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买房必看!2017年贵阳楼市大数据:投资销售双增长，库存仍然较大!。库存|贵阳|楼市|双增长|投资---

近日，“2017年贵阳市房地产市场运行情况分析”

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出炉，作为反映楼市年度“晴雨表”的大数据，还是有不少干货可以品读。

库存|贵阳|楼市|双增长|投资---

o(*￣3￣)o先提两个比较“亮眼”的指标:

1.

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住宅销售面积

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877.61万㎡

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;

2.土地成交款93.35亿元，同比增长11.2倍(1120%)

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看多了贵阳楼市的种种“表象”背后，这样的内在“机理”更真实的反映:

1.

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包括住宅在内的销售、库存、土地出让情况如何?

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2.按照目前的趋势，贵阳楼市的走向又是什么?

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1. 2017年住宅卖了877万㎡

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恢复性增长库存仍较大

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2017年，贵阳市商品房屋销售面积

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1077.88万㎡

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，同比增长

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9.0%

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，增速与去年同期相比提升

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6.9%

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。其中--

住宅

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销售面积877.61万㎡，同比增长5.4%，增速同比提升1.1%;

办公楼

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销售面积86.41万㎡，同比增长46.5%，增速同比提升26.7%;

商业营业用房

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销售面积87.92万㎡，同比增长13.1%，增速同比提升34.7%。

观点:

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首先有请小明同学做道计算题:假如一个城市一年住宅销售面积是877.61万㎡，按照100㎡/套计算，

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请问一年卖了多少套?o(*￣3￣)o小明:87761套!

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“恭喜你，答对了!”

实际上，从商品房销售面积的增加，体现出2017年贵阳房地产市场的热闹程度。

办公楼、商业营业用房销售面积分别同比增长46.5%、13.1%，去年商业市场也是进步很快。

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而在“去库存”的方面又如何呢?客观上来说，房地产行业产业链较长，对拉动经济作用很大，房地产行业的繁荣，将大大增加财政收入，为城市建设提供大量资金。房地产待售面积降幅减少，大量的库存会阻碍房地产市场健康、平稳、可持续发展。

(。?_?。)?那么，目前的库存到底多大???分析中有一个指标可供参考:2017年商品房待售面积

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234.59万㎡

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，同比下降

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13.3%

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，

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降幅相比2016年也在回落。同时，

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2017年商品房待售面积占同期销售面积约21.7%。

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虽然住宅、商业、办公楼缺少分类指标的依据，难以详细查看。但在

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贵阳市场住宅销售依旧热门的前提下，或许写字楼、商铺、公寓的“去库存”，似乎仍然是任重而道远。

2.住宅商业投资分化

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到位资金有待跟进

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2017年，贵阳市房地产完成投资额1026.43亿元

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，同比增长10.7%，增速与去年同期相比提升了18.4%。其中--

住宅

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完成投资额596.39亿元，同比增长20.9%，增速同比提升36.8%;

办公楼

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完成投资额79.85亿元，同比下降35.0%;

商业营业用房

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完成投资额200.69亿元，同比下降5.3%。

2017年本年完成投资额的增长速度为10.7%，但到位资金同比增长7.1%，跟不上投资增长速度，从侧面反映出到位资金的不足。

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观点:

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从数据上可以看出，2017年完成投资持续上升，特别是住宅市场投资可谓是欣欣向荣。

办公楼、商业营业用房投资的回落，说明房地产市场投资结构逐渐合理化。意思就是说，“修的少了，卖得多了，库存就会逐渐消化”。

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同时，到位资金有些不足，不能更好地支持房地产企业开展土地的购置和开发活动，会对企业经营形成阻碍。

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2017年，贵阳市房地产市场本年实际到位资金952.21亿元

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，同比增长7.1%，增速与去年同期相比提升了14.9个百分点。其中--

国内贷款

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69.31亿元，同比下降43.7%;

自筹资金

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233.13亿元，同比增长14.1%，增速同提升11.7%;

其他资金来源(定金及预收款、个人按揭贷款

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)649.76亿元，同比增长15.7%，增速同比提升27%。

观点:

