住长沙丨买新房时应该注意的4大风险，谁说的买新房就没风险? ABCDFGHJKLMNQST[提要]房子历来是老百

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[提要]房子历来是老百姓最关心的问题，2017年以来，本报房产消费调查栏目曾多次曝光楼盘违规现象，在业内引发了强烈反响。

房子历来是老百姓最关心的问题，2017年以来，本报房产消费调查栏目曾多次曝光楼盘违规现象，在业内引发了强烈反响。

如何规避将可能发生的买房"陷阱"?在"3.15"即将来临之际，采访人员梳理了2017年的房产典型案例，也邀请了知名律师、房地产行业专家，为消费者规避风险提供见解。■采访人员卜岚

案例1

定金未转入监管账户,业主购房资格被限

2016年11月，张女士看中了谷山里一套142m2的四居室，并在当月交了1万元认筹金，12月又缴纳了2万元定金。但因开发商原因，一直到2017年4月网签都没完成，就连她之前缴纳的3万元,开发商也未存入商品房预售资金监管账户,以至于遇上"3.18新政"，张女士被限购了。

律师说法:湖南云天律师事务所杨亲辉表示，因开发商的原因，导致张女士无法在长沙购房，按定金法则，开发商应双倍返还定金，需赔付6万元，以及张女士的直接损失，包含在沟通中产生的车费、误工费等。

【解决情况】

2017年5月9日，采访人员陪同张女士来到谷山里的营销中心，就此事进行协调。后期，开发商又多次与长沙相关部门沟通，最终考虑到情况的特殊性，解决了张女士等业主的购房资格。

案例2

网签无法备案，首付提高无力支付

2017年2月4日，易女士在中国铁建·山语城购买了一套88m2的两居室，于同年2月8日支付了两成的首付款，共计12万元。谁料一等再等，网签无法完成，等来的却是长沙"3.18新政"，首付直接提高至三成。

律师说法:湖南三鹏律师事务所律师何晓伟认为，开发商应继续履行合同，交房并办理相关网签、备案、产权办证手续;对未能按时交房或办理相关手续，导致购房者需增加的成本或多支出的费用，应当承担赔偿责任;因开发商未及时办理相关手续，导致购房者不符合政策规定而失去购房资格，合同已无法继续履行的，则开发商除退还已收的购房款并支付合同约定的违约金之外，还应赔偿购房者购买该房可获得的投资收益等间接损失。

2017年4月18日，采访人员收到反馈，自3月底开始，开发商已陆续通知业主签订合同，到4月18日，6、8、9号栋近100名业主都已签订商品房合同。此外，开发商还承诺为他们垫付一成首付，到2017年10月底交房时再还款。

案例3

未验收，开发商忙着先交房

2017年4月9日，中航山水蓝天的多名业主反映，开发商交房时，无法提供《商品房预售合同》中规定的"商品房验收合格"等相关手续就通知收房，房屋的质量也达不到收房标准，而且《补充协议书》内规定的延期交房的赔偿金，不少业主都没获得赔付。

律师说法:何晓伟表示，按照商品房合同，开发商索赔天数一般为实际交房日与合同约定交房日的差，如果双方协商解除合同，出卖人应在三十天内向买受人退还全部付款，并支付1%的违约金;如果继续履行合同，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一。

在采访人员协调下，2017年4月14日，张女士和其他业主已拿到违约金，房子"水、电、气"也达到了交付标准，6月30日前完成房屋竣工验收备案程序。

案例4

选错户型，开发商不退诚意金

"本想购买109m2的户型，但都被抢完了，我就认购了92m2的户型，谁知道是复式楼!"2017年11月，想在融创融公馆购房的王先生很是苦恼，因线上选房失误，错选92的复式楼，该户型仅阳台位置有窗户，不适合一家人居住。选完房的王先生立即和置业顾问联系，但得到的回复是2万元诚意金"不退不换"。和王先生一样有着不幸遭遇的，还有5名购房者。

律师说法:杨亲辉表示，如王先生选房之前，对92m2的户型完全不知情，或存在重大误解的情况下签订协议，这种情况开发商需退还诚意金。不过，开发商在选房的主界面已公示户型图，显然这种说法不成立，建议双方协调解决。

经采访人员和开发商的多次沟通，2017年12月8日，采访人员从王先生处获悉，开发商考虑到情况特殊，目前已将5人的诚意金悉数退还，钱款也已到账。

提醒

买房多个心眼理性消费是关键

除了这些典型案例外,买房背后的"套路"远比购房者想象的更深。面对波云诡谲的房产市场，我们该如何做?如何将维权化解在萌芽阶段?

"第一步，要看'五证'是否齐全。"合富辉煌首席分析师周明建议，"五证"是开发商在市场上销售商品房必须具备的条件。

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，"五证"齐全购房才有保障。

此外，在买房过程中,购房者基本上都会有被开发商要求缴纳"定金、订金"的经历,这"两金"到底有何区别?

周明解释说，两者的不同在于，交付"订金"属于先予履行债务的行为，而交付"定金"是实施的担保行为，即交付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务时，应当双倍返还定金。

"在完成前期购房手续后，也要切记先验房再交费。"蓝海购腾泽公司总经理伍拼也提醒购房者，部分开发商在交付房屋时，通常要求购房者先收房后验房，收房时还需预付物业费等相关费用，"验房再收房，这是保护消费者的必选程序。因为一旦交房，房屋有质量问题或瑕疵，购房者要找开发商维权，往往比较困难。"

历史干货

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