关于三四五线城市房价大涨的再探讨过完年后

傻大方小编提示您本文标题是：关于三四五线城市房价大涨的再探讨。来源是朱罗纪。

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过完年后，看到满屏都是还乡札记，关于三四五线楼市暴涨、后悔没有多买几套的消息。包括国家统计局的消息，都是一二线房价继续下跌，而三四线继续上涨。

后台有粉丝询问我对此的看法。其实，我之前已经多次表达了规避三四五线城市的观点，这个观点到今天也不变。相反，越是大家觉得三四五线涨得猛，我越是想离它远一点。

再次讨论之前，先说明一点，只讨论纯投资，如果是有实际需求，比如自己或者未家人改善居住条件，或者是买套房子为了将来告老还乡有个落脚点，那不在讨论范围。如果真的需要，我也毫不犹豫的返乡置业，但那一定不是因为我想靠它赚取更多的增值。

怎么看待三四五线城市的楼市，我建议使用四个判断标准，来作为是否构成投资价值的参考。

第一是划分标准。

严格上说，在现在的环境下，对城市进行继续一二线和三四五线的划分标准，是不妥当的。真正适合未来的划分标准应该是“都市圈内的城市”和“都市圈外的城市”

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。有的小城市本身不怎样但就因为在都市圈内，可以获得大都市的需求外溢，它的表现可能会比边缘区域省会城市都强劲。

所以，如果想懒一点，做投资可以这么选:在都市圈内的城市，不是所有的城市都值得投资，但都市圈外的城市，往往大部分都不值得投资。(当然会有例外，不过个体的能力精力有限，我觉得选择都市圈内的市场去研究就够了)。中国现在和未来的趋势，人口聚集到都市圈内，这已经是被证明了事实。

这样来做区分，对个人的置业选择，是非常有现实意义的。按照这个标准划分，中国真正值得投资的城市，也就那10%或者60来个吧。当然不能说，这样的划分就一下子另外的90%剔除掉了，但至少可以让你大略的选择方向很清晰。

第二，要考虑清楚“三四五线”城市的房价上涨是什么带来的，是真实需求的增长，还是人为制造出来的，或者更多只是货币现象。

这是最重要的问题，关切到我们怎么去理解这一轮三四五线房价的大涨。

目前的信息，还是比较缺乏对三四五线城市房价大涨的综合分析。有的观点认为是纯粹是棚改带来的，有的认为是消费升级。我个人的看法是三者的合力:居民本身的真实需求(改善性需求、返乡置业需求)+去库存政策+棚改货币化安置政策(PSL)。

而我们应该进一步区分，三四五线城市房地产量价齐升，到底是来自真实需求增加的因素多一点，还是来自货币宽松政策以及PSL的多一点。我倾向于认为是后两者。原因很简单，不如此判断，我们无法解释，为何有些人口净流出的国家级贫困县，房价也能出现大幅度上涨。那是违背规律的。

去库存政策，包括不限购、不限贷以及低利率，这是房地产市场宽松的货币政策。我们都清楚房地产和货币政策的关系，那么，到如今，在都市圈内，基本上全部都在去杠杆。但在都市圈外，依然有很多城市在推行宽松的“去库存”政策。这个政策无论是在一二线还是三四五线，都对需求端产生了明显刺激，这一点不需要深究了。

棚改货币化安置政策，拆迁不给房子了，给钱。你拿到钱，还是要去买房子。等于是:棚改货币化的政策，把存量需求转化为了增量需求，等于棚改“制造”了新增的房地产需求。

那么，政府给棚改户的补偿款从哪里来，PSL(抵押补充贷款)。完整描述是:央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。

其实就是QE，相当于是货币政策针对三四五线小城市的定向宽松，就是通过政策设计向三四五线小城市的房地产市场提供流动性。国家开发银行以低利率向央行借钱，地方政府以低利率向国家开发银行借钱，最终转化为补偿款给到了棚改拆迁户手里，他们又拿着这笔钱流入到了商品房市场里去。

也即是说，三四五线房价的上涨，得益于双重的货币宽松政策。它体现出的更多是货币现象，来自真实需求的支撑，当然有，但不够多，更远远不足以支撑房价翻倍式的暴涨。关于这个有大量的券商调研论证了，大家可以看一下PSL自2014年推出以来规模的暴增，就可窥一斑了。虽然说国开行公开称:三四线房价上涨和棚改无关。但是看这份图就明白了。

