亿翰人春节返乡见闻系列--五湖四海篇注意注意!今天是评比最后一期!!!元宵

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注意注意!

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今天是<亿翰人春节返乡见闻系列>评比

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最后一期!!!

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元宵过后就要决出三甲了!

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所以此回，

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赶上末班车的亿翰人民竞争相当激烈!

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旁征博引侃侃而谈，

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天南地北各执一词!

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往昔

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今时日新月异，

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可谓壮哉我大中华!

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(文末有投票，请注意留步!)

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春节|见闻|系列|包头|邯郸|返乡---

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<华北篇>

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1.河北邯郸:燕赵古都，兵家必争

2.内蒙古包头:“因城施策”去库存，房产发展潜力大

3.江西赣州:赣南崛起，还看今朝

<华东篇>

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4.山东烟台:万象更新，逆流而上

<华中篇>

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5.河南荥阳:高楼林立，前景可待

<东北篇>

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6.黑龙江哈尔滨:逆水行舟，不进则退

<西北篇>

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7.陕西宝鸡:暴涨之后，窥探房地产市场逻辑

8.甘肃兰州:未来大房企的独角戏

<西南篇>

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9.四川绵阳:熟悉的陌生城市

投票环节

华北篇

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春节|见闻|系列|包头|邯郸|返乡---

平原君

河北邯郸:燕赵古都，兵家必争

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春节|见闻|系列|包头|邯郸|返乡---

图:邯郸地标-胡服骑射

邯郸，赵国古都，位于晋冀鲁豫四省要冲、京津冀城市群和环渤海经济区腹心，在四省交界区是唯一的特大城市，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会的距离均在200公里左右。区位优势十分明显，地处京津冀经济区内，东进与长三角经济圈相接，南下可与珠三角经济圈联系。

小时候对邯郸的印象在“燕赵多豪杰，邯郸多美女”，从小漂来漂去的小姑娘我，看过干净纯粹的漂亮妹子最多还是在邯郸的大街上。颜值问题没办法量化，但走在大街上明显会觉得赏心悦目，这一点欢迎各位群众现场考察自由论证啦。

大学时候(2013-2016前后)家里有置业计划，当时去看了一些楼盘，印象里到处都是烂尾楼和落跑的中小开发商。邯郸楼市并未成系统，但是网上可查“邯郸38家烂尾楼大曝光”“邯郸烂尾楼名录”等系统统计的表格，市场混乱。

【2017年发生了什么】

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?全年市场稳步发展，楼市逐步升温，房价整体呈上升态势。据不完全统计，邯郸市主城区新建商品房均价由年初的6100元/㎡左右上涨到8700元/㎡左右，整体涨幅约2600元/㎡

?停工烂尾楼盘相继被品牌房企接盘复活

?邯郸市区40宗商品房用地成功出让，地王频出。11月份保利再次刷新邯郸地王新纪录，以72010万元成功竞得邯出告字[2017]05号-4地块，楼面价约合4517元/㎡

【2018年新年走势】

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成交量价齐升，楼市热潮持续

【我要做什么】

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刚需如我，借风上车

内蒙古包头:“因城施策”去库存，房产发展潜力大

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佳乐

图:包头地标-三鹿腾飞

家乡包头-作为内蒙古的制造业、工业中心及最大城市，以及呼包银经济带、呼包鄂城市群的中心城市，一直以来都是中国重要的基础工业基地和全球轻稀土产业中心，被誉称“草原钢城”、“稀土之都”。

紧跟政策，去库存成效显著

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这次返乡的感受，仅就我所居住的小区，半年时间空置楼盘基本售罄，新开发的建设项目也备受关注。一方面是政策积极引导加大去库存，本地人基本住房刚性需求增加，另一方面也是近些年轰轰烈烈的拆迁大潮，让一部分土地老户“一夜暴富”，除了可观的拆迁费之外，还有被划分的不少新建房。

另外数据也表明，截止去年底，包头共有房地产开发项目92个，建设规模1871.36万平方米，计划投资总额689.36亿元;全市新建商品房累计销售36442套、面积412.51万平方米、金额234.30亿元;二手房累计成交29382套、面积245.38万平方米;可售商品房60910套、面积683.53万平方米，库存面积较2016年底减少3.62%。

