楼市最大悬剑，或倒逼出“最激动人心的改革”！本文为天天说钱团队原创作品

《楼市最大悬剑，或倒逼出“最激动人心的改革”！》，傻大方资讯编辑整理。我们不生产头条，我们只是社会头条新闻的搬运工！健康摘要： 2018-03-16 天天说钱天天说钱本号编辑整理，转载请注明出处。 3月16日下午，李嘉诚“长和系”旗下4家公司举行业绩发布会。长和收盘后在港交所发布公告称，年届90的主席李嘉诚即日起卸任董事会主席一职，长子李泽钜接棒。李嘉诚生于1928年7月29日，今年将满90岁！...

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中国楼市最大的悬剑是什么？

是房地产税吗？当然不是，因为房地产税未来会开征，而且要按照评估价来征收，基本上都确定了，悬念只是时间和具体税率。

最大的悬剑是：你房子下面的土地，到期之后怎么办。

近日在两会上，全国人大代表、清华大学法学院中国司法研究中心主任周光权提出了“关于尽快彻底解决住宅土地使用权续期问题的建议”，他建议：

1
、在中央层面，由国务院国土资源管理、城乡建设、法制等部门共同研究土地使用权到期后如何自动续期，并尽快提出成文的法律建议稿，向社会公开征求意见，以彻底打消人民群众的疑虑。

2
、土地使用年限没有达到最高限
70
年的，应当自土地出让之日起，自动续期至
70
年，且无须补交出让金差价；住宅土地使用权
70
年到期的，自动续期，无须再次缴纳土地出让金。

此外，周光权还建议解决关于土地续期中存在的法律冲突问题。

所谓“法律冲突”，是指“城市房地产管理法”和“物权法”在土地续期上的不同表述。

我国于

1994

年制定、

2007

年

月

日修订并施行的《城市房地产管理法》第

条规定：

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期
，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，
依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

而

2007

年

月人大通过、

2007

年

月

日起施行的“物权法”

149

条则规定：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

这两个法律，一个在

2007

年制定，一个在

2007

年修订，竟然出现了显著的矛盾，真是令人费解。有人说，法律上有“新法优于旧法”的原则，但这两个法律的通过时间和实施时间，正好是交叉的（“物权法”通过在前，但实施在后），你很难说谁是“新法”。

不过有一点是确定的：“物权法”在法律体系中地位非常高，一般认为仅次于“宪法”，所以其地位高于“城市房地产管理法”。

在实践中，在深圳、温州等地开始出现了住宅用地到期的现象，因为早期批出的住宅用地，期限往往只有

到

年。对此，各地处理方式各不相同，有象征性收费的，有准备大收一笔的。

对此，

2016

年

月中共中央、国务院在“关于完善产权保护制度依法保护产权的意见”中给予了明确表态：

研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

随后，在

2016

年

月

日，国土部副部长王广华在新闻发布会上正式表态，确认了在土地续期上的“两不一正常”的做法：

1
、住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请，按照“物权法”自动续期。

2
、不收取费用。在国家法律没有规定之前，不作出任何收费的决定。

3
、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔
2016
〕
1712
号）办理相关手续”。

可以看出，国土部的“两不一正常”其实是个过渡性办法，而且国土部即将撤销（组建“自然资源部”）。

如果你的房子土地使用权到期后，不动产证上的使用期限“仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期”，并加上上述的那句话，你是很难卖出合理价格的。买房人肯定不愿意买来一个不太确定的东西。

所以，正如周光权所说，国家应该尽快在这个问题上有一个非常明确的说法，至少要有一个国务院的条例。当然最好是修订《城市房地产管理法》。

但你注意到了吗？无论是“物权法”还是国土部的“过渡办法”，都只涉及到住宅，而不涉及到商办物业。这意味着商办物业具有更大的不确定性！

所以，未来“给个说法”的法律，应该涵盖商办物业的续期问题。

我的理解是：国家之所以迟迟没有在土地续期问题上修订法律，可能是想跟“房地产税”一并解决。

众所周知，开征房地产税一个最重大的法理障碍是：所有的商品房，无论是住宅和商办物业，业主在购买房子的时候都一次性缴纳了数十年的土地使用费，为什么还要征收其“房地产税”？如果“土地”的税剥离出来，只开征“房产税”，又无法单独定义房价里哪些是“土地价值”，哪些是“房屋价值”。

所以，开征“房地产税”的时候，需要有一个大利好来对冲。给各类房屋免费续期，就是一个大利好。

对“土地使用权到期后免费续期”的房屋开征房地产税，是不存在法理障碍的。

我的建议是，国家可以有两个备选的改革方案：

1
、小方案：不涉及土地所有权变动，对于所有土地使用权到期的房屋，都一次性给予
50
或者
70
年的使用权免费续期。免费续期的房屋开征房地产税，就不存在法理障碍了（但也要考虑民众的负担）。

2
、大方案：对于土地使用权到期的房屋，不仅给予免费续期，还可以考虑将土地所有权授予私人
。当然，这是一项更大胆的改革，可以在非别墅类房屋中试行，因为这类土地的所有权其实是虚拟的。但给予土地所有权的心理感受是不同的，居民的“获得感”会更强，有利于刺激国民创造财富、拥有财富的愿望。当然，这类房屋未来开征房地产税也不存在法理障碍。

对于土地私有化，很多人比较敏感。其实他们不知道，中国在“宪法”层面上明确土地国有、集体所有，是

1982

年。

1982

年之前，在宪法法理上，中国都是土地私有化的。

比如
1954
年宪法第八条规定：
国家依法保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。

第十一条规定：国家保护公民的合法收入、储蓄、
房屋
和各种生活资料的所有权。

第九十条规定：
中华人民共和国公民的
住宅不受侵犯
……中华人民共和国公民有
居住和迁徙的自由。

至于

1975

年和

1978

年宪法里，对于土地的表述只是：

矿藏，水流，国有的森林、荒地和其他海陆资源，都属于全民所有。（注意，这句话里没有提到土地）

国家可以依照法律规定的条件，对土地实行征购、征用或者收归国有。（没有提及被征购、征用之前的土地属于谁）

直到

1982

年宪法，才规定：

城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

笔者并不认为，在当前条件下中国应该全面施行土地私有制。

因为农村的情况比较复杂，农民在城镇化过程中，需要土地、宅基地作为其“补充社会保险”。至于城市建设用地，其实已经虚拟化。比如你住一个高层小区，即便是土地私有化，你也找不出哪块土地是你的，那只是一个概念而已。

但这个概念如果放在国家那边（土地国有），就是开征房地产税的障碍；放在私人这边，则是创造财富的极大激励！

其实，无论是小方案还是大方案，都是激动人心的改革，都可以稳定民众的预期，有利于激发大家创造财富、拥有财富、与国家同呼吸共命运的热情。