谢逸枫:打倒房价拐点论!1月70城房价超八成上涨! ?文/谢逸枫老谢警告购房者

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谢逸枫:打倒房价拐点论!1月70城房价超八成上涨!。谢逸枫|拐点|上涨|打倒|城市房价|房价---

?文/谢逸枫

谢逸枫:打倒房价拐点论!1月70城房价超八成上涨!。谢逸枫|拐点|上涨|打倒|城市房价|房价---

老谢警告购房者，千万不听信什么分析师、什么经济学家的“1月一线城市房价拐点论”，这纯粹是胡说八道的不专业谬论。房价数据与现实中的房价，差别非常巨大，不是数据可以代表的。当前一线城市房价都失去了市场拐点信号，无法真实的反映出房价走势，怎么还会有什么拐点之说。毫无疑问，鼓吹房价下跌论、拐点论的舆论，根本就是自欺欺人，明显就是假拐点。不信，你买套房试试，房贷利率上升10%-20%，看房价跌了还是上涨了。

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这不是什么重磅信号。一线城市房价32个月以来首现同比负增长，重要的是显示房价难跌。2018年1月一线城市新房价格同比由上涨转为下降，这是一线城市房价同比32个月以来首次出现负增长。从统计角度看有信号意义，不是体现了一线城市房价真正跌回去年水平，是表明房价上涨容易下跌难，最主要是数据上的房价下跌对购房者毫无意义。未来后续二三线城市也会有类似下跌的可能应该不大，因为供应无法跟上，而去库存的城市不存在调控压力。毫无疑问，分类调控、因城施策的政策基调贯穿2018年，房地产市场分化趋势不变。

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今日国家统计局数据显示，2018年1月70城房价环比、同比是上涨的。其一是70城房价环比上涨拐点，自2015年4月环比首次上涨0.3%，到2018年1月环比上涨，已经连续上涨了33个月，就说房价上涨的时间达到2年9个月。其二是70城房价同比上涨拐点，自2015年8月同比首次上涨1.7%，到2018年1月房价同比上涨，已经连续上涨了29个月，就是说房价上涨时间达到2年5个月。这轮房价上涨成为历史上涨时间最长的，证明房价涨时长，跌时短，涨幅大，跌幅小。

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第一是2018年1月70城房价趋势信号看:释放出六个信号。其一是1月环比的涨幅连续3个月反弹上涨之后再次放缓，52个城市上涨，13城下跌，5个城持平。其二是1月同比的涨幅连续11月回落之后去年12月首次反弹又回落，59个城上涨，11城下跌。其三是1月一线房价同比平均上涨32个月后首次下跌。其四是1月一线城市房价平均环比下跌。其五是1月11个热点城市环比下跌。其六是1月房价城市分化严重，一线城市房价下跌，二三线城市房价上涨。

第二是2018年1月70城房价环比变化看(计算办法，所有指数相加除以70)。2018年1月房价环比上涨0.34%、2017年12月0.48%，11月0.42%，10月0.28%，9月0.19%，8月0.24%，7月0.49%，6月0.70%，5月0.75%，4月0.73%、3月0.71%，2月0.33%，1月0.24%，涨幅连续3个月扩大之后再次收窄，稳中向缓走势不变。说明房价总体一条平稳线上保持着小幅度上涨的趋势。按当前的形势，基本上可以确认2018年房价呈现稳中放缓的走势，不存在直线下跌或房子降价都卖出的“拐点”现象。

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第三是2018年1月70城房价同比变化看(计算办法，所有指数相加除以70)。2018年1月房价同比上涨5.39%，2017年12月6.76%，11月5.53%，10月5.72%，9月6.52%，8月8.2%，7月9.50%，6月9.60%、5月9.68%、4月9.86%、3月10.3%，2月10.6%，1月10.7%。1月的房价涨幅收窄，放缓趋势已经明确，连续19个月最低(2016年5月以来)。说明房价呈现涨幅放缓回落行情，总体一条平稳线上保持高位上涨的趋势。按当前的形势，基本上可以确认2018年房价呈现稳中放缓的走势。

