赴日本买房投资热？数据告诉你那有多大风险！曾经赴日旅行成为热潮

傻大方小编提示您本文标题是：赴日本买房投资热？数据告诉你那有多大风险！。来源是刘磊房产评论。

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曾经赴日旅行成为热潮，日本跻身国人出境游目的地选择前三位。不怕出去玩，也不怕你爱上那个旅游的环境，就怕玩着玩着脑子一热，国人的老毛病又犯了：“咱们搁这买套房吧！发达国家，应该错不了。日本不是全球第三大经济体吗？

问题在于，买房投资，跟是否是发达国家没有多少关系。而且，日本在“失去的十年”后一蹶不振，2010年起不再是第二大经济体，用上世纪80年代的数据研判当下的投资环境，只能说俩字：瞎买。

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那么日本经济的现状如何？适合不适合房产投资呢？笔者将从几个主要方面加以分析:

日本真的强大吗？或已经衰落？

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说日本强大，说日本没落，都是不客观的。准确的说，日本正处于一个转型期，前期经济高速增长的因素逐渐消失，而新的经济增长点尚不明确。

说日本弱，很显然忘记了，上世纪80年代后期日本经济处于巅峰时期，日本的经济规模曾一度达到美国的70%之多，日本的人均GDP超出美国一大截。至今，就我们看得到的领域，设计、汽车和摄影摄像器材，日本有着绝对的垄断地位。只不过行业的神话不能带来国家经济的神话，无法扭转经济下行的窘境。

（1）GDP增速缓慢。

相较其他大国已经出现明显下滑。目前日本的经济规模仅相当于美国的1/4，而且这一差距还在继续拉大。对于英国，当年日本GDP曾是英国的4.1倍之多，如今也只有1.8倍。与中国想比，1991年中国GDP仅为日本的11.9%，然而到2016年已是日本的2.27倍之多。

（2）人口短板难逆转。

日本目前面临的超级难题就是人口下降，据日本国立社会保障/人口问题研究所预测，到2050年，日本的人口将减少至1.01亿。此外日本政府2017年发表的测算也表明，到2065年其人口将下降至8800万。难怪首相在2017年将人口难题称为“国难”。

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日本人口走势图

日本战后为什么能高速崛起？人口占了很大一部分因素。战后初期的1947—1949年期间，3年时间新生儿人数竟多达806万，占当时全国人口的十分之一。而目前的年均新生儿数还不到人口总数的0.8%。

与出生率低迷对应的，是老龄化的加剧。与世界各国老龄化速度相比，日本是最快的。1970年日本65岁人口为7%，24年后就达到14%。这一速度仅次于日本的是德国，用了42年，美国69年，瑞典82年，法国则长达114年。老龄化速度日本可以说是世界第一了。养老医疗等福利给财政带来的压力，使得日本政府的债务水平激增，2016年已达GDP的2.45倍，甚至超过了希腊。

此外，日本这么缺人了，却是一个非移民国家；甚至不要说入籍，连长期签证都少得可怜。截至2017年，日本的外籍工人数仅128万，占人口比重也就1%，这与欧美国家根本无法相提并论。

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低欲望社会，发展前景堪忧

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这些是大国都会遇到的问题，如果有一位睿智的执政者，懂经济，总能救场的（比如不招人待见的特朗普），但日本有一个特有的问题，比起人口更致命，那就是：低欲望社会。

这个词是大前研一在同名著作中提出来的，日本的低欲望社会大致指的是：“无论物价如何变化，消费无法得到刺激，经济没有明显增长，年轻的购房者人数逐年下降，大部分年轻人对于买车、买房几乎没有兴趣，宅文化盛行，一日三餐从简。”低欲望并不是没有欲望，而是更倾向于寻找一种简单的替代品。“不争不显不露”是他们的真实写照。比如，买车是为了方便出行，但公共交通也不错，足够了；结婚是为了组成家庭，满足情感需求，但养孩子太贵啊，不结婚只恋爱也是不错的……

众所周知，早起资本主义兴起时，一些文人作家往往在作品中批判这个社会“充满物欲”，但他们不是经济学家，他们忽略了恰恰是欲望在推动着社会前进——尽管某种角度看，欲望是丑陋的。然而，现在日本在欲望层面是“美丽”了、“简单”了，但没有欲望谁来为消费买单呢？大家都不买房不投资了，你跑过去投资买房，将来卖给谁呢？

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日房地产泡沫风险开始显现

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2016年，日本房贷再度上涨，尽管2017年同比开始回落，但住宅投资被指供大于求，而且东京奥运在即，贷款未来也可能会再次启动。总之，日本房产泡沫依旧存在，并且在未来有扩大趋势。

日本这一轮房地产投资热，可以上溯至2013年；而且在日本央行实行负利率之后，银行贷款增长进一步加速，更加推动了房地产的投资力度。目前，日本央行正在监测银行贷款流向，尤其是流入房地产领域的情况，以防出现金融杠杆撬动房价导致的房地产泡沫风险。

你可能会奇怪，不是低欲望社会吗？为什么还有房产投资热呢？首先，低欲望是一个普遍现象，但不是绝对现象，低欲望往往指的是中产及以下的普通老百姓，高层精英他们掌控着80%的资产，没有理由“低欲望”；其次，房子归根到底是给人住的，给普通老百姓住的，在低欲望的大环境下，日本现有的房地产需求超过了该国经济基本面的支撑，这种状况有可能导致房地产价格和贷款超过均衡水平，居民部门杠杆率过度被抬高，一旦未来支付能力出现问题，银行呆坏账增加，就会重演美国次贷危机的一幕。

喜欢一个地方，可以多去玩几次；但只因为喜欢一个地方，就把自己的身家抵过去，如此盲目投资房地产，未来的结果未必能像当地风景那么美丽。目前看，一方面日本经济承压过重，前景堪忧，另一方面房地产依旧要面对泡沫的风险。这样配置资产，不但难获收益，前期的积累也可能就折戟东瀛了，何苦呢？

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。