区域动态 | “三限”调控下的2018苏州楼市恐难复制2年前“暴涨回望2017年

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回望2017年，这一年的苏州楼市并不好过，限购、限贷、限价“三限政策”成了苏州楼市的主旋律，这也直接导致了2017年成了楼市小年。狗年苏州楼市将会怎么走，调控政策是否还会持续去年的高压态势，一切还要交给市场来回答。

“最严限购”强拳出击

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房价涨幅微小

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成交同比降低

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2016年10月苏州楼市出台“最严限购”政策，“本地人限购3套房”、“外地人限购1套房”等一系列限购政策相继出炉，2017年也顺理成章成为限购令真正落地执行的一年。那么最严限购令究竟对苏州楼市带来了什么影响?

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限购首当其冲影响的便是房价。纵观苏州房价，相较于之前大涨的趋势，2017年可谓是“稳”字当头。据相关数据显示，2017年苏州整体均价为20443元/平，较上一年同比仅上涨3.48%。从区域房价看，涨幅最高的园区一年涨幅为4975元/平，之所以园区出现加较高涨幅，主要原因是曾经相对便宜的路劲、九龙仓项目已经去化完毕，在售的唐宁府、铂悦犀湖等高端项目直接拉高了区域均价。总体而言，限购在一定程度上影响着苏州房价上涨的速度，对楼市起到稳定作用。

成交量方面受限购令调控效果也较为明显，据相关数据统计:2017年苏州住宅共成交50314套，较2016年同比减少25.19%。对于购房者来说，虽然限购令直接阻挡了不少购房者的购房计划，但从相关调查来看，大部分购房者对“最严限购令”还是持认可态度，至少该限购令在一定程度上抑制了外地投资客的疯狂投资，能让楼市重新回归到正常交易。除此之外，超6成购房者认为，苏州的房价还未达到合理价位，未来还有上涨空间，购房者的购买力还是相当可观的。因此，即便是限购令再延续一两年，“该出手时就出手”或将仍是大部分购房者的真实心态。

“最紧限贷”重磅推出

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贷款难放款慢楼市呈高压态势

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之所以说2017年是苏州楼市“难过的一年”，是因为去年除了有“最严限购政策”，伴随其右的还有“最紧信贷政策”。文件明确指出首套房最低首付款比例不低于30%，二套房首付款比例不低于40%等相关贷款要求，对于拥有两套及以上住房的家庭，更是暂停发放商业性住房贷款。

商业贷款收紧在即，公积金贷款也没放松。此次公积金信贷收紧主要针对二次公积金贷款。根据文件指示，二次使用公积金贷款的家庭，最高额度减少至50万，首付款比例提升为不低于住房总价的50%，并按借款个人账号余额之和的6倍计算贷款额度;单人贷款最高额度则减少至30万。

信贷政策持续收紧，贷款难、放款慢，对于普通置业者来说无疑大大增加了贷款压力，对于刚需购房者来说更是大大的误伤。然而根据目前的市场走向，偏紧的信贷政策在短期内不会放松，2018年苏州楼市信贷政策或仍将持续去年的高压态势。

“最长限价”持续控市

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严控房价引导土地出让理性竞价

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众所周知，楼市调控的根本还是“房价”，所有调控的最终目的都是为了将房价控制在合理的范围内，让购房者更容易实现“有房可住”。2016年3月苏州出台“楼十条”，并执行至今，称之为“最长限价”不为过。文件明确提出各种楼市“限价”要求:开发商经价格主管部门备案后需一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，实际销售价格不得高于申报价格，且申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。

该政策一出台，苏州各大开发商纷纷响应，售楼处的价格公示栏也都被放置在了最明显的地方。对于该限价政策的实际效果，不少业内人士均持积极态度，他们认为，限价政策的出台正逢苏州房价上涨过快的时期，而限价政策对控制房价、抑制市场过热，促进房地产市场的健康平稳发展是非常有必要的。

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(图为苏州市工业园区雅戈尔天宸的价格公示)

除此之外，对“面包价格”起着决定性作用的还有“面粉价格”即土地价格，因而2017年苏州的土地市场也迎来了“加码调控”。

政策指出，政府必须合理制定竞价规则，以引导土地出让理性竞价。因此，“土地市场指导价”、“一次性报价”、“现房销售”等诸多土地出让新规，开始频频出现在苏州土拍市场上，也让越来越多的开发商在拿地的同时能更多地去权衡思考。同限价政策出台前苏州最高地价屡屡被打破不同的是，2017年下半年苏州土地市场开始逐渐恢复冷静，开发商拿地也更为理性。以最近的2018年2月的一场苏州大型土拍为例，本次土拍共推出20宗地块，其中2宗流拍、5宗底价成交，最高楼面价仅为27075元/平，进入一次报价区间的地块也寥寥无几，更没有新的地王产生，可见开发商正在回归理性拿地，土地控价政策正在初显。

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(图为2018年2月苏州大型土拍成交详情)

除了“限购”“限贷”“限价”等高压收紧的调控政策，2017年的苏州楼市还迎来了更多严峻的挑战，银行利率不断上浮、土地市场“现房销售”、“成品房销售”等规定、积极发展租赁住房、建设人才公寓等调控政策同样给楼市带来了新的挑战与机遇。2017已披荆斩棘地走过，2018苏州楼市又将如何发展，让我们静观其变。

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