楼市新政后的昆明 “昆十条”的楼市新政发布有11天了

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“昆十条”的楼市新政发布有11天了，而新政对昆明楼市的影响究竟是怎么样的呢?在上篇《楼市新政后的昆明》文章中重点讲了金三银四冷清的售楼部的现状和疯狂的开发商营销目标，本期就重点分析新政后昆明房价的情况。

新房产品分化

楼市新政给到银行业金融机构对执行差别化信贷政策的指导，虽然没有对外公布具体的执行标准，但通过与昆明各银行的沟通后感觉:留给首次置业的时间不多了。

“新政影响大吗?”这是我最近几天在售楼部都会问的一句话，很多置业顾问明显做(已)好(被)准(教)备(育)，回答都很注意言辞，甚至避重就轻。

比如刚需盘，其实影响最大的是市场心理预期，即使过渡期再短，也会存在观望。这类产品的目标客群属于源源不断的新生力量，他们对行业对市场知道甚少却极为敏感，尤其对房价的风吹草动，容易左顾右盼犹豫不决。

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这里对刚需盘的定义是指90平米以下的户型产品有一定占比，这类产品(单套户型)总价相对较低，比如100万左右的总价，比如25万以内的首付。如果目前昆明市场还有总价在100万左右的住宅，真的是给首次置业者最后的上车机会了。

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而对改善型楼盘，置业顾问的回答很显然是“还好”的。其实，新政一出来，他们要先摸底的就是这些客户，一些客户能承担起30%首付的客户并不一定能承担45%，更别说全款。他们属于刚改或者首改客户，算是消费群体中的中坚力量，如果从另一个维度说，也是属于“高不成低不就”的新夹心层，资金链的弹性是相对脆弱的，在信贷政策调整中是容易被受伤的。

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而还有一些改善型置业客户，只要他们有买房资格，其他的政策对他们都不会有太多的影响。只要有好产品，别说400万的房子，600万甚至上千万全款支付也不会是件难事。昆明一环边的HRYF项目，232平的户型比171平的户型卖得更好，就因为客厅更大气;而JFYTF户型越做越大，新品户型最小240平，最大430平，单价据说3万/平，依然有客户。

而投资类楼盘，区别于前面的两大类，自己居住的可能性都较低，也可以理解为“澡堂模式”，进去冲个澡就出来。考虑房住不炒，以后可以细说。

产品的变化其实也是迎合市场用户需求的变化，从之前的刚需当道，慢慢过度到改善产品接棒，再到大平层城市豪宅扎堆走俏，其实这都是目标客群分化导致产品分化的表现，而物业类型的丰富性、户型产品的多元化也会加速客群的细分，以刚需和改善产品为主的金字塔的消费结构也在慢慢铸建成形。

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二手房价格补涨

在昆明的楼市新政中，限售的物业类型仅提及新建的商品住房，为此，二手房的不限售，却也演化了两个格局:新房价格不(让)涨，二手房房价补涨，二手房租金不涨，二手房售价却持续上扬。

至于新房价格不涨的原因及情况就不多言了。

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数据来源:安居客昆明，昆明楼市动态整理

在二手房方面，根据安居客提供的房价数据，昆明3月(截止3月10日数据)二手房成交均价10026元/平(昆明2月份新房住宅成交均价12652元/平)，环比上月上涨0.26%，同比去年同期上涨16%。

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数据来源:城市房产昆明

而根据城市房产昆明站的数据，今年昆明2月份二手房租金水平在26元/月/平，1月份为25.91元/月/平，而2017年2月份在24.09%，同比上涨7.9%，环比可以忽略不计。而3月份的租金预测在26.10元/月/平。

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从数据上可以发现，昆明二手房市场，租金基本是相对固定的，而售价却随着新房价格调整也相对活跃。在昆明限售的政策出台后，表面是对新房的流动性做限制了，但实际上是从另一个角度在鼓励二手房的交易，也间接助推二手房的价格持续上扬。

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所以，当前在新房价格相对稳定之时，正是二手房补涨之际。可以参考民航路上的香樟俊园，2017年7月份差不多在1.4万/平，目前已经到了1.8万/平;呈贡新区白龙潭俊园沁园(也称A区)在2017年4月份不及1.4万/平，目前接近2万/平。

为此，别千万别指望靠住房租金收益暴富，房租持续增长的只有在商场，比如TKP一月提一次价，而住宅区三年都涨不了10%，房龄越大越租不起价。