交行1月房地产数据点评：银行房贷定价或再次上调　　点评机构：交通银行金融研究中心&

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交行1月房地产数据点评：银行房贷定价或再次上调。房地产|房贷|再次|交行|银行|数据---

　　点评机构：交通银行金融研究中心点评人员：夏丹（高级研究员）

　　观点摘要

交行1月房地产数据点评：银行房贷定价或再次上调。房地产|房贷|再次|交行|银行|数据---

　　2018年1月70个大中城市新建商品住宅销售价格同环比涨幅均有缩窄，其原因主要来自于季节性因素和融资环境的收紧。接下来房价可能呈现总体稳中有降、重点区域局部上涨的格局，去通道力度加大对房地产行业的影响将持续发酵。

　　2018年1月，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数算数平均环比为0.34％，增幅由连续扩大三个月转而缩窄。其中一线城市新房均价环比上月下降0.15％，降幅扩大；二线和三线城市环比增速分别为0.35％和0.39％，增幅均有缩小。算数平均同比方面，增幅收窄至5.39％。其中一线城市房价同比在历经2年7个月的连续上涨后，由正转负，同比下降0.28％；二线和三线城市同比增幅均较上期有所收窄。

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　　究其原因，主要来自三个方面：

　　1. 年初楼市一般受到季节性因素影响，重点城市推盘缩量，叠加需求趋势性下降，使年初交投活跃度降低。今年春节较晚，该影响将在2月持续。

　　2. 住房按揭贷款环境继续收紧。尽管新年伊始银行新的信贷额度释放，去年末排队等候的房贷需求和新的申请相对还能得到一定满足，但在控制信贷规模和业务结构的严监管要求下，住房按揭贷款投放额度仍然受限。房贷利率方面则略有上浮，预计后续还将继续上涨。1月全国首套房贷款平均利率为5.43％，即基准利率1.11倍，较上月上升了0.05个百分点，一年来累计增长近1个百分点。2月工农中建上调了广州首套房贷利率至1.1倍，后续其他地区银行房贷定价也有上调的可能。

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　 3. 违规资金涌入楼市通道被堵，从源头遏制住了楼市炒作之风。2018年以来，多个监管部门共同推进房地产领域去杠杆、去通道，严控银行信贷和信托资金违规进入楼市。近期银行对居民和房企违规加杠杆的产品正被集中清理，一些信托机构的房地产非标业务也已暂停。清理非标业务才刚开始，其范围或将继续扩大。

　　接下来，房价总体稳中有降的格局可能持续，但部分重点二三线城市商品房价格后续有局部上涨的可能。近期不少地方通过放宽落户条件和提供安置补贴的方式吸引人才，定向放松了住房限购政策，其中多数如武汉、南京等二线省会城市目的更多的是着眼于在长期内储备高学历、高技能人才，增强城市核心竞争力和人口吸附能力，完成城市化目标。在严控大局下部分二三线城市后续将进行一些“有条件”的调控政策局部修正，可能存在两种类型：一种如上述主要是区域重点城市，为人口驱动型；另一种则是因高库存或财政压力而放松调控的城市，为库存或财政压力型。

　　随着去通道、整治非标的力度加大，其对行业的影响将持续发酵。此前因自身资质不足、证件不全而依赖非标融资的中小型房企受到的影响很大，因审批较快而青睐非标融资的房企资金链压力也有升级；大型房企非标融资比例不高，受到的影响较小，且较容易寻求其他替代渠道，但资金成本的明显提升无疑增大了整个行业融资压力。此外，发展住房租赁市场是今年的重头戏，这表示将更加考验开发商以低成本融资的能力和运营管理物业的能力。