央媒开年剑指楼市厦门节后房价上涨逻辑已悄然改变近期

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近期，多部委都已陆续召开年度会议，对今年房地产调控也都做了相关部署。2018年调控政策有啥“硬招”?稳楼市关键棋子落在哪儿?

春节过后，房价的走向更成为人们最关心的话题!房子对很多人来说，依然是一笔重要的财富，买房是还一次重要的资产配置行为。

潮水退去后，今年在厦门买房，要像选配偶一样的擦亮眼睛去选房子，房价上涨的逻辑已悄然改变……

一、新华社开年发文，定调2018年楼市走向

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大年初一(2月16日)，新华社发表了题为《“房住不炒”让房价渐回理性》，就2018年楼市调控发文，房价调控并非这轮调控的终极目标!2018楼市将继续从紧调控!文章指出:

日光盘、地王热、开发商坐地涨价……类似楼市“高烧”现象逐渐退幕，在“房住不炒”指挥棒作用下，供需两侧发力的调控政策效果显现，房价渐回理性通道。

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“房子是用来住的，不是用来炒的”为房地产市场正本清源:房屋的真实价值在于其居住属性。以此为出发点，去年百余城市陆续采取限购、限贷、限商、限售政策，掐断楼市投机炒房通道，逼退楼市“高温”。

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对于厦门楼市而言，调控的紧箍咒下，房价的变化是最直接。

昨天国家统计局公布了70个大中城市房价变动情况，其中厦门1月新建商品住宅价格环比下跌0.3%，降幅位居全国第2位，二手住宅价格环比下跌0.8%，降幅位居全国第1。

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最近两个月厦门二手房价领跌全国，累计降幅达到了1.5%。厦门二手房价已连跌10个月，环比累计下跌4.6%。

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粗略算下，这意味着一套400万的房子就少了18万，再算上倒贴的近10万的利息，一下就亏了将近30万!事实上，厦门很多二手房的价格跌幅远超过4.6%。

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那么除了房价回归“理性”外，本轮调控的终极目标究竟是什么?

住建部部长王蒙徽明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

房地产长期平稳健康发展的根基正在夯实，房价非理性上涨根源正在被拔除，投机炒房势力失去卷土重来的土壤。

住建部强调2018年房地产市场“从紧”调控。王蒙徽说，

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坚持调控目标不动摇、力度不放松”，要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施。

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同时，楼市调控将提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。强调“分类调控”“差别化调控”，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

对于地方调控，住建部相关负责人表示，地方调控前提是必须符合中央调控政策，不能违背大的政策，否则就要进行干预。同时，地方应在“差别化调控”中对政策进行更加清晰的解读，避免市场对政策误读而对预期产生不利影响。

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为防范资金变相进入楼市，对市场风险进行有效监管和化解，央行提出2018年要加强房地产金融宏观审慎管理，银监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。

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二、银行“闸门”收紧，房价上涨逻辑悄然改变

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过去两年(16、17)，什么力量在推动着中国的房价从南到北、从东到西，一二三线城市集体性的鸡犬升天?

城市化水平低?居民收入增加?城市人口增加?显然都不是，是泛滥的货币和信贷。

福建跟浙江很像，民间借贷非常发达，借钱投资的观念非常深厚，厦门人非常喜欢利用杠杆投资。

截至2017年10月份，厦门的住户存款余额是2289.8亿元，住户贷款余额是4202.7亿元，居民资金杠杆率高达183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民杠杆率位列全国第一，甚至比深圳还高。

如此漫天撒钱的节奏，楼市能不火吗?如此高的杠杆率，房价能不涨吗?2015第四季度至2017第一季度，厦门的房价上涨，颠覆了很多人对房价的认知。

我们必须要明白，杠杆和货币确实能推动房价短期大涨，。但是杠杆越高，市场的风险就越大，因为高杠杆是依赖于宽松的货币环境，只要信贷收紧，楼市就会明显感觉不适。

因过去的大水漫灌，金融风险在不断增加。防范和化解金融风险，是一场输不起的战役。2017年中央经济工作会议提出，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。其中，促进形成金融和房地产的良性循环，是防控金融风险的重要内容。

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促进形成金融和房地产的良性循环，是防控金融风险的重要内容，也是备受各方关注的热点话题。

金融和房地产之间良性循环的形成，一方面，需要着力防范房地产泡沫风险，重点是控制居民杠杆率过快增长，严肃查处各类违规房地产融资行为。另一方面，需要发挥金融工具的匹配性，支持租购并举住房制度的建设。

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此外，还要创新金融产品和金融服务，利用不动产证券化产品将住房租赁市场与金融市场有效衔接。

金融和房地产良性循环，要求金融既要支持、促进房地产市场良性健康发展，支持房地产长效机制的建立，同时又不能助长投机和泡沫。

三、买房要有新认知，2018楼市分水岭来了

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2018，注定是楼市新旧时代的分水岭!之所以说注定，是因为类似的楼市转折点，近年来总共出现过两次，而且有规律可循。

98年，转折点的标志是房改。

08年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。

18年，转折点的标志是住房属性的明确变化。

房地产的下个十年，自2018开始。

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首先，是价格不会再大涨。

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去年最热的时候，动辄5%的单月涨幅，如今再也不会出现。热点城市再热，涨幅也没有超过1%每月。

其次，是低首付再也拿不到了。

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不说银行目前首套房40%，二套房动辄60%，就连开发商、中介想让你提前买房，想给你些首付贷也做不到了。

最后，是交易被严格限制，想变现越来越难。

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这一轮调控，跟过去的最大不同之处在于，过去是不让你买，但这次还不让你卖。过去，限购限贷是调控的主力军。

但是这一次，限价，限卖变成了主流，看看全国有多少个城市进行了限售，你就明白，逻辑从过去的不让你买，变成了现在的不能卖，甚至是想卖也卖不出去。

未来，短期买卖快速获利注定成为历史，长期持有获得收益将会变成新常态，而限售，既是培养习惯，又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间!

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