肖文晓:2018中国房地产市场大势观地产政策动向 [摘要]随着科技发展和社会进步

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[摘要]随着科技发展和社会进步，绿色节能产品、环保材料、舒适家居早已成为人民日益增长的美好生活的基本需要。建设生态城市，发展绿色建筑，推进住宅产业化，选择使用优质建筑配套产品是关键。...

随着科技发展和社会进步，绿色节能产品、环保材料、舒适家居早已成为人民日益增长的美好生活的基本需要。建设生态城市，发展绿色建筑，推进住宅产业化，选择使用优质建筑配套产品是关键。为了促进我国房地产健康发展，加快房地产采购供应链循环，推动新型节能环保建筑门窗幕墙产品在房地产行业的推广，3月12日下午，"《中国房地产与门窗幕墙产业合作联盟》成立大会"在第24届全国铝门窗幕墙新产品博览会开展第二天同期举办。来自中国房地产业协会、中国建筑金属结构协会专家代表、门窗幕墙及相关配套企业、房地产开发商企业代表共五百余名嘉宾汇聚一堂、相互促进、共谋发展。与此同时，大会上500强房地产首选品牌门窗幕墙类名单的发表以及《2018中国房地产门窗幕墙优采白皮书》的正式启动，都将为新时代产业转型升级发展注入新动力。

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易居企业集团克尔瑞广州区域首席分析师研究总监肖文晓

联盟成立大会上，易居企业集团克尔瑞广州区域首席分析师研究总监肖文晓先生发表了主题为《当前房地产行业发展趋势》的演讲，以下为现场实录:

肖文晓:房地产行业是中国典型支柱产业，对房地产上下游甚至中国经济而言，影响是非常关键。上下游的行业周期与房地产周期是有关的，如果房地产行业不景气，上下游产业同样会受到影响。我从一些数据和政策进行分析交流，希望我提供的数据以及我个人的观点，为大家把脉2018年房地产形势，提供有利的启发。

2018两会房地产政策动向

中国房地产市场受政策影响很大。大家都有关注两会的报道，政府工作报告中，刘志峰会长说，对于房地产市场的定位，坚持房住不炒，加快多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

首先要落实地方主体责任，将调控的责任落实到地方官员的乌纱帽上。为了调控房价，出台了很多行政手段，并且落实到地方。2、继续实行差别化调控政策，2017年房地产市场表现非常的明显，我们看到去年一、二线城市在各种限制:限价、限购、限卖、限售。去年全国的三、四线城市房地产去库存的力度非常大，在去年调控形势这么严厉的情况下，我们依然看到在2017年中国房地产市场的交易量又一次的创造新高，这就是因为去年和今年实施的调控是因地制宜，因城施策。一方面我们看到危险，另一方面我们看到机会，因为调控政策不是一刀切的。3、建立健全长效机制。要多主体供给，最近住建部原则上同意广州、佛山等11个城市将集体建设用地纳入租赁住房的供应主体的文件。未来所有土地的供应都是国有土地，才可以上市流转。今天如果做租赁住房的话，集体建设用地已经可以允许有涨势的举措，这就是供应主体之的增加。多渠道保障是除了商品房、共有产权房、限价房、政府保障性的回迁房、公租房等形式，保障的渠道比之前更加丰富。

房地产税在两会中被各个有关部门频繁的提到。中央的态度是非常坚决的，业内如何征收是有争议的。今天看来，决心是非常大的，肯定是发展趋势，2018年政府主要是围绕保障端去做工作。保障房方面，首先是启动三年棚改计划以及打工族放保障力度，如果在市场端来讲，重点提到三个内容:1.支持居民自住购房需求，如果有钱有资格，该买还是可以买的。2、想买房但是钱还是不够，可以购买政府的共有产权房，政府和你合股，一起买房屋，落户和入读的权益还是可以享受。3、不符合政府的公租房、廉租房保障体系，又没有钱，可以租赁市场租赁房屋。

27个一二线城市，35个三四线城市相聚限购，政策力度较为温和。全国各地有很多的城市限价，包括今天所在的广州，其实也是限价，去年广州的均价是1.6万元/平方米。今天1.6万元/平方米只能在从较偏远的区域或者是花都偏远的区域，才有可能买到房子。类似于增城、南沙，稍微好的地段都是2万多。