包容格局，助力房企突破创新

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包头是一个包容的城市，10多年来大批规模大、影响力大、口碑好的项目入驻，这其中有保利地产开发的一系列楼盘以及近几年推出的富力城、碧桂园叠拼山地别墅等。

同样，恒大已在包头各区深耕多年，从恒大华府到恒大翡翠华庭，立足完善的产业链支撑，在包头打造成体系的高端住宅区，尝试“精装修”对口包头房地产高端市场，未来，全装修会是高端住宅可以尝试的领域。

包头政策利好，房地产稳步向好，再加上开放的格局会使更多的房企在这片沃土上深耕，开拓创新。

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小炜

江西赣州:赣南崛起，还看今朝

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图:赣州地标-八境台

赣州位于江西省南部，俗称赣南，户籍人口980万人，常住人口800余万人，下辖18个县区，是江西省人口最多，面积最大的地级市。赣州是江西省域副中心城市，革命老区，首个执行西部大开发优惠政策的中部城市，以脐橙及稀土而闻名。近年尤其是新任市委书记上任以来，城市进入加速发展阶段。

作为红色故都，赣州的房地产市场也呈现出鲜明的“跟党走”的迹象。2016年，由于较早的实行棚改的货币化安置，且伴随一线城市市场价格快速上涨，刺激大量外出工作人员的返乡置业需求上升，加之市区改善性需求开始大量出现，无论是刚需还是改善，房地产置业需求在经历前两年的萎靡之后开始迅速反弹回暖，库存急剧下降，价格进一步水涨船高。2017年，赣州房地产市场延续2016年的火热，全年全市新建商品住宅成交近800万㎡(792.09万㎡)，同比增长2.74%，表现出整个市场较为强劲的内生性需求动力。

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从宏观层面来看，赣州市场的火热主要有以下几个方面的因素:

1.城镇化&人口--

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城镇化的补偿发展叠加巨大的人口基数，推动强大的内生性需求动力:赣州城镇化率仅为47.13%，低于全省的53.1及全国的57.35%，城镇化处于补偿发展阶段;此外，虽人口外流严重，多流向于广深、厦门、上海等热点一二线城市，但一二线的高房价促使外地打工创业者返乡置业;

2.基建交通--

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大基建及撤县设区推动中心城区建设，内部城市快速路建设加快中心城区格局拓展，外部，赣深高铁及昌吉赣高铁建设提升赣州交通枢纽地位，市区虹吸效应更加明显，对下辖县域吸附力进一步增加;此外，赣州远离厦门、广深及省会南昌，且周边同级别城市较赣州均发展较为滞后，赣州具有较为广阔的集聚力辐射范围;

3.经济产业--

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稀土产业基地稀金谷、新能源为核心的孚能科技及新能源汽车城等实体产业不断落地，赣南脐橙等农产品品牌效应更加明显，品牌溢价不断提高，一二三产业发展高歌猛进;

4.供求关系--

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土地供应不足，而棚改的货币化安置催生了大量刚性居住需求，供求关系较为紧张。

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从微观市场层面来看，2017年的赣州房地产市场主要有以下几个特征:

1.土地出让

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?出让区域:伴随着城市CBD章江新区土地资源的稀缺，政府主要推地区域转向经开区，南康区及赣县区也纷纷加大的土地出让的力度;

?出让条件:响应国家长效机制号召，大量地块出让均要求含有10%的人才安置保障房建设。

2.房企拿地

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?大量品牌房企新进赣州:正荣通过与碧桂园合作进入赣州，融信通过与海亮合作进入赣州，招商通过配建商办地标勾地，绿地勾地;

?拿地区域:在城市价值高地章江新区土地日益稀缺之时，新进房企及深耕房企纷纷部署中外围片区及下辖县:中海进入经开区，恒大进入赣县区，碧桂园则在进入南康区、经开区、赣县区外还在上犹、兴国等下辖县布局多大8个项目，中梁持续在县域深耕，绿地勾地高铁新城，仅招商通过配建商办地标勾地章江新区稀缺江景地块;新进房企正荣及融信进入区域分别为南康区及赣县区。

3.政策

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?继3月出台调控政策后于7月进一步加码政策调控，强化限购限贷;

?政府限价。

4.区域市场

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?章江新区:已由2016年的刚改性区域完全转变为改善性区域，低密产品持续热销，中海滨江一号成为新的价值标杆，最高单价恐上2万，一二手房价格倒挂;