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好几家机构测算，棚改对房地产住宅销售的带动达到20%甚至更高。

另外一个，看国开行这几年的棚改专项贷款变化:2013年棚户区改造发放贷款仅为1060亿，而2014年(即PSL推出当年)增长近3倍至4086亿，2015年、2016年继续增长至7509亿、9725亿(2017年相关数据尚未披露)。

PSL的规模也是一样，暴增。2014年，央行提供PSL资金3831亿元，2015年-2016年增为6980.89亿、9714.11亿，但2017年预料会出现较为明显的下降。

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第三个，你要考虑机会成本。机会成本是你放弃的那个最高价的东西。同样的一笔钱，投到三四五线就意味着放弃投到一二线，投到股市就意味着放弃投到一切地方的楼市。到底投到哪里是正确的，这需要调查需要判断，对三四五线城市楼市后续的判断。

我非要去投资可不可以，那当然行。中国还是有一些小城市，跑赢个货币贬值是没有太大问题的。但考虑一下机会成本，我不觉得他们比买一只好股票获得的收益更大。如果考虑到第四点要素，就更好判断了。

第四个，你需要考虑可持续性和流通性，这是最重要的一个指标。

假如城市的人口没有显著增加(甚至持续流出)，产业结构没有明显优化，没有新的企业投资进来或者没有成长起来有竞争力的企业，仅仅是政策面以及资金面的变化导致了价格的波动。那么，我们唯一需要考量的是，这种政策面和资金面的变化会否一直持续下去，以及它会否存在边际效益递减。

首先，去库存的政策显然不具备可持续性，远期有没有那么多需求支撑，关键还是要看人口与购买力的变化。其次，棚改货币化安置照目前看会持续至少到2020年，这是未来最重要的楼市生力军。

但有个问题，像现在这样三四五线的房价飞涨，意味着什么。意味着地方政府给到棚改户的补偿款也会继续升高，否则棚改户不干。从研究机构的调研来看，各地给棚改户的货币补偿显著高于市场价。这意味着即便是棚改规模持平，投入到棚改的货币化补偿，未来也都会继续上升。但借来的钱总归是要还的，怎么来还?最终，这意味着地方政府必须要卖更多的土地以及把土地价格抬高，否则还不了贷款。

所以，走到最后，我们会发现，本来是民生工程、保障工程的棚改，最终可能会演化为加剧地方对土地财政的依赖。在初期，它对房地产市场当然会有明显的拉动作用，但走到后期呢……如果当地的经济增长没有真实起色，如果居民收入没有持续性改善，那么，它就是击鼓传花的游戏。这是三四五线城市和一二线城市，哦不，都市圈外的城市，和都市圈内的城市，最为本质的不同。

谈到流通性，即是二手房的流通性。目前媒体集中火力报道的，多数是新房价格的波动，但少有报道触及那些三四五线城市二手房流转的情况。我并不是说三四五线城市的二手房一定就卖不掉，但无论是从供需关系还是消费习惯看，大部分的三四五线城市，都并不缺房子，人们也都喜欢买新房子。

所以，无论新房价格涨多少，对你来说，如果是纯投资，那么真正要考虑的是，卖不卖得掉。我认为基于第三点，未来并不乐观。如果二手房能够很好的变现，那么要基于这样的前提:假定经济与人口条件不变，地方政府缩减土地与房屋供应，这样会迫使大量的棚改需求进入购买二手房。但那显然不可能，因为地方政府必须要卖地还债，只要地卖出去，就意味着未来会有源源不断的新增房屋供应出来。

这个时候，我们就会发现，还是要回到根本上:考察每一座城市的房地产到底值不值得投资，重点都是考察其长期的房屋供求关系。这个关系不难看到，你可以使用套户比--这个指标是判断现期房地产市场是否饱和，也可以测算土地库存--这个指标是判断远期房地产市场空间。

以上是我对在三四五线城市买房的看法，它未来会如何我不知道，从绝对值看，大部分小城市的房价都不贵，未来成本上升也会推动它的价格上涨。但是从投资的角度，没有必要花很多脑细胞。

更多关于未来5-10年的房地产的置业分析，进我的小密圈。

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