老谢特别需要提醒的是国家统计局的数据并未真实反映出2018年1月70城房价实际涨幅，受限制的行政政策、结构性、区域性、双合同、三合同的因素影响，楼盘实际的成交价高出网签价、统计数据价太多，无法掩盖房价最真实的上涨。因为限购、限贷、限价、限售、限签、限商等限制政策干预之下，一定程度上在掩盖了热点一二线城市的房价大上涨的事实，高价盘、高价房无法取得商品房预售许可证，无法通过网签备案，导致房价统计数据失去真实性，无法体现房价实际变化，形成所谓的城市房价假摔现象。

上面这二组国家统计局的数据彻底击穿房价拐点论谎言，提出2018年1月房价拐点论的理由，主要为调控收紧，货币紧缩，利率上调，融资渠道打压，租赁住房供应。按照国家统计局的数据显示，这轮70城房价涨幅见顶时间是2016年9月环比上涨1.8%，1.8%成为过去连续上涨32个月之中最高月均涨幅，之后一直维持着涨幅放缓回落的趋势，保持着小幅度上涨走势。说明房价不是直接下跌或者是直线下降，是涨幅收窄回落到缓缓上涨的波动过程，这轮房价上涨成为史上最长，达到2年9个月。

第四是从2018年1月70城房价涨跌城市个数看。其一是1月环比52个城市上涨。1月70城房价有13个城市环比下跌，分别是上海、南京、合肥、厦门、南昌、郑州、广州、无锡、蚌埠、泉州、韶关、北海、桂林。另外5城持平的城市有杭州、福州、深圳、惠州、岳阳。1月份，全国新建商品房住宅价格环比下调的城市有13个，主要是韶关、上海、广州、无锡、南京、郑州、泉州、厦门、北海、桂林、合肥、南昌、蚌埠。持平的有5个，上涨的城市有52个城市。

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其二是1月同比个城市上涨59个。1月70城房价11个城市同比下跌，分别是北京、天津、上海、南京、杭州、合肥、福州、郑州、深圳、成都、无锡。因此，二三四线城市房价基本上全面上涨，呈现集中上涨趋势。

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从同比数据看，11个城市的新建商品房住宅价格出现了下调，主要有深圳、无锡、福州、南京、成都、北京、杭州、郑州、合肥、上海，基本都是调控力度最大的一二线城市，而广州、厦门、济南、武流四个城市同比仍是上涨，当中涨幅最大的是广州。在二三线城市中，同比价格上涨明显的城市主要有哈尔滨、沈阳、贵阳、西安、昆明、北海、大连、常德等城市。同比涨幅均超过10%。

第五是按照国家统计局的2018年1月一线城市房价显示，同比平均上涨32个月之后，首次微跌0.3%。这表明房价由上涨转向下跌的数据过程，不代表房价真实下跌。因为房价被政府用无形之手暂时性的按住，更多的是体现了房价数据上的下跌，不是市场房价下跌。最关键是目前一线城市都实施了限价、限签政策的限制性，同时网签的滞后性与产品供应、区域的结构性的因素，这直接导致房价的失真，失去市场拐点信号。

上面这二组国家统计局的房价数据说明四件事一个规律，即其一是中国楼市是非市场化的政策市。其二是政策决定房价，政府决定供需，控制着土地、信贷、税收、网签、价格等一切有关房地产市场的因素。其三是调控的目标不是让房价下跌，维持着平稳才是目的，楼市十年十调，房价屡调屡高。其四是政策是坏时救好时压。一个规律就是中国房价永远是一条平稳线上震荡波动上涨，上涨的时间大于下跌的时间，上涨的幅度大于下跌的幅度。

老谢曾说过，楼市调控每18个月调整一次，这是中国楼市政策最大的特征。实际上在2017年11月限价、限售政策就放松了，而限购、限贷、限商住的政策被2017年以来的人才、户籍政策曲线突破，城市更新释放大量的改善需求，所以热点城市与二线城市出现抢房，房价上涨幅度扩大的现象。2018年1月全国房价、288城房价、100城房价、70城房价都呈现反弹上涨趋势，这或者是年底翘尾导致，也可能是结构性与限价限签政策放松的结果，至少可以证明中国房地产市场是非市场化的，房价易涨难跌魔咒30年以来无法破解。

