杭州土地解盘:面粉贵了，面包师怎么办? 过去一年中

傻大方小编提示您本文标题是：杭州土地解盘:面粉贵了，面包师怎么办?。来源是层楼。

杭州土地解盘:面粉贵了，面包师怎么办?。解盘|面粉|杭州|地价|土地---

解盘|面粉|杭州|地价|土地---

过去一年中，有关杭州拍地和地王的新闻，一再挑逗着地产界人士的神经，也深深刺痛着购房者的心。

看着最新的杭州楼面价地图，没有开发商能淡定。

有新拍地的板块，地价明显上浮。新增供应量虽大，成本却高的令人咋舌!而且越是土地供应量大，三番五次拍地，地价就飚得越高。

这导致了严重的价格错配。

许多以往不太受待见的非“传统板块”，地价却昂着头草鸡变凤凰，逆袭传统板块好几倍。比如，下沙的大学城北，地价是金沙湖板块的2倍;城东笕桥的地价是桥西地价的1.9倍。

萧山南部卧城的地价，居然也强压钱江世纪城“网红盘”创世纪和天璞一头!

那些许久没有拍地的板块，比如滨江区政府、奥体和桥西，地价还停留在2万上下。华丰板块的地价，甚至还停留在3638元/㎡的可笑水平上!

看着楼面价平易近人，供应却早已干涸。

解盘|面粉|杭州|地价|土地---

整个桥西板块，无房可售。滨江区政府，只剩金茂府。奥体核心区，只有信达壹号院在售。若这些配套成熟、高关注度的板块有新地出让，不仅价格相当惊人，更会令有关部门面临舆论压力。

例如申花、钱江新城和钱江新城2.0的土地出让，就始终集中在3.9-4.2万/㎡之间，每块新增供应，都是豪宅!

另一方面，从极少炒作空间的二手房租售交易量倒推，许多板块的潜在购买力，正在不断衰竭。

尤其按传统思路，高价地做产品想卖溢价，必须做大面积、高总价的豪宅。一旦遇到流动性短缺的寒冬，这类产品的去化困难。

诚然，在互联网、证券化的新经济时代，疯狂拿地，迅速扩张规模，有利于抢占市场，在资本市场描绘美好蓝图，助推股价。

但制造业的本质，又决定了企业开发最终目标是“把房子卖出去”。如同面包师的本职，就是把面粉做成面包卖给食客，万变不离其宗。此时，才是市场真正的考验!

那么，身为“面包师”的开发商，手捧着堪比黄金的“面粉”--土地，又有哪些机会和挑战呢?

解盘|面粉|杭州|地价|土地---

首先，我们以客群速写的形式，从“食客”的需求方面，加以解读。

1)20-25岁:在步出象牙塔，走向社会的第一阶段，单身的职场菜鸟们，收入最低，对于居住条件也不挑剔--有一卧榻即可。其中的佼佼者，可能开始先行置业，但更多的人涌向租房市场，从酒店式公寓到合租的镗房，丰俭由人。

2)25-30岁:开始恋爱、结婚、组建家庭。在此阶段，双方新人的经济实力仍然有限，而出于国人“有房才有家”的传统观念，大部分家庭需要置办人生第一套住宅。

首付往往来自一方或双方家庭积蓄，甚至是父母抛售老家房产。考虑到大部分三四线城市来源的新杭州人的经济基础，此部分首付大致分布于80-300万元之间，对应的总价大致在300-900万无左右。

在户型上，虽极端贫困者一室一厅也能苟且，但绝大多数人在考虑到未来迎接新生命，以及家庭人口结构的必然变化，多倾向于2房1卫至3房2卫。

3)30-40岁:事业开始进入高峰期，现金流入账明显增加，可承受较大额度贷款带来的月供冲击。而第一套房产的增值，也为其奠定首付的基础。

因迎接第一个、第二个新生命到来，此时家庭人口达到顶峰，需同时解决:户主上下班通勤问题;老人买菜就医问题;子女学区及上学问题。三代同堂再加上2胎结构，导致其对于户型偏爱加大，4房两卫，或者两套住宅同在一个小区的“一碗汤”模式成为主流。

4)40岁以上:步入人生黄金时期，除自有自住用房外，开始投资性置业，收取前述20-25岁单身租客们的租金，并为下一代提供基础。

此时人口结构下降，但对舒适性的需求上升，不再注重房间及卫生间等的绝对数量，而对于品牌、尺度等有了更高要求。

一座健康的城市，能长期保持青年人口流入，则上述产品的市场需求，应保持为6:4:2:1左右的金字塔型。

这为我们“手捧黄金面粉的面包师”们，提供了什么样的思考呢?

