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《低风险还能高收益？但这款产品不一定适合你》，傻大方资讯编辑整理。我们不生产头条，我们只是社会头条新闻的搬运工！健康摘要：注意：现在公众号有置顶功能了，大家把微信更新到最新版本，点开“腾讯财经”公众号，点“置顶公众号”键，就可以将

正文开始：

尊敬的陆金所vip客户大家好，我是钱多多。近日，中信证券推出中信启航专项资产管理计划。它是我国REITs模式的重要探索，已经具备了REITs的一些产品特征，但与标准的REITs尚有一定差距。

由于中国迄今还没有出现完整意义上的房地产信托投资基金，大家可能对这种产品有点陌生，多多先做点背景知识介绍。

什么是
REITs
？

　　房地产投资信托基金（Real EstateInvestment Trusts，简称REITs）：是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门

投资机构

进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　简单来说，REITs是一种类似封闭式共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具。

　　REITs从投资者那里募集资金，指定专业管理公司进行管理，管理公司通过购买或投资房地产项目（房地产项目范围很广，可以是住宅房产，零售房产（比如购物大厦），商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等），获得房屋升值收益或者房屋出租收益等。获得的收益在扣除了管理费等相关费用后，会向投资者定期发放分红。

　　说白了，就是很多人把钱凑到一块，交给一个

基金经理

，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。

　　REITs有两种类型：一是股权型REITs，持有并管理物业组合。租金收入将转化为分红支付给份额持有人。还有一种是抵押型REITs，将物业作为抵押设立基金，该

基金投资

于抵押贷款或抵押贷款支持证券。抵押贷款所产生的利息将是REITs的主要收入来源。

REITs

相比其他投资产品的优势，在于它的高收益和低风险。

高收益来源于其90%的应税收入作为股利分配，REITs的股东能享受较稳定即期收入，一般均超过10%；其股利来自稳定的租金收入，因此具有抗通胀、波动小、预期稳定的好处；在国外市场，REITs在公司层面是免征个人所得税的，且还拥有递延纳税功能，使消费者减少了许多税务负担，增加了收益。低风险来源于其职业化的管理，REITs拥有基金产品的特点，设立专业机构进行管理运营，更为注重业绩，这是其他股票的散户投资者难以进行的；REITs通常作为投资组合出现，且资产包均通过挑选，降低了市场风险；大部分REITs属于公募性质，要接受独立第三方的重点监督，因此投资者在选择此类产品时也较为安全。

在世界市场上，

REIT
处于相当重要的地位。

在美国，REITs已经发展了逾半个世纪，尤其是自上个世纪九十年代以来，《税收改革法》取消了房地产加速折旧的记账方式，放松了REITs的准入门槛，直接导致了REITs市场的爆发性发展。目前全球REITs市场共有REITs约600只，而截至2012年，美国上市REITs有160家左右，总市值达3900亿美元。从覆盖范围来看，美国REITs市场份额占全球市场约40%。

目前，REITs主要集中于美国、澳大利亚和亚洲的一些国家和地区。作为一种普遍高于10%的金融产品来说，对于成熟的资本市场已经是极高的回报率了。

REITs

适合谁？

　　 1.中产阶级或以上、有些钱但又不太敢冒险买房：有些人对于投资比较谨慎，觉得炒房太有风险，但是看好房地产市场，REITs是间接参与房地产的一种方式。

　　2. 没有精力做房地产投资：相对于买卖房子、租赁房子来说，买卖REITs操作简便，不会像买卖房子那样手续繁琐，省去了大量的时间和精力。

　　 3.对

人民币
贬值有些焦虑的人，喜欢定期收到现金流

：海外或香港等地计价用的是外币等，能够对冲一些人民币贬值的风险，且投资者能够定期领取现金红利。

　　 4.懂一定的房地产投资并有风险承受能力：房地产投资还是一个比较专业的领域，而且国内和国外的REITs发展步调不一致，国内的REITs还不是很成熟，需要投资者有一定的风险辨别能力。REITs与我国当前的房地产信托在投资属性、流通性、收入分配、运作方式、税制安排等方面存在差异。

此次中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单REITs 产品，这是中信证券利用自有资源的创新举措。此产品已经具备REITs的一些产品特征。一是投资标的为收益类房地产（其投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦）。二是收入来自于不动产租金（其收入来源为上述两座大厦的租金收益）。三是资产结构中有75%以上是房地产资产或房地产抵押、现金和政府证券（其资产结构为100%的房地产资产）。可以说，中信启航专项资产管理计划是我国REITs模式的重要探索。

但中信起航专项资产管理计划与标准的REITs仍有一定差距。其中，比较重要的差距在于：一是没有统一的交易市场，没法公开上市，缺乏流动性。二是没有满足 REITs的股权结构要求。从其投资门槛和募集资金的总额判断，该计划的投资者最多为50个，而标准REITs要求至少有100个股东（其中前5大股东不能超过50%，即5/50法则）。三是没有满足REITs的收益分配要求。其设定了固定的投资回报率，而标准REITs要求每年将其应纳税收入的大部分分配给股东。

此前有消息称，央行已牵头拟定REITs试点管理办法。随着有关法规的陆续出台，房地产投资信托将进入快速增长期，并为房地产投资市场和金融市场的繁荣提供支持。

今天多多

就房地产信托投资基金的分享就到这里，我们下期再会！

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