市场研究丨抑制房价快速上涨距离我们还有多远？新年伊始

傻大方小编提示您本文标题是：市场研究丨抑制房价快速上涨距离我们还有多远？。来源是沈阳理想家购房俱乐部。

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新年伊始，南京迎来了租赁房试点城市政策落地的大规模纯租赁住宅用地首场土拍。2月6日南京2018年首场土拍，5幅地块参与竞拍，用地总面积17.95公顷，实际出让面积16.79公顷，出让起始价总额10.47亿元，成交总价10.47亿元，预计可建设租赁住房38.52万平方米

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。最终这5幅地块均顺利拍出，城北燕子矶G01地块、江宁麒麟G02地块、江宁高新园区G03地块、江北浦口新城G04地块及江北浦口核心区G05地块

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的拍卖并没有出现以往动辄几十轮竞价的火爆，均以楼面地价低于3000元/m2的底价楼面价成交

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。这不仅是出于该5幅地块要求全部成品房交付，对建筑施工资质和专业度有相应要求的壁垒，恐怕也还存在对租赁房投资建设的风险不确定性和未来运营平台、资源等前景不明的担忧吧。

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去年七月底，住建部提出在人口净流入城市发展租赁市场后，在一个月的时间里，试点城市纷纷响应，包括南京在内，先后有10个城市出台了住房租赁的相关政策和举措。南京首次租赁性质土地拍卖，成为发展南京租赁房市场关键的一环。根据房产局官方的蓝图，在成立住房租赁管理联盟的同时，还在组建一批住房租赁企业的队伍，其中包括：不少于14家的国有住房租赁企业，试点混合所有制的企业在4家以上，房产经纪机构不少于二家等。从阵仗来看，对租赁房从供应到出租，基本形成了一条龙，那么拿地企业还有什么可犹豫的呢？

其实其中最关键的就是此前开发企业基本上都是以短平快的运营模式在运作项目，只要自有+借贷取得拿地资金，就可以用土地去银行抵押贷款，进行前期和土建，一般多层、小高层、高层和超高层（建筑高度100米及以上）住宅的建设周期不尽相同，短则1-2年，长则3-5年，期间不断用销售收入归还借款和产生利润的滚动开发模式，而缺乏租赁房这种短期“全情“投入、长期缓慢回收资金（租金）的运作经验和风险应对机制。

根据本次拍卖的5幅地块全部为”地块上所建房屋，不得销售，不得分割转让，不得分割抵押“的”三不“要求的话，以城北燕子矶G01地块为例，企业的投入和产出会是怎样的呢？

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图片来源：南京新浪乐居

投入方面，静态估算，从取地到交付合计4年时间，期间的总投入大约为6.52亿元

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，下表为一般开发过程中的主要科目正常收费标准下进行预估，未含各企业自身的个性化需要及支出。

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收入的测算主要是租金

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。以燕子矶该地块周边项目弘阳燕江府和中航国际社区来看，目前有二手房出售

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，售价基本在24000-26000（毛坯/精装）

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，周边老旧二手房住宅租金为12-15元/m2/月

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（以房龄10年以内为例，老旧房屋租金更低），根据该地段租金涨幅不高的特点，预计3-4年后弘阳与中航两项目的租金可达到18-20元/m2/月

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，而本地块为在当年实现出租率50%，并在3年内超过90%的回现目的，拟采取低起始租金、较高租金增幅的策略，预计66年的总租金收益为11.28亿元

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。

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按照上述估算，70年该项目的毛利润为4.76亿元

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，确实是一个漫长的过程啊，是否值得，就仁者见仁，智者见智了。

不过租赁房也是需要缴纳各项税费的。

房屋租赁需缴纳的税务：

1、房产税

出租房屋（房东）一方要按照房屋租金年收入的12%缴纳房产税。

2、印花税

出租方与承租方在办理租赁登记时应按照租赁合同上所写租房金额的千分之一缴纳印花税。

3、营业税

出租方（单位和个人）应按租金收入的5%交纳营业税，其中个人出租房屋月租金收入在800元以下的免纳营业税。

4、所得税

企业是出租方，那么就应该缴纳企业所得税（预证25%）；

如果是出租方是个人，应缴纳个人所得税。

按公式：{租金-（1+2+3+4+5）}-N*10%来缴税。月租金在4000元以下时，N=800；月租金在4000元以上时，N=租金的20%。

土地使用税：每平方米2-8元收取。（本轮租赁土地出让是按照之前收取土地增值税还是土地使用税，目前没有明确说法）

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交出上述这些税费后的净利润会更低，对于经营理念较为激进，而且在滚动开发上长袖善舞的品牌开发商而言，自然是不会轻易介入租赁房的开发了，因此通过今年100万平米左右的租赁房供应计划达到抑制房价上涨的目标是否仍任重而道远呢？

不过，从政策指向性来看，租赁房改善供应结构和渠道，从中长期看，成为抑制房价过快上涨的重要手段已成必然。而最近出台的中央一号文件也将在探索三权分置，适度放活宅基地和农民房屋使用权方面起到关键作用。相信3-5年内，房地产市场将会开启租售并驾的新局面，租赁市场的兴起和渐入佳境无疑是逐渐改变需求格局以及对房价的预期，从而抑制房价泡沫的利器。