提前还贷，等额本息和等额本金哪个更划算? 今天阿木跟大家聊聊住宅投资应该选择

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今天阿木跟大家聊聊住宅投资应该选择哪种还款方式的问题。

L先生看上了南京某楼盘一套92㎡的小户型期房，准备趁着南京房市降温的时候作为短期投资买入。

该房交付时间是2020年，L先生投资这套房子不准备长持，想拿到房后再等两年，过了免征增值税的时间，大概在买房5年后，就卖出。

房子看好了，首付款也凑够了。可是L先生却在选择贷款方式的时候，犹豫了。

选择等额本息，虽然前期每个月的还款额较少，生活更轻松一些。但还款的利息比例太高，5年下来，要比等额本金多还很多利息，这些白白损失的钱太可惜。

选择等额本金，虽然前期还的利息比例较少，能较早、较多地归还本金。但前期月还款太多，这使本来就资金紧张一家人，前两年会过得非常辛苦。而且5年下来，本+息的还款总额要多很多，太累了。

纠结不已的一家人，向阿木询问。

其实在此之前，L先生也咨询了其他一些朋友同事，大家似乎比较倾向于等额本金法，毕竟已经计划5年后就把所有贷款提前还清，少还的利息是一笔不小的数目。

可情况确实如此么?

以L先生的例子:贷款100万，30年，组合利率约5%。

我们首先来看看30年下来两种贷款的整体还款(本+息)情况:

整体来看，30年后等额本息法要多还18.1万

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的利息。但在前23年，都是等额本金法还款总额较多。如下图:

两者的差值还是很多的。

图中所示:因为等额本金法每月还款是逐月递减的，所以在前23年总还款数都是比较多的。在还到10年左右的时候，甚至有十几万的差距。

而考虑到前期还款压力、通胀率等因素，大部分朋友在选择贷款时，都选择了等额本息法。毕竟房贷利率很低，前期省下的钱去投资，也是一笔不小的收益。

我们清楚了两种还款结构的不同，再回到L先生的例子:如果计划提前还款，选择哪种方式呢?

其实，这是一个数学问题:

我们先把时间缩短到1年，假设1年后就还清贷款，还款情况如下:

可以看出，1年后就提前还贷的情况下，选择等额本息法多还了利息430元，好像确实是吃亏了。

但是，请不要忘了这1年时间，等额本息法的每月还款额，累计一共少了18151元

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。

考虑到资金的时间成本，如果把少还的这些钱用来理财，收益能不能弥补多还的利息损失呢?

我们选择和贷款利率一样的产品(年化5%)进行比较，大家请看结果:

计算得出，如果将1年间本息法每月少还的资金存起来，进行理财，当年化率和贷款率相同时，则累计收益(498.51元)

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也和1年中多还的利息基本相同，并未吃亏!

按照L先生的计划，5年后还清的情况如何呢?

时间换作5年后，等额本息法多还利息是10万元(10868.12元)

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而利用等额本息法少还的贷款去进行理财(选择5%年化率的产品)，累计获得约10万元(10283.65元)

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的收益，两者基本相同!

所以，等额本息法，虽然多还了利息，但却享用了少还贷款这部分资金的时间成本!

当贷款利率=投资年化时，两者的价值是相同的!

换言之，如果你能找到超过5%理财收益的产品进行投资，等额本息法更划算!

而超过5%的理财产品太多了吧!

所以，只看到提前还贷多还了利息，就说等额本息法不好，是略显偏颇的。

何况还有那让人谈虎色变的高通胀率!

总之，当下能少还贷款，尽可能多的去充分利用房贷的低利率，才是更优的选择!

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