2018如何投资楼市?把握这4点重要信号买房不吃亏! ABCDFGHJKLMNQST央行前几天公布了1月

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央行前几天公布了1月份的信贷数据，数据显示，1月份社会融资规模增量为3.06万亿元，人民币贷款增加2.9万亿元，同比多增8670亿元。分部门看，住户部门贷款增加9016亿元，1月末，广义货币(M2)余额172.08万亿元，同比增长8.6%，增速比上月末高0.5个百分点。

人民币贷款是创造了历史新高，M2环比增长了，但这确实并不意味着信贷又重回宽松了，我只说针对房地产贷款，相信银行信贷员和中介按揭员都能感受到，今年的房贷紧张程度，并没有比去年下半年松，只是去年下半年积压的单子，去年额度用完，集中到年后释放了。所以今年的房贷我估计又会跟去年一个趋势，上半年宽松点，加上今年年初定向降准，上半年额度确实也会多些，下半年房贷大概率又会没有额度了。

从银监会主席郭树清这强力去杠杆的姿态来看，2018年贷款放松的可能性不太大，利率已经上浮的城市要回到基准也不太可能。除非当局中途又决定放缓去杠杆的节奏，最近因为股市大跌的原因，已有一些媒体声音在批评基层搞去杠杆竞赛了。

为什么说现在不适合投资了?但有的情况刚需还可以买?

之前我说过，凡是价格翻倍的，我一律建议不要再投资了。即使房价后面还会涨一点，但你买进来至少三五年内是没钱赚的，何必去做一个亏本的生意呢?

1、一线城市，三五年内可能都不会放松

一线城市，政府调控严，三五年内可能都不会放松，买一套500万的房子，贷款350万，月供就是2万，利息占七成1.4万，一年就是17万的利息，三年50万，五年85万，再加上你买来时的30万税费成本，也就是说，你这房子三年，如果不涨到580万，而且前提还必须是你卖出去的税费中介费30万全部由买家承担的情况下，你就要亏本。

说实话，对于北上广，哪怕区区80万，我都没有这个信心，三年能涨到这个价。现在跟2010年后的行情会比较类似，需求在09、10年集中释放，然后政府控制需求端，市场成交量下跌，成交较为艰难。投资客在2010-2014年期间买的，并没有什么钱赚，收益主要靠2015年政策放松后的短时间爆发。但你在2010年投资买的，肯定是比不上你在2014年的收益率，因为每一年的涨幅还抵不上你的成本。

因为这期间有政府压着，房价就很难涨起来，房价只要平稳，哪怕不涨也不跌，你投资都是亏的，这就是我为什么说现在不适合投资。想投一定要在调整一段时间，在政策趋于放松时，比如调整了三年后再买，届时不管他政策放不放松，反正市场的需求也积累了一些，市场本身会有上涨的动能，那你投资也可以下手了。

2、二线调整的周期会比一线要长

二线城市，调整的周期会比一线城市要长，虽然政策上会比一线城市要宽松，但是，他本身的需求量就不够多，尤其是有些城市，比如长沙，买新房拿房产证的时间太漫长了，一般是2年半到3年，才能拿到房产证，等你拿到房产证时，特别是现在政策还限售3年，想卖都不能卖。

很多二线城市的读者都跟我交流过，比如上一轮，2010年是当地的高潮，跟风买进去，投资的基本上被套了6年，2010年买的，还不如2016年上半年买的，涨幅一样，但成本更高，光银行贷款50万五年利息就得亏10万，前者白白等待六年的时间。哪怕不是到2016年，到2014年跟着政策调控放松时买，也用不着等六年啊，也只多2年啊。

二线城市，从一线回去返乡置业的特别多，有的倒也不完全是为了投资，只是因为一线涨太狠了，担心以后连二线也买不起了，赶紧先回去买一套占个坑，幻想着以后回二线工作生活，但我觉得你如果不打算马上回去就不要冲动，前几年没涨时买可以，现在已经翻倍了就没必要头脑发热了，一买套五年，那时候你又回不去，又想到一线买，因为房产证出不来，因为限售，不仅卖不掉占用资金，还占用贷款名额，亏大了。我身边已有好几个这样的案例，希望大家不要重蹈覆辙。

3、沿海的三四线相对还好点

三四线就更别说了，沿海的三四线相对还好点，但中西部的三四线相当于股票的垃圾股。表面上价格虽然一样可能是翻倍，但你作为二手房卖时赚不了几个钱，还折腾。因为不发达地区的三四线二手房价格会比一手房要低不少，银行的评估价给的低，会导致买家买二手房首付比例高，新房多，大家都会买新房，没有二手房市场，你想卖很难成交。

深圳周边的中山和惠州就是这个问题，买了卖不出去。这种情况，要等到什么时候才能改变呢?等新房都卖完了，这个片区没有新房可开发了，才会有二手房市场。新房和二手房的成交量至少是1比1了，才有希望。

4、刚需和换房要注意了

但是刚需和换房的，为什么我建议可以在调整一段时间，比如两年后，并不一定是调整的末期入市呢，比如北京，甚至是今年的深圳，因为调整两年后，消化了一些泡沫，像北京一年就跌了20%，换房的完全可以考虑换了，因为后面还能不能继续跌多少，谁也判断不了，但你在低位换房，比你以前在高位换房划算多了，因为是同时买卖，所以不存在吃多少亏的问题。

另外还有种情况，比如长沙，新房因为政府限价，有的片区，比如洋湖，有的楼盘新房价格9000元/平米，二手房1.4万，这种情况，刚需完全可以买新房，就看能不能买到，能买到就不要犹豫，因为有价差5000，就算房价再跌，也有百分之二三十的空间，不用担心，但不要去买二手房。但有的片区，新房二手房价格差不多，并没有价差，比如投资客扎推被炒作很厉害的梅溪湖，建议你就不要买了，因为新房并没有优势，以目前的新房价格，论后期的升值空间，我相信洋湖会超过梅溪湖。长沙的情况我这几天还在写专题文章，很快就出炉了，等我。

总之，情况不同，对应的方法也不同，不能完全一概而论。(樱桃大房子)

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