?经开区:依然以地缘性客群为主，少了老城外溢客群，精装产品认可度不断提高，高层持续热销，低密洋房在高总价背景下客户认可度依然相对有限，经开区整体市场依然以刚需刚改为主，随着中海和碧桂园的进入，区域竞争恐加大，价格大幅上涨空间较为有限;

?南康区:家具产业基础及新进房企推动楼市上升，楼面价破4000元/㎡，大量拆迁客群导致供不应求;

?赣县区:受市区价格传导较为明显，华润、融信、碧桂园推动区域价值提升，海亮融信榕玺台优质房源价格已上1万元/㎡。

我还注意到，2017年全国top50土地出让金额城市中，赣州是唯一一个不在核心城市周边或者城市群内的城市。

未来随着2021年赣深高铁及赣州到南昌的昌吉赣高铁的开通，要么，赣州可能自身完全成长为具有较强辐射和吸附效应的区域性城市，高铁将助力赣州城市腾飞;要么，高铁将加速城市人口外流，赣州将更加泯然众人，这几年异常关键，因为与之伴随的则还有城市房地产市场的兴衰。

华东篇

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Sally

山东烟台:万象更新，逆流而上

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图:烟台山灯塔

2017年国家调控政策层层加码，烟台房地产市场则逆流而上，从2016年均价低于7000，到2017年飙升至8000。新规出炉、城市更新、品牌争夺成为烟台房地产的年度关键词:

房地产市场新规出炉

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8月15日，烟台市人民政府下发《关于进一步促进房地产市场健康发展的意见》(烟政办发〔2017〕23号)。意见分为十二条，包括实施分城施策的土地调控、实施预售审批限价政策、严格网签合同备案撤销管理、严格规范市场销售、调整住房公积金贷款政策、强化二手房交易监管、探索建立“租购同权”制度等。

值得注意的是，对于库存量较大、去化周期超过 24个月的县市区，停止房地产供地;对去化周期低于 12个月的县市区，加大土地供应。同时实行公积金差别化贷款政策，首套房首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于40%。此外，棚区改造也逐步开展，将于2019年全部启动，涉及城中(边)村项目40个，改造约2万户;城市棚户区和城市危房共有19个项目，2000余户。

一线房企切入城市更新

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一线开发商纷纷深耕烟台，合作模式升级，以城市更新项目为主。万科切入三大旧改合作项目:与南尧集团正式签署《南尧旧村改造B地块合作开发协议》，进军芝罘南部核心区;与芝罘区小沙埠村委正式签订了《烟台市芝罘区小沙埠村旧改项目合作框架协议》;与赢盛实业进行签约，着手东林旧居项目改造。金地与黄务实业合作，围绕黄务三八水库改造项目进行商业开发。在莱山棚改方面，恒大地产接手滨海大社区二期旧改。

众房企打响品牌之战

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众多开发商接连涌入烟台市场，除已入驻多年的万科、保利、龙湖外，2017年碧桂园、恒大、融创、中梁等实力房企也陆续发力。如今年年初，中梁地产在烟台举办全球品牌发布会，回顾“国系”产品品牌价值，传递中梁TOP系产品理念。

因烟台城市量级较小，房企品牌动作大多停留在产品营销层面，无论是发布会、还是暖场活动仅仅面向业主发声。随着房企与政府合作力度加大，各家开发商即将开启品牌转型，2018年想必会制造更多惊喜。

华中篇

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河南荥阳:高楼林立，前景可待

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小崔

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图:荥阳地标-三公像

我的家荥阳在郑州西边，回到家里，最大的感慨就是出来上学和工作几年，荥阳翻天覆地的变化，除了熟悉的几条主干街道平时走路都要看一下地图。举个例子，和我家对面同样位于郑州往西主干道上的鑫苑小区还在欣欣向荣地运营，其中1期建设完成，2期在去年也已经开盘，3期在规划中，小区外面招商来世纪联华大卖场，给周围居民带来极大的的生活便利，还有荥阳东区(新区)索河路上的豪布斯卡有类似万达的商业和娱乐餐饮集聚与一体的新商圈，引入永辉，打破了荥阳多年只有建业一家超市的情况。

