楼市开局不利，2018年房企日子难熬？
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1、开年以来的市场表现？
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应该说比较冷清。1月份广州卖了5500套房，2月份春节卖了3230套房，这两个数字都是近三年同期里最差的。从3月份的情况来看，1-12日，网签套数是1686套。按这个节奏发展下去，3月份的网签数据有可能也就五六千套的水平。由此可见，3月份作为传统意义的“小阳春”，开局也不是很理想，跟1、2月份的情况是比较相像的。
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2、造成成交惨淡的主要原因有哪些？
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我认为有两个原因，一个是供应不足，像1-2月，全市住宅新增供应6176套，卖了8730套，供求比是0.71，其实整个市场是供不应求的。这个跟去年的情况是一样，去年广州的供求比是0.84，供应839万平方米，卖了997万平方米。所以现在成交量不高，其实也受新货供应不足的影响。另外一个原因呢，我想调控也是很大的影响。一方面调控环境高压持续，长时间了，会助长购房者的观望预期。另一方面，今年房贷政策开年不松反紧，首套房的利率不仅没有优惠，反而从原来的上浮5%变成上浮10%，也会影响购房者的入市意愿。
3、是否有亮点成交区域，主要支撑点在？
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今年截止到3月12号，一共卖了10231套房，最好卖的三个区域还是增城、黄埔和南沙，像增城卖了3300多套，黄埔卖了1800多套，东部两个区域就卖了全市一半的房子，南沙因为有自贸区的利好，之前广州发布的2017-2035城市总体规划，还单独把强南沙列为一个篇章，所以表现也不错，卖了1400多套房子。孔雀东南飞，东部和南部肯定还是今年市场的热点。
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、开年以来的贷款松紧度如何？为何会有这样的局面？楼市开局不利，2018年房企日子难熬？。楼市|难熬|日子|房地产税|房地产|开局|房企---
央行数据显示，2月末，广义货币(M2)余额172.91万亿元,同比增长8.8%，增速比上月末高0.2个百分点，比上年同期低1.6个百分点。作为用来反映货币供应的关键指标，中国M2增速此前已连续多年保持在两位数。进入2017年，自5月末以来，M2增速一直保持在10%以下。M2增速下降反映了去杠杆和金融监管逐步加强背景下，银行资金运用更加审慎和规范。钱紧的情况并没有因为进入新的一年改变，而是成为了一种常态。
僧多粥少，融资成本增加，反映在房贷利率上，就是商业银行不愿再给予房贷太多的优惠，毕竟目前的利率，因为经历了2012年6月到2015年10月的8连降，还处于历史的低位时期，即便首套房贷上浮10%也是如此。
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、聊聊今年的重点政策方向楼市开局不利，2018年房企日子难熬？。楼市|难熬|日子|房地产税|房地产|开局|房企---
政府工作报告提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”
我认为，这段话已经覆盖了主管部门对于房地产市场的定位——房住不炒，制度设计——多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，路径方针——实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，以及目标愿景——让广大人民群众早日实现安居宜居。这些大政方针，其实在2017年已经全部出来了，两会期间并没有很多新鲜的提法，所以可以预计2018年的政策会是比较稳的，会保持2017年的政策延续性。比如因城施策，实施差别化调控，比如培育住房租赁市场，发展共有产权住房等，都会是今年工作的重点。
6、房地产税近期成为热门话题，你怎么看？
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从目前来看，房地产税开征已经成为必然。在这个问题上，政府开征的态度还是非常坚决的。预计一旦立法通过，马上就会有城市付诸实施。我认为大家还是不要过多地把房地产税和房价调控联系起来，财政部相关发言人在解释房地产税初衷的时候已经说的很清楚，开征房地产税的目的有二，第一是调节收入分配，房子作为普通居民最有分量的大宗资产，多套房和只有一套房的区别很大，对富人多征税是全世界通行的做法，第二个目的是把房地产税作为地方公共资源建设投入的基础性税源，比如基础建设、教育等，我个人理解这个在房地产市场进入存量时代的城市尤其关键，因为土地是稀缺的，不可能一直走土地财政的老路。
当然，我也不认为房地产税会一开征就全面铺开，应该也是会选条件成熟的一批城市作为试点，一二线城市率先开征的可能性较大。三四线城市考虑到去库存的关系，会慢一些。另外，作为一个基础性的税种，房地产税的税率应该不会太高，所以它不会成为决定房价的关键因素，但它对个人的投资观念会有一些影响，比如那些空置房，将来大家买起来就会谨慎好多。
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、都说3楼市开局不利，2018年房企日子难熬？。楼市|难熬|日子|房地产税|房地产|开局|房企---
月是一个重要窗口，对接下来的政策和市场表现有什么样的预测?楼市开局不利，2018年房企日子难熬？。楼市|难熬|日子|房地产税|房地产|开局|房企---
我理解，3月份之所以重要，是因为3月份具有政策窗口和市场窗口的双重意义。从政策面来讲，3月份因为有两会的关系，通常会奠定全年行业的政策基调，这一点意义非凡。我们都知道，政策对于房地产市场的影响是非常明显的，特别是短期市场的走势，很大程度上就是由政策决定的。同时，3月份对于房地产行业来说也是一个非常重要的观察市场走向的窗口。每年的1、2月份，属于农历春节前后的市场淡季，属于承前启后的市场盘点过渡期，开发商一般也不会在1-2月份有太多的动作，但是3月不一样，从营销节点来说，3月是传统意义上的旺季，是开发商一定会努力抓住的“小阳春”，很多开发商一季度的业绩，基本就靠3月销售的情况，所以3月的表现如何，对于后市是一个非常重要的参考对象。
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不过，从1-2月份我们对全国包括北上广深在内的28个重点城市的市场监测来看，3月份的市场可能并不是那么乐观。我们注意到，这28个城市1-2月份的供应量同比是大增了36%的，一开年就那么积极推货，这在往年是不多见的，但是成交呢，同比反而减少了4%，不增反减，从中可以看出，今年的市场形势总体是比较严峻。对此开发商一定要有心理准备。
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具体而言，从全国市场来看，今年随着三四线城市的拉升动能减弱，而一二线又维持高压严控的态势，所以行业的整体规模下降的几率是很大的，但是由于企业竞争分化，我们会看到很多房企的业绩还在继续创新高，这意味着行业集中度进一步提高，中小房企的日子会越来越难熬。
对于广州来说，去年3.30到现在，调控已经持续了快一年的时间，基本上市场的底都已经摸清了，好不会好到哪里去，差也差不到哪里去，城市价值也好，市场的基本面也好，都决定了今年广州的整体市场还是会以稳定为主。（文/易居企业集团克而瑞广州区域首席分析师 肖文晓）
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