全国各地是不允许双合同的出现，如长沙、南京对双合同的打击是严厉的。开发商就不得不按照政府的指导价买房，相当于政府帮老百姓砍价，让大家以比较便宜的价格购买到房屋。限售，买了房子后，要持有房子二、三年后才可以卖出，使流动性受到限制，打压投资客。

今年1月份，政策不断的出台，1月份主要有三个方面。现在有很多的城市，都在加大人才的引进力度。随着中国人口红利的慢慢的消失，地方政府意识到人才是最宝贵的财富，人口流入的城市，也是房地产开发企业选择进入城市的标准，对个人投资者而言，也是重要的指标。继续有很多的城市，例如兰州、长春、芜湖延续限价限售政策。

2月份限购限价限贷还再继续出政策，调控到目前没有一点点的放松，而且还再继续深入。济南也出台了一个政策，二套商贷减少到25年，全市毛坯房最高限价9000元/平方米，可想调控的程度。对于房地产行业而言，2月份房贷一片收紧。广州市首套房的利率从上浮5%到上浮10%。我身边的同事已经收到相关的通知，银行说不接受10%就慢慢的等。不仅仅是个人的房贷，还有房地产相关的信贷受到控制，四川银监会提出2018年切实移除房地产泡沫，严肃查处各类违规房地产融资行为。广东省银监局说严禁房地产贷款，严禁流入股市。北京市银监会也有同样的政策，说明今年的政策是收紧趋势，对于房地产资金密集型的企业来讲，带来了比较大的影响。

当前房地产市场运行状况

新增供应:1-2月份刚好是春节，整个成交量环比下滑，特别是2月份属于意料之中，包括供应也是如此。今年春节期间，28个重点城市的供应同比增长了36%。去年以来，三、四线城市支撑了中国的房地产市场，也反映了春节返乡置业高潮的部分。春节期间，很多人从一、二线城市回到三、四线城市，正好是三、四线城市卖房的好时机。反映了房地产开发企业的态度，春节期间，恒大88折广告无处不在，各种App都有体现。

供应总量增加了36%，1-2月份28座城市总体的成交量同比减少了4%，这与之前增长的势头发生了一些变化。如果分城市来说，一线城市合计下降了38%，二、三线城市今年1-2月份没有增长，跟去年同期。去年以来三、四线城市高歌猛进的势头，现在已经在减弱。

库存:近半数城市消化周期超过12个月。我们看28个城市的情况，分化严重，有的城市去库存周期是20多个月，而重庆2个多月就可以将房屋卖完，武汉、兰州都是这样。总体来讲，近半数的城市去库存已经超过了12个月。

开发商拿地的态度:1-2月份，全国土地市场的平均议价率21.5%，说明土地议价率下降。企业的表现和市场的表现有很大的差别，1-2月份的销售排行榜，前三名的企业碧桂园、恒大、万科都销售过千亿，以前的企业一年卖一千亿，现在两个月就超过了一千亿。前100名房企2月份业绩环比下降22%，前2月各梯队门槛普遍增长超5成。

企业表现:布局三、四线城市的表现是比较良好的。部分房企2018年销售目标仍较为乐观，碧桂园是7000亿元，万科是7000亿元。没有一个房企不是增长的，而且增长的幅度是非常的显著，特别是目前处于第二、第三集团的房企，力争上游的趋势是非常明显，不论是拿地或者是销售的魄力，例如福晟从300亿的销售额增长到500亿。

关于后市的判断

2018年整个房地产市场的规模萎缩是在所难免，去年是靠三、四线城市将成交量推起来，从开春或者是后半年的情况来看是减弱的，一、二线城市维持高压，三、四线城市动能减弱，整个规模会下降。

市场分化、强者恒强，行业集中度提高，将益发明显。

房地产税不是压死骆驼的最后一根稻草，这是税制的改革，不是打压房地产。开征的税率不会太高，税率也不能太广。如果按照评估价征税或者是按照多套房征税的话，税率对于正常的房价而言只是毛毛雨。金融政策很有可能成为今年引发市场变局的导火索，房屋开发贷会产生微妙的影响，甚至会引发一些巨变，如果前期过于激进，速度跟不上的话，今年会发生一些变化。

我的演讲到此结束，谢谢。

(房掌柜整理来自新浪地产、南方网)

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