广州楼市 | 一手成交量大跌，房企融资难度加大;二手房价微涨，市全文字数: 2707阅读时间:5分钟坐稳了

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广州楼市 | 一手成交量大跌，房企融资难度加大;二手房价微涨，市场整体发展趋稳。楼市|成交量|房价|房企|难度---

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土地市场

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供应分析:

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1月，广州招拍挂供应土地12宗，用地面积61.91万㎡，同比减少57.02%，环比增加37.58%。全市成交土地共6宗，成交面积45万㎡，同比增加163.16%，环比减少53.49%。从区域性看，本月中心城区共成交白云1宗地块，成交面积2万㎡;另外5宗地块则为外围城区成交，其中南沙、增城各成交2宗地块，黄埔成交1宗，合计成交面积达43万㎡，占全市总成交面积95.56%。

2018年1月广州市房地产市场土地供应一览表

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2018年1月广州市房地产市场土地成交一览表

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新房市场

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新建住宅成交分析:

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1月，广州新建住宅成交面积共59.29万㎡，同比减少14.37%，环比减少39.15%。外围城区成交量占全市87%，与上月齐平。本月全市58%成交发生在增城、黄埔、南沙三区，占比分别达30%、14%、14%。此外，全市销售套数TOP10楼盘中增城占据6席。

成交均价方面，全市住宅网签均价为17156元/㎡(真实二手房成交均价请看下文二手房市场分析)，同比微涨5.62%，环比微涨2.94%。其中，越秀成为本月均价之王，均价高达50319元/㎡;从化以均价8789元/㎡垫底。商品住宅市场成交均价TOP10楼盘中天河拿下5席;值得注意的是海珠、番禺两区，本月分别出现44.59%的涨幅和11.21%的跌幅。

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新建办公成交分析:

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广州新建办公类成交面积9.58万㎡，同比减少41.44%，环比减少47.91%，继连续两月成交面积上涨后下跌。在全年供应有限的情况下，市场获得了进一步消化存量的良好时机，全市空置率将随之下降，租金则获得稳健的增长空间。成交均价方面，全市办公网签均价21876元/㎡，同比下跌15.39%，环比下跌13.03%。

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新建商业成交分析:

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广州新建商业类成交面积6.15万㎡，同比增加30.02%，环比减少46.71%，依然为三类物业中“最难卖”。成交均价方面，本月全市商业网签均价27328元/㎡，同比微涨6.63%，环比也微涨6.26%。

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估价师点评:

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本月广州新建住宅、商业成交均价与上月相比皆有上升，而成交面积则双双下滑;新建办公成交量价与上月相比均呈下滑趋势。

一月份房产开发贷、个人购房贷余额均在历史高位，部分银行暂停开发贷，房企融资难度加大，核心城市首套房贷利率多数无折扣，额度持续偏紧。住房租赁市场频频爆出重磅消息，在“房住不炒”定位指导下，发展住房租赁市场已成为大趋势。

2018年1月，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布了《中国住房市场发展月度分析报告》。对于楼市的短期走势预判，报告预计，由于一线城市调控政策放松的概率极小，预计一线城市房价以稳定为主，短期内大起大落的可能性均不存在。二线城市库存水平虽然较低，但房价累积涨幅较大。同时，二线城市调控政策也没有一线城市严格。综合库存、价格水平和政策方向推断，二线城市短期房价以慢涨或平稳为主。三四线城市逐步进入退热或下跌阶段。三四线城市当前的低库存和市场发热，只是特定政策和市场环境下的表象。其潜在供应能力和民间空置量都较大，如果市场预期发生变化，可能出现止涨或下跌。对此，报告建议保持调控政策的延续性与总体稳定性，同时根据市场形势变化相机进行政策微调;深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点;降低棚改货币化安置比例，尽量采取实物安置方式。

二手房市场

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二手房主要指二手住宅，其供应量不可测。成交方面，相较之易受“限签”影响的新建住宅官方网签数据，我们认为世联评估根据市场真实交易价格监测的广州二手住宅EVS价格数据更具备市场真实价格可参考性。

1月，根据世联评估EVS监测，全市二手住宅价格出现涨幅，大部分区域集体微涨。本月广州二手住宅全市成交均价为28216元/㎡，同比上涨19.89%，涨幅较上月回落1个百分点;环比微涨0.54%。成交均价趋于平稳，维持高位稳定状态。

各区域中，高于广州全市二手住宅均价的区域队伍依旧为天河、越秀、海珠三区，此意味着这三区二手房交易量大幅领先于其他区域，为广州二手住宅最被被看好区域。

全市各区本月涨幅表现较为均衡，大部分区域集体微涨。本月除荔湾、增城出现1.17%和0.7%的跌幅以外，各区涨幅基本维持在2%以内。各区域二手房均价排名中，天河区依然蝉联均价之王，稳中微涨，均价47448元/㎡;其中花都区涨幅最大，涨幅为1.73%。

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估价师点评:

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根据世联评估EVS市场价格监测，本月二手房市场成交均价继连续三月下跌后微涨0.54%。二手成交趋向回归理性，1月整体市场量价表现平稳。

广州日报发布2017年度广州楼市“十大新闻”，不难看出2017年房地产市场风云变化，各种政策层出不穷。

一、广州限购升级，社保3年变5年，认房又认贷;二、定调房产功能:“房子是用来住的，不是用来炒的”;三、提出“租购并举”，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;四、广州“3·30”新政，买房拿证后满2年才可卖，严控商服类房产项;五、研究制定“粤港澳大湾区”城市群发展规划;六、“第一梯队”房企门槛升至5000亿元，前三名位置有新变化;七、融创、富力收购万达旗下文旅项目和酒店;八、2017年12月28日，四条地铁新线齐开通，广州地铁线网居全国第三;九、开发商纷纷进入长租公寓市场，房企租赁REITs获批;十、万科股权大战持续近两年尘埃落定，深圳地铁成万科第一大股东。

2017年12月全国住房城乡建设工作会议中提及，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。去库存任务再深入，步入县域去库存的新阶段。坚持调控目标不动摇、力度不放松，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。

市场库存

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商品住宅库存面积一般包含可售、未纳入预售、抵押、查封、回迁房、安置房等。根据近6月平均销售速度计算可得库存去化时间。截止2018年1月31日，广州的存量面积1958万㎡，存量套数162010套，环比增加2.75%。增城、花都、荔湾三区依然为库存套数前三甲;越秀、海珠、白云则库存面积最少。

从去化周期看，全市去化需24个月与上月齐平。从各区域看，中心五区的“限签”较外围区域严厉的多，普遍呈现库存套数少却去化时间长;外围城区已成为成交的主战场。

其中黄埔、增城、南沙境最受买家青睐，去化周期接近一年，市场供应压力大。

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