豪布斯卡白天晚上热闹非常，周围有大型高档住宅，不断将荥阳老的闹市区行政建设的广场周围和植物园周围的人气吸引过去。现在荥阳逐渐将重心放在新区的建设和作为郑州卫星城的维护上，荥阳东区高楼林立，但是本地居民多在老城区，新区开发未成熟，虽然有一些郑州转移过来的不太知名的医院和大中专院校，荥阳市配套设施如大型医院、学校还在老城区，选择在新区的多是在郑州周边工作从郑州转移过来的人和本地的部分年轻人，主要的日常活动并不在荥阳市内。

作为郑州的后花园，随着地铁1号线延长线和10号线的修建，荥阳不仅有碧桂园、天悦湾、鑫苑等大房企在沿线的房地产建设、小镇建设和象棋、黄河、革命老区等文化旅游发展弘扬，住宅和环境开发优化上必定更加优美成熟，并且荥阳亟待整合升级的出口国内外的机械制造业给产业地产运营商也带来了极大的机遇和商机。

东北篇

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小璐

黑龙江哈尔滨:逆水行舟，不进则退

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近年来，东北经济一直处于增速偏低阶段，尤其对比全国经济发展的势头，显得落后而困难重重。而在2016年，全国多地房价疯涨，楼市随之出台了一系列政策调控，核心经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，回归住房居住属性。在如此背景之下，哈尔滨房价却逆水行舟，有所突破。

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图:哈尔滨地标-圣·索菲亚教堂

我记得2017年中刚毕业时，哈尔滨的地铁还只是开通了1号线，相对于上海的庞大地铁网路，我们就像是刚刚发芽的幼苗。而当2018年春节返乡的时候，哈尔滨地铁3号线部分线路也开通运行，同时2、4、5号线等6条线路也在紧张的规划建设中，随之而来的就是地铁线路周围的房价飞涨。

在1号线沿线的在售楼盘中鲁商松江新城、润达国际、枫蓝国际、锦绣华城等6个楼盘发现，在售楼盘的价格均不同程度受地铁开通影响，有所涨幅，其中地铁沿线卖的最好的是鲁商松江新城，是当之无愧的销冠王，开盘不久便销售了4300多套，涨幅大多在10%左右。要知道这些楼盘所在地区在未开通地铁线路时，售房及房价情况并不明朗。

不仅如此，在尚未开通的3号线周围的松花江畔，富力开展了富力江湾新城项目，引入了冰城的第一座丽思卡尔顿酒店。各大房企的争相入驻，也是更好的体现了冰城的未来发展啊。半年未见的冰城已经有了如此大的变化，哎，真的不能想象，明年春节返乡时会是什么样的胜景!

西北篇

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陕西宝鸡:暴涨之后，窥探房地产市场逻辑

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主旋律er

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过年回家，从广东深圳出发到陕西宝鸡，返乡的归途好像是沿着房地产传递效应路径一样，由一线途径二线最终落点到三四线。

又像是穿越了平行时空，前两年在深圳人人都高谈阔论房价高涨的现象在宝鸡再一次重现，但这一次返乡的同学大部分来自西安，经历了一轮翻倍暴涨之后心灰意冷，更多的人便讨论宝鸡房价前景如何。

但需要知道的是，宝鸡的房地产市场逻辑甚至中西部很多三四线城市的房地产市场逻辑更多的是“溢出效应+品牌效应”

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，受整体大环境影响不大且滞后。

1、溢出效应:

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中西部三四线城市受到的溢出效应大部分来自周边省会城市的返乡人群。更多的为刚需，购买力较强，每年春节都为楼盘销售旺季，咨询了一位在宝鸡本土开发商做策划的同学，他们在第四季度一开始就重点针对返乡人群做广告文案的宣传工作了。

2、品牌效应:

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由于购买宝鸡的人群主要以刚需为主，所以品牌开发商的进驻会受到市场追捧，溢价也会较为明显。恒大在2017年首进宝鸡高新区，当时周边房价仅为5000元/㎡，而恒大御景湾开盘后单价突破7000元/㎡，也带动了周边楼盘房价顺势上涨15%左右。新城、碧桂园等品牌开发商也相继进入宝鸡，相信后续品牌开发商所在片区的房价应该会有所上涨。

