一、供求关系

房子严格意义上是商品属性，既然是商品就存在供需。对于商品房的供给，我们通常以商品房的消化周期来衡量。

当消化周期在36个月，应停止供地，这个时间段是供大于求，房价处于下降状态，需要进行去库存；

18-36个月，要减少供地，这个时间段属于供大于求，房价有下降趋势，但是还没到去库存的阶段。

6-12个月，要增加供地，这个阶段基本是供不应求，房价会有上涨趋势，但是这个阶段我们理解为健康的消化周期。

6个月以下，不仅要增加供地，而且要加快节奏，这个阶段已经满足不了市场需求，房价已经处于上涨趋势。

对于去化周期，一方面是可供开发土地的减少，另一方面是人口的流入。

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二、人口的流入和流出

说道房价高的理由，人口因素是很重要的，人口的流入流出状态决定了这个城市未来的发展潜力，人口净流入比较多的城市多集中在北广上深及新一线城市，而三四线城市和东北的一线城市则出现明显的人口净流出。

简单说人口流入城市房价会出现上涨趋势，而人口净流出城市房价则会出现房价下降趋势。

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当然还有其他的，例如城市的公共资源、城市居民的购买力等等，房价需要分城市而分析，所以如何判断你所在城市未来房价涨跌趋势，不要听任志强说房价一定涨，也不要听马云说未来房价如葱。