李宇嘉：“返乡置业” 冲动还是理性？今年春节长假

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今年春节长假，“返乡置业”（主要返回老家所在的三四线城市或县城购房）未呈现火爆场景。于是，很多业内人士判断，2018年三四线和县城楼市或许比较惨淡。这种判断不无道理，因为600多个三四线楼市，整体已从过去两年的“去库存”转向“稳房价”，也就是政策红利期趋于结束。同时，释放被动需求的棚改货币化，即拆掉旧房子，拿着拆迁款或房票到市场上买房的需求也释放的差不多了。更关键的是，房贷政策全面收紧，房贷利率较2017年初上升了22%。

记得2017年，为了加速库存去化，很多三四线售楼员未放假，通宵达旦地在售楼市接待一波又一波从大城市返乡的购房者。但是，2018年的春节楼市相对平淡，这与政策转向密切相关，比如就在2月13和14日的春节前，有的城市重新启动限价、限售新政，发布限售新政或收紧公积金贷款。回顾过往，但凡处在调控密集打压周期中的楼市，看楼和下定都很惨淡，无论平时还是春节。但笔者认为，如果单以“返乡置业”来判断三四线楼市走向，确实有失偏颇。

事实上，春节并非楼市常规销售时段，并不能代表主流需求。专业机构统计仅仅涵盖重点城市，或重点城市周边的三四线城市。因此，数据本身并不能代表占全国楼市交易和投资67%的600多个三四线城市。据笔者调研，今年返乡人群奔向售楼处的确实无法与2016-2017年相比，但中西部、内地三四线城市和县城楼市都是整体还是较为活跃的，只不过有的没有数据统计，有的无房可卖。笔者对微信朋友圈内的媒体采访人员做了一个简单咨询，很多项目春节前开盘即售罄。

2014年7月份确立“去库存”的主题后，三四线楼市整体已经回升了2年多。目前，多数三四线城市库存消化周期已降至12个月左右，东部三四线城市的库存周期甚至在6个月左右。同时，近两年三四线城市都在着力于“去库存”，新批住房供应和土地供应连续2年小于商品房销售面积。面对突如其来的楼市回升，包括返乡置业、进城购房等，缺乏弹性的供给端一下很难适应暴增的需求，于是很多城市出现无房可售的局面，特别是浙江、江西等棚改货币化力度大的省份。

另外，2017年1-2月份的基数太高，导致今年年初三四线楼市销售表现平平。不过，从笔者回乡见闻来看，返乡置业已经不是需求的主流了，三四线楼市的基本面已今非昔比，需求已被彻底激活。过去春节返乡后，亲朋好友们坐在一起，大家谈得的是谁家的承包地赚钱了，谁家在村里起了三层楼的房子，明年该到哪里打工等。现在，大家谈得最多是，谁家迁到城市了，谁家在城里买了房，谁家开网店了，谁家的小孩考上大学了，很多女性都在谈减肥和美容等等。

而且，各家吃穿用行来看，明显在向城市靠拢，比如过年很多人家要开车到城里的餐馆吃饭，各种同学朋友聚会此起彼伏，初一起来后发现县城电影院爆满，京东物流车每天都在村里穿梭。所有这些，只想说明一个问题，就是一张覆盖14亿人的基础服务网络将大中小城市、城乡链接起来，既包括道路、物流“村村通”，也包括互联网、广播电视、“全覆盖”，还包括“新农合”和“新农保”等社会保障。由此，县城及乡镇居民、农村村居民的眼界拓宽了、观念更新了。

因此，驱动三四线买房的主力是就近城镇化需求，外地返乡后的置业需求要退到次要位置了。不要轻视县城居民、农村村民到县里、市里买房的就近城镇化需求潜力，城乡间巨大的变化已将需求激活。对于县城居民、农村居民来说，他们强烈地要分享城市化的红利，消费也全面升级，进城居住和购房已成为一种理念。对返乡置业来说，除了大城市高房价让他们住不起之外，传统产业内迁创造就业机会，轨交和高铁拉近大城市与三四线城市距离，持续数年棚改极大改善城市面貌等等，也让他们春节冲动购房变得理性了，返乡置业也向城镇化靠拢。

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