2018年1月70城一线房价变化看(计算办法，所有指数相加除以70)。其一是初步测算，1月一线城市新建商品住宅价格环比微跌。其二是1月一线城市新建商品住宅同比平均上涨32个月首次负增长。其三是具体城市看，广州房价环比自2015年4月止跌上涨，截止2017年7月，已连续28个月上涨。2017年8月开始下跌，到2018年1月已经连续6个月下跌。广州房价同比自2015年8月止跌上涨，截止2017年12月已连续29个月上涨。说明广州房价即使是下跌，对于房贷利率来比较，依然是上涨的。

北京房价环比自2015年3月止跌上涨，截止2016年10月，已连续20个月上涨。11月持平，12月下跌0.1%。2017年1月持平，2月下跌0.1%，3月上涨0.4%，4月上涨0.2%，5月持平%，6月下跌0.4%，7月下跌0.1%，8月持平，9月下跌0.2%，10月下跌0.2%，11月-12月持平，终于完美的收官，到2018年1月上涨0.2%。北京房价同比自2015年7月止跌上涨，截止2017年9月，已连续27个月上涨。2017年10月开始下跌，到2018年1月下跌0.2%，已经连续4个月。说明北京房价非常抗跌抗调控。

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上海房价环比自2015年4月止跌上涨，截止2016年10月，已连续19个月上涨。11月持平，12月下跌0.1%。2017年1月下跌0.1%，2月上涨0.2%，3月下跌0.1%，4月下跌0.2%，5月持平%，6月下跌0.2%，7月持平，8月持平，9月下跌0.1%，10月上涨0.3%，11月持平，12月上涨0.3%，2018年1月下跌0.4%。上海房价同比自2015年6月止跌上涨，截止2017年8月已连续27个月上涨。到2017年9月开始下跌，到11月连续下跌3个月，12月上涨0.2%，正式由下跌完成逆转上涨。到2018年1月下跌0.2%。

深圳房价环比自2014年12月止跌上涨，截止2016年9月，已连续22个月上涨。到2016年10月开始止涨下跌，一直到2017年12月，其中4月、6月、9月，三次持平，其余12个月下跌。到2018年1月持平，停止下跌。深圳房价同比自2015年4月止跌上涨，截止2017年8月，已连续29个月上涨。到2017年9月开始止涨下跌，一直2017年12月，连续下跌4个月，不过跌幅不断的收窄。到2018年下跌3.4%，连续下跌5个月，说明深圳的过去几年房价涨多跌少，上涨是趋势不变。

第六是2018年1月70城热点城市房价看(计算办法，所有指数相加除以70)。1月“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动，房地产市场总体继续保持稳定。从环比看，有7个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间;深圳、杭州和福州3个城市持平。从同比看，有11个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至3.4个百分点之间，这些城市新建商品住宅价格低于上年同期水平。

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按照国家统计局的数据显示，1月在15个热点环比看，3个持平(深圳、杭州和合肥)，5个上涨(北京、天津、济南、武汉、成都)，7个下降(上海、南京、无锡、合肥、厦门、郑州、广州)。同比看，4个上涨(厦门、济南、武汉、广州)，11个下跌(北京、天津、上海、南京、无锡、杭州、合肥、福州、郑州、深圳、成都)。老谢可以责任的讲，1月70城市热点城市的房价假摔大于真跌，这是因为15个热点城市几乎实施了严重影响房价统计的限价、限签政策，导致房价失去最真实的市场反应，市场的楼盘基本上没有出现房价下降。

这就是老谢一直强调的，除限购、限贷、限商以外，限价、限售、限签政策与“双合同”、三合同的因素，已经掩盖房价上涨的真实性，暂时让房价呈现下降的情景。同时，15个热点城市因区域性及住宅供应与产品的结构性因素，导致房价统计数据失去真实性，一定程度上人为的让房价下降。换句话说，当统计数据来源不真实时，即使是房价表明上看起来是下降的，事实上这是典型的假摔，是上涨。这就是老谢怀疑1月部分70城市房价下降的假摔还是真跌的根据。不为别的，只求站在市场角度说说心里话。

第七是2018年1月70城一二三线房价来看(计算办法，所有指数相加除以70)。其一是1月份，初步测算，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降0.3%。其二是1月二线城市新建商品住宅价格指数同比增幅上涨4.9%。其三是1月三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅6.5%。其四是1月一二三线房价同比看，相比2017年12月份0.6%、5.1%和6.9%、一线城市表现为由正转负，二线城市和三线城市均表现为收窄。