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2017年贵阳房地产市场资金来源大幅扩张，国内贷款增速的回落与自筹资金、其他资金来源的扩张，反映市场前景看好，社会资金的大幅增加进一步活跃市场。

与去年住宅市场一片向好相同，住宅市场资金来源也是比较“抢眼”。作为社会资金来源的定金、预收款、个人按揭贷款

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达到649.76亿元

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，同比增长15.7%。而且，同比增长与增速也是最高的。

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毕竟，那么多人和你一起抢着买房。

此外，在国内贷款和自筹资金两个指标的“一减一增”上，可以反映出房企融资的一种趋势“信贷收紧，自找饭吃“。

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4.

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土地销售“迅猛增加”

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上面用词已十分传神

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2017年，贵阳市房地产市场购置土地面积221.71万㎡，同比增长5.7倍;本年土地成交款93.35亿元，同比增长11.2倍;待开发土地面积213.48万㎡，同比下降了24.5%。

观点:

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2017年的土地市场也是一片盎然生机。数据显示贵阳市房地产市场购置土地面积

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221.71万

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㎡

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，

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同比增长5.7倍(570%)

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;本年土地成交款

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93.35亿元

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，同比增长11.2倍

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(1120%)

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“so,我的个~乖~乖~，够迅猛吧?”

土地购置面积与土地成交价款的大幅增加，体现房地产企业强烈的拿地意愿和对自身发展的信心，是房地产市场迅速发展的一大信号。

但是待开发的土地面积同比下降24.5%。这也可以直观上理解，卖得多了嘛，剩下的就少了。那么，今年的棚改推进以后，2018年的数据可能或更加亮眼么?

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观点:

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实际上房地产信贷融资的收紧，已经是公开的事实。传统的产业开发，就是依靠不断销售推动资金回流，进行滚动性质的市场运营。因此，“资金链的流动性危机”仍是悬在开放商头上的利剑。

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其实，说大了，有了钱才能保证行业的发展。说小了，也是对中小型房地产企业融资，再次提个醒!!

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观点:

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从上述的建议中可以明确的看到，其实就是在遵循房地产市场的基本规律，进行市场的供需调整。但是!!更加注重供给侧的结构性改革。

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因此，建议提出“相关部门要协调银行恢复商业用房按揭贷款，降低银行及公积金贷款门槛，协调银行、公积金中心按揭款，提高放款速度”。

如果公积金贷款和商业贷款的办理能够提速，购房者肯定是拍手叫好的。

但是，在信贷收紧政策背景下，当前多地银行机构进一步调高首套房贷利率。尽管有遏制房地产市场的“投机炒作”作用，但是也有声音指出，这会“误伤”首套房的刚需消费者。

此外，建议中提出“推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限等政策的制定，放宽对于商办类物业银行信贷政策，强化商业物业的快开发、快运营。”

这反过来也是说，商业物业的开发运营，需要更加良好的市场预判和资金链的保障。

回到大家最关心的住宅上来看，和近期的“棚改”又进一步的拉近关系。

建议提出“扩大政府购买来消化，

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从而打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场

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。商品房与棚改房打通

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将体现在以货币化安置的方式进行，居民自主购买或政府购买存量商品房或一次性货币补偿。商品房与公租房的打通，

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体现在政府收购存量商品房，并尽量不再新建。”

那么，近期推进的“租售并举”、“共有产权”住房的项目，是否会在2018年加速的落地贵阳?

对于去年贵阳楼市的表现，分析总结认为

“2017年，随着供给侧结构性改革深入、房地产去库存政策效应的持续发力，贵阳市房地产市场总体运行平衡，投资结构逐渐趋于合理。

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全年投资和销售均实现恢复性增长，呈稳中有升态势，房地产市场前景看好。”

结束语

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不过，

数据只是过往的反映，

无法对于未来准确判断。

X﹏X

其实说了那么多，

在买房这件事中，

最扎心的还是，

普通老百姓。

也经常有亲后台留言问，

“到底该不该买，买哪里?”

真的很难给出合适的答案，

决策权还是在自我权衡吧?

让人想起那句感悟:

“买房也是一种修行”。

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(?????)

~这回就酱~

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