吗?

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租房市场持续升温

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受大学毕业生租房和年中跳槽季换房的叠加影响，每年七八月份成为一二线城市住房租赁市场的成交黄金期，租金价格也会随市场行情出现20%左右的涨幅。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，从6月开始，北京的住房租赁市场就提前进入“量升价涨”的黄金周期，交易量环比5月增长6.3%，同比2016年同期也增长了26.8%，6月月租金均价环比5月上涨1.3%，达到了4410元/套。

从年度成交数据看，全国住房租赁市场的成交规模也呈现逐年扩大的趋势，租金价格在平稳中微幅提升。

链家研究院发布的《租赁崛起》报告显示，中国的租房市场已经进入万亿规模体量，并仍在逐年增长。央视发起的《中国经济生活大调查(2016-2017)》证实了相同趋势:一线城市受访者的首次购房年龄不断推迟，从2013年的30岁，到2016年的34岁，表明越来越多的人被截留在租房市场。华兴资本则在此趋势基础上，依据住房自有率和租金占比变化推算出，2027年(即十年后)中国住房租赁市场规模将达到5亿元，较目前翻五番。

住房租赁市场成交持续升温，根本上源于大城市对人才的吸虹效应，造就的租房刚性需求。但租房市场近期备受关注，包括部分住房租赁概念股的强劲表现，则与政府鼓励“购租并举”的政策导向密不可分。

发展租房调节供求关系

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“购租并举”的住房制度建设，通过发展租房市场，直接推动存量房市场的盘活，吸纳大量的闲置房屋进入市场流通，一定程度上对稳定经济、调节新房市场起到作用。因此，政府近期连续出台了一系列政策，加快发展住房租赁市场。

7月11日，北京市住建委发布的《北京市住房和城乡建设发展白皮书(2017)》强调，北京市2017年以建立购租并举的住房制度为主要方向，继续坚定不移加强和完善房地产市场调控。

7月17日，广州政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

7月20日，住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，并选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点。

从政策制定的逻辑看，加大租赁房屋的供应量，通过有效满足城市租房人的住房需求，推迟部分购房者的买房计划，而将其留在住房租赁市场，减少新房市场的购买需求，从而影响新房市场的供求关系，推动房价下降。

经济学家袁钢明则认为，在目前没有房产税的情况下，活跃租房市场是扩大房地产需求、提供房地产支撑的措施，会对冲目前楼市调控政策的影响，使房价下降的趋势有所减缓。

房企抢滩租房市场

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除了建设“购租并举”的住房制度，政府还提倡“发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业”，并从前端的土地出让环节，也加大了对机构参与租房市场的政策倾斜。

自2016年出现的“限房价、竞地价、竞自持”的新型土地出让制度，就从源头上限定了拍地企业自持的租赁性住房面积。近期北京市住建委再次表示，今后5年仍将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。

品牌房企一贯精于解读房地产政策导向，加之新房市场整体利润空间压缩，租房市场成为房企眼中的新蛋糕。于是，诸如万科、首创、融创、龙湖等品牌房企，或积极参与自持拿地，或推出长租公寓业务，或直接入股中介公司，提前布局房屋租赁市场。

但是，由于缺乏成熟的盈利模式以及混乱的运营环境，住房租赁行业发展一直受到桎梏。中原地产首次分析师张大伟算过一笔账，国内住宅物业租金回报率普遍不超过5%，但资金成本的年华率是5-8个点，因此，开发商正常运作是不可能盈利的。

中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦也曾直言，中央鼓励机构成为租赁市场的房源提供主体，需要建立长效、完善的机制，让运营商能从中获利。并且，租赁立法等配套法规措施也应尽快出台，以保障各方权益。

工资一半交房租

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一面是企业呼喊参与住宅租赁业务没有盈利空间，另一面则是租房人超高的房租收入比。

根据上海易居房地产研究院发布的《全国50城房租收入比研究》显示，6月份全国50个城市中，超七成城市的房租收入比偏高，尤其北京人均住房租金达2748元/月，房租收入比高达58%，意味着平均来看，租房人的工资超过一半都交了房租。

“购租并举”的新政发布后，不仅在意向购房人群中引发轰动，在租房人群中也引发不小轰动，“房租会不会涨?”成为热议的焦点。

对此，国家发展改革委地产研究中心主任刘琳在接受中国网采访人员采访时，明确表示:从理论上说，发展“购租同权”会对租金的上涨有一定的促进作用，尤其是名校周围的房屋的租金，租金有一定的上涨压力。但是从现实看，政策规定了非常明确的落地细则，对缴纳社保、时间等限制条件，会对租赁市场形成一定程度的控制。因此，租金理论上会有上涨的压力，但是不会很大，对租金的影响不会很大。

事实上，由于租房成为城市奋斗人群的刚性住房需求，住房租赁市场是否会成为下一个风口上的产业，就不仅关乎房地产行业和品牌房企的发展，更是一项事关民生的工程。相信在国家政策有效引导与规范下，品牌企业积极参与开发建设，租房市场必将迎来新一轮良性发展，为城市居民的住房需求提供更多、更好的解决方案。