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蓉蓉

甘肃兰州:未来大房企的独角戏

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图:兰州地标-中山桥黄河铁桥

兰州，简称“兰”，是甘肃省省会，中国西北地区重要的工业基地和综合交通枢纽，西部地区重要的中心城市之一。

作为一个三四线城市呐，受调控作用还是很显著的，2017年兰州房价依旧在不断上涨，但是涨势出现了一个回落状态。据我的了解，2017年11月兰州新建商品住宅房价环比上0.7%，同比上涨4.5%。二手房环比上涨0.5%，同比上涨2.8%。比较明显的是，兰州新区的成交量最高，说明调控政策的实施，在一定程度上遏制了兰州主城四区的购房需求，并把这些需求逐步释放到了不限购区域。

目前整体楼市外来房企优势是非常巨大的，使得兰州楼市迎来转型升级的过渡性时代，随着2017年开发商的积极卡位，迎来兰州楼市转型升级的过渡性时代，外来房企的优势发挥明显，呈现规模化和集中化趋势。兰州楼市除了早些时候进驻的恒大、中海、万达、保利、碧桂园、绿地等大型企业外，去年更是有万科、华润等实力强劲的企业入驻，因此在兰州，像彭家坪、崔家大滩这样有土地储备的区域目前的趋势是连片打包给大房企开发，无疑进一步提高了大房企的优势。

即便2018年兰州于1月5日限购、限售政策都开始松绑，比如城关区、七里河区、安宁区范围内的房子都不需要再提供社保证明和纳税证，但我认为2018年兰州作为基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，从目前的形式上来看，不具备大涨价的条件。

西南篇

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小王子

四川绵阳:熟悉的陌生城市

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图:绵阳地标-越王楼

我的老家--绵阳，对外我一直骄傲的说我大绵阳是四川省第二大城市，我们有长虹，有全国唯一一家科技城，在那里可以享受到“最巴适的生活”，如果还没有映象，我会弱弱得补充一句我们是5.12地震重灾区。

我的大绵阳--我最熟悉的城市

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我家在涪城区，火车站不远的地方。阔别两年回家，虽然城市有着变幻，但下了火车，一路直走回家，还是同样迫切又雀跃的心情，饭后十几分钟步行到河边散步，边上还是同样热闹的茶馆，一壶水、一桌扑克或者麻将、一天的生活。

我的大绵阳--我有点陌生的地方

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原来逛街，不夸张的说两边很多火锅桌麻店，夹杂着各种小生意，今年回去，路边中介多了，房屋广告也冒出来了，听亲戚朋友说，原来绵阳都是现房，还能挑挑选选，目前几乎都是期房了，原来都是叫不上名的本土小房企，这次我听见了熟悉的华润、恒大、中梁的名号，原来三四千的房价一下子飙升至上万，这次我真正感受到了三四线去库存的威力。

短短7天春节假期，我也采访了几位绵阳土著，让大家一块感受下我大绵阳的“大跃进”。

去年就因为成都限购绵阳房价涨得太快太高了，就跃进路1958都要1万多一平了，像我们这样想用公积金贷款买房的完全不敢下手，听说现在对公积金贷款又有了限制，没有父母的帮扶首付都凑不够。

--一名全心全意为人民服务的公务员

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成都限购之后，除了当地的房价一路彪升，绵阳也是受影响的重灾区。特别是有教育园区，产业孵化园的园艺山科创园区，房价一路直升。绵阳以教育兴市，外地人在这里买房解决子女教育问题，在本地工作的买来解决刚需，在成都无法解决住房问题的老百姓通通将目标对准绵阳，园艺山翻倍的房价，和城区一直火爆的楼盘几乎都被抢完了。刚工作的我们真的是呼吁要扶贫的对象。

--一位有女朋友后的刚需购房者

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感觉去年还没有什么新房，今年一下子开了不少楼盘，但很多都在二环了，对了，绵阳目前正在修二环，感觉就一下子发展了，涨价了，都不带喘气。

--一个在读研究生的学生党

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绵阳的发展固然可喜，但我希望无论过多少年回家，还能感受到“最巴适的生活”，而不是在任何城市都能听见的名词“高楼、经开区、二环……”

在本次五湖四海(下)篇中，谁的见闻让你感触颇多?

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说明:

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本期投票时间截止到下周日3月4日24点，

所有系列篇并列统计票数(每期各给予7天的投票时间)，

欢迎各位有序竞争!

另外，经讨论决定:

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最后仍会综合根据

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得票数

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与

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文章质量

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决出前三甲!

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特此声明。

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本次活动解释权归亿翰君所有。

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第二期投票:亿翰人春节返乡见闻系列--五湖四海篇(上)

亿翰股份

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