莱坊研究: 今后3年内伦敦哪些片区房价会涨的\＂嗨\＂
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莱坊（Knight Frank）近日发布了2018年热点（区域）报告， 预测伦敦今后3年内将有哪些片区的房价增值潜力能超过大伦敦的平均水平。
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与该研究部发布的《全伦敦房市报告》不同的是，《热点区域报告》更关注增值潜力高于整个城市房价平均变化幅度的伦敦住宅价格，而前者研究聚焦于所有类型房产。莱坊在这次研究中著眼于局部地区，以在建一流的房产开发项目为风向标，将新建房产的预估2018年价格与其到2021年年底可能达到的价格进行对比，得出以下片区的房价升值潜力将快于整个伦敦的平均涨幅。距离莱坊上一次发报告已有两年。在此期间伦敦房产的开发格局已经发生了变化。比如英国脱欧公投和印花税上调。2016年新市长当选后，首都的规划政策也有所调整。
根据Nationwide数据，伦敦市场的年均价格在2017年出现8年来的首次下滑。
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然而，这一引人注目的数字却掩盖了这样一个现实，即目前的伦敦各区的房产处于一个增速参差不齐的市场。莱坊研究: 今后3年内伦敦哪些片区房价会涨的\"嗨\"。伦敦|房价|研究|片区|开发项目|资料来源---
图1：伦敦年均房价增长（2016年10月-2017年10月）
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资料来源：莱坊研究/地政局
（居外网作为全球领先的中文国际房源搜索平台，英国地区
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房源可直接搜索）如先前的报告所示，运输基础设施升级
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、重建莱坊研究: 今后3年内伦敦哪些片区房价会涨的\"嗨\"。伦敦|房价|研究|片区|开发项目|资料来源---
和公共空间改造莱坊研究: 今后3年内伦敦哪些片区房价会涨的\"嗨\"。伦敦|房价|研究|片区|开发项目|资料来源---
都是影响新建和二手市场定价的因素。图2：伦敦市中心黄金地段房价年度变动
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资料来源：莱坊研究
与之前的莱坊研究预测相比，此次研究发现的伦敦新开发热点地区的地理分布更为广泛。在价格方面，多数都是新建开发项目定价低于800英镑/平方英尺的区域，而且多数都位于一区以外。这凸显出伦敦地产开发更加注重购房者的负担能力。
莱坊认为在2018-2021年期间，伦敦将开通伊丽莎白女王线（Crossrail项目）
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。在大多数区域，高速轨道枢纽及周边地区的销售价格已经考虑到高速轨道线明年年底开通这一因素，不过对于那些大规模开发项目尚在筹划中的车站所在地区来说，价格可能会在未来反映出这一点。图3：伦敦未来住宅开发“热点”区域
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伦敦房市格局的主要驱动因素
1、公共设施及基建升级
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对改善公共空间和升级现有城镇中心的投资有助于推动整个首都地区的需求，同时也为此前未充分利用的土地打开住宅和商业开发机会。随著对新房的需求持续上升，新社区的建设对伦敦房市将变得日益重要。
2、新建交通设施
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交通设施方面的变化会刺激并开放城市的部分地区、吸引投资、创造额外的住房需求，并为交通枢纽和周边地区的市场带来新的活力。今年伊丽莎白线的开通将缩短横跨首都地区的交通时间，这有利于开辟新市场和改善现有市场的交通联系。此外，拟议和未来的交通升级计划，如高铁2号线（HS2）和Crossrail 2线，很可能进一步推动车站枢纽及周边地区的发展。
3、历史建筑改造
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重建可带来一个地区特征的整体性转变。伦敦市长正与各区镇政府和开发商一起，努力为伦敦带来实质性改善。除了开发住宅房产之外，伦敦的很多规划中或目前正在开发的大规模项目还会建造新商店、餐馆和咖啡馆。在这些地区，我们认为都具有超越整体市场表现的潜力。
4、与周边区域价格差
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2018年的开发热点能够反映出伦敦住宅市场的动态变化。外围地区的需求有所增加，这推动了住宅价格的强劲增长，但外区的平均房价仍低于伦敦的平均水平。随著基础设施和重建项目继续获得投资，这些地区有潜力提供更广泛的新住房。
5、新建楼盘开发
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2016/17年度，伦敦新住房净供应量增至39,560套，相比之下，伦敦新住房的年需求量为66,000套。这种供需不平衡状态似乎还将持续下去。目前伦敦有很多地区正在进行大规模的开发项目，其中许多项目在近几年内将无法完全建成。鉴于需求继续超越供给，这些新社区有望从中受益，房价表现有可能超越整体市场。然而，政策格局的变化可能会对某些地区的新供应形成压力。
其他市场要素
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伦敦的地产开发市场不仅受到税收和政策变化的影响，这些变化已经对整个住房市场产生影响，而且还受到一些具体因素的影响，比如不断上涨的开发成本、地价变化以及开发资金，尤其是对于规模较小的开发商而言。
图3：住房开发用地价格
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资料来源：莱坊研究
伦敦市中心黄金地段的住宅开发用地价格比两年前降低了13%，不过今年的价格跌幅已经基本减缓。根据伦敦各处少量采样地点的相关数据，伦敦整体市场今年平均土地价格基本持平。更加注重负担能力以及推动提供更多经济适用房的举措值得欢迎，并已促成规划方面的新政：伦敦市长承诺，对于那些在提交方案时提供至少35%经济适用房的开发商，将加快审批流程。这种变化导致一些开发商不得不重新评估其开发项目的经济性，并且在某些情况下，放缓了开发进度。
当然，自2015年以来，整个伦敦的地产开发水平都有所下降。Molior的数据显示，2016年20套以上单元项目新开工私人住房24,201套，较2015年的近34,000套有所下降。这其中的另一个因素是融资，因为原材料成本上升，而且对于一些开发商来说融资成本也有所增加。在其他案例中，获取资金变得更具挑战性。然而，英镑疲软却证明对于海外开发商具有吸引力。
随著就业率持续上升，伦敦的住房需求依然强劲。然而在这样的环境下，所有的基本面因素都需要保持一致，方可预期获得超越整体市场的表现。本报告重点介绍的一些地区，都因一系列这些因素而具备实现强于整体表现的潜力，但这些的假定前提是有一流的开发项目。
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