融创切入商业地产存量市场一直以住宅开发为主营业务的融创中国

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一直以住宅开发为主营业务的融创中国（下称“融创”，01918.HK）开始涉足存量商业地产领域。

3月4日晚，上海融创商置有限公司与盛煦地产签署了战略合作协议，其将共同发起国内首只存量资产并购基金，其中双方各占50%权益，目前基金已经开始募集，基金规模约200亿元人民币。

按照融创规划，上述基金将聚焦一、二线城市的商业存量资产，基金所投项目将由双方合作运营平台进行运营管理，待物业进入成熟运营后，通过多种渠道从资本市场退出。

这是融创上海区域集团首次以基金形式涉水商业地产存量市场。此前融创虽然有一些商业项目，但是多以出售为主。

“北上广深及部分核心的二线城市已经慢慢进入存量时代，这些城市土地资源将越来越少，对于想要深耕的开发商而言，需要拓展更多元业务。考虑到目前有很多存量商业资产价值还有升级空间，我们开始通过并购基金介入城市更新。”融创中国执行董事、执行总裁兼融创上海区域集团总裁田强告诉第一财经采访人员。

过去十年，由于整个住宅市场良好，很多开发商未涉足商业地产。此前，商业地产领域在房地产黄金时代发展较快，但很多项目均存在规划设计不到位的情况。

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参考国外经验，2008年美国商业地产开始进入存量时代，大量的商业项目都在重建改造，美国最大商业地产开发商西蒙彼时投入高达200亿美元调整旗下物业。

“一、二线城市核心商务区、副中心有大量的老旧物业及被低估的存量资产，这些都是极具升值空间的资产。”盛煦地产董事长兼联席总裁王谦认为。

戴德梁行表示，更新或改造的项目，其实对于投资者和开发商来说是一个非常好的投资机会。因为这类项目通常以低价出售，投资者或开发商可以节约投资成本。而且从长远来看，这些物业在改造后通常能产生可观的投资收益。

事实上，一线城市住宅开发接近天花板，开发商都在寻求更多的业务增长极。融创进入存量商业地产领域，既有自身发展需求，也是市场倒逼。

从目前情况看，很多主流房企都在战略进入城市更新、存量资产盘活领域。

2017年3月，龙湖地产（00960.HK，下称“龙湖”）在上海拿下其的第一宗工业用地，试图在产业上做出尝试和突破。该宗产业用地的定位基本确定，正在与合作方做一些真正产业管理的落地。

“一线城市已经发展到再城市化的阶段，住宅市场逐步在萎缩，已经处于后房地产时代。”上海龙湖总经理温介邦曾对采访人员表示。

温介邦认为，从中长期来看，单纯的住宅开发不是未来的核心竞争力。因此，上海龙湖在长租这样的存量市场开始布局，希望有更多元的业务和发展方向。

正荣集团同样有此打算，旗下除了地产板块外，还包括正荣资本、正荣服务和正在筹备的正荣产业。正荣产业的业务涵盖物业、商业、特色小镇、文旅和城市更新等新业务。其中，正荣地产（06158.HK）联席行政总裁林朝阳将负责未来的产业集团业务。

克而瑞分析师房玲认为，我国商业地产普遍存在存量过剩、资产使用效率低下等问题，因此盘活存量商业资产、提高资产使用效率成为了商业新命题。从成本角度而言，房企对旧厂房进行商业改造，其成本相对低于重新建造的成本投入，对于招拍挂拿来的商业项目而言有很大的成本优势。此外如果改造成功，其对企业品牌也会产生积极的影响，产生品牌溢价，一些好的改造项目甚至会成为一个城市的风向标。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地产的规模竞争时代即将过去，进入存量商业领域，更代表了未来房地产行业的趋势，越来越多开发商将在存量市场发起新一轮竞争。