首先，从原则上，市场定位必须准确。立项之前，必须对手里的面粉特性，做出合情合理的评估，看看面粉品种适合加工成“蛋糕”、“汉堡”还是“小馒头”，才能准确响应其目标食客需求。

比如周边配套尚在规划，存在升值潜力，则可以做成“小馒头”;周边学区商业交通配套成熟，则适合做成改善型“汉堡”;沿江、沿运河、湘湖，环境优美，或身处CBD核心稀缺地段，则适宜做出“蛋糕”豪宅。具体措施如下:

解盘|面粉|杭州|地价|土地---

压缩户型面积，降低总价门槛，把大面包做成小馒头以满足第1)、2)类食客的需求。

即，缩小产品户型面积，在总价控制的基础上，提升单价容许度。倘若观察上海和香港等先行城市，其市场上最旺销的产品就是入门级别的30-40㎡(300平方英尺上下)，总价400万人民币以内的一房或两房户型(层楼还介绍过香港20㎡的超小户型)。

在杭州市场上，也有不少这样的案例，例如桥西的凯德湖墅，其中一幢楼户型只有53-64㎡，最低总价才169万元，且不只一套。

再比如滨江的南岸晶都，推出过59-65㎡一室一厅的极小住宅，目前二手总价250万以内，单价约4.3万。

优化产品结构，把面包做成汉堡，同等面积提升实用性，满足2)、3)类购房者。

近十余年来，随着单价一路走高，总价限制和90/70政策，以及税收方面的政策，杭州市场的设计师们已把90㎡户型做得无比精致。

比如，2009年的东方郡，87㎡中间套做到两房一卫(暗卫)南北不通，边套做到两房一卫(明卫)南北通透，在市场上已被认作划时代的突破，遭到热捧。

到了2013年，从金色黎明、官河锦庭等楼盘开始，随着通风井的大面积应用，90㎡中间套三房两卫经典户型开始大行其道。

无疑，这样的产品，会更贴合刚组建新家庭的实际需求。在次新二手房市场，房价蹿升速度也最为迅猛。

而对于3)类客户而言，二胎家庭的居住需求更为紧迫，虽面积段放宽到130㎡上下，但其对有效居住功能分区的要求，却是有增无减。除此之外，他们对于南向面宽、大阳台、全落地窗、南北通透等追求也十分迫切。

十年前的130㎡户型，往往只有三房两卫，三开间朝南，其中一个还经常是暗卫。但现在，像中南樾府的128㎡，居然能做到4开间朝南，四房两卫，还带独立储藏室!

把面包做成蛋糕，运用各类科技，挖掘装修溢价，满足第4)类客户需求。

现代意义的豪宅，已不再是单纯比拼面积谁更大，装修谁更烧钱了。作为范例的朗诗系、金茂府系产品，从地源热泵、空气源热泵、毛细管网到新风系统等的应用，还有金属卷帘、智能远程操控设备的引入，无不在居住体验上占据了一片蓝海。

解盘|面粉|杭州|地价|土地---

买面包搭售豆浆，精确贴合“一碗汤”客群。

由于土拍新政策，许多新地王搭配有高比例自持部分，对于开发商，不啻是烫手山芋:租与售同小区，管理不便;财务成本巨大，回收缓慢;不同客群对于小区公共产品的需求不同，众口难调。

然而，稍转变一下思路，此类产品的组合恰可击中某一类人群的痛点。

正如前面所言，第3)类客群，老人需要迁来帮助户主抚养孙辈。然而看惯了各类婆媳剧的国人，深知背景文化生活习惯等相去甚远的两代人，同处一个屋檐的冲突是十分常见的。

为避免这样的尴尬，一碗汤的生活方式越来越盛行，但购房成本极高，且热门新盘想同时买两套，可能性也不大。

这时，自持部分恰可填补这样的空白:户主方购置一套中等面积住宅，同时向开发商租赁一套小户型自持产品，供老人居住，可谓两全其美。

把面粉做成“彻思叔叔蛋糕”，通过粉丝经济增加营销力。

就如当年网红食品“彻思叔叔蛋糕”，用粉丝经济来增加客户粘性。如今，杭州已出现一大批所谓“滨粉”、“绿粉”和“龙民”，许多人跟着这些开发商一路买买买。真诚呵护好自己的粉丝，是市场遇冷时企业赖以取暖的最好办法。

利用各类财务手段将成本降低，利润拔高。

1. 降低客户购买门槛，允许三成、两成首付，甚至分期支付首付;补贴利息，协助贷款，等等促销手段。

2. 压缩开发周期，改“蒸馒头”为“烤面包”，拿地之前预先规划，加紧施工，尽快达到预售门槛，压缩掉资金的时间成本。

3. 或者反其道而行之，慢慢拖，慢慢磨，等待新的轿夫前来将面粉价格抬得更高(这仅限于整个集团财务雄厚，仅有一两块地王者)。

4. 联合多个开发商一起开发，分享利润，分担成本。

5. 通过并购其他开发商，将地价成本摊薄，降低面粉成本。

将面粉倒进河里，强行去掉剩余库存，断臂求生。

在1929年的大萧条时代，顾客穷到付不起牛奶钱，而牛奶的生产储存运输都是不小的刚性开支，为了减少损失，奶商们只好将过多的牛奶倒进河里。

在杭州房地产历史上，这样的历史也曾上演:雅戈尔地产的申花地王，拿地价1.8万，但不久后旁边上尚庭住宅仅售1.6万。最后，雅戈尔忍痛退地，损失数亿保证金，断臂求生。这是一种损人不利己的双输结局了。

总之，面对2018年国内国际极不确定的金融及政策市场，凡事预则立不预则废。我希望，那些破产、跑路、烂尾和业主维权的悲剧，不会再重演。

-End -

文∣特邀专栏作者胡行

编辑 ∣二叔

部分图片来自网络

解盘|面粉|杭州|地价|土地---

这里有杭州楼市最新鲜的热盘和消息