本土房企“吃螃蟹”美好置业推出跟投管理办法作为本土参与城中村旧改项目良多的企

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作为本土参与城中村旧改项目良多的企业，美好置业新近动作不断。继3月12日宣告拟以公司拟转让全资子公司名流置业武汉有限公司100%股权，交易对价29.63亿元，预期可现实利润6亿元之后。3月13日，美好置业再发公告，宣布出台美好置业跟投管理办法（草案）。

延伸阅读：美好置业拟29.63亿转让武汉名流福建万隆布局武汉　（14日发布过）

美好新动向：自持超3万方商住混合项目销售部分参与跟投

在公告中，美好置业表示，为了推进公司快速发展，充分激励公司房地产项目运营团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，特出台美好置业跟投管理办法（草案）。

?根据细则，跟投项目为公司操盘或联合操盘、通过市场化方式获取的房地产项目。其中，旧改、收购类项目由总裁办公会审议确定跟投起始节点；持有比例超过15%且建筑面积达3万平方米以上的商住混合项目，仅销售部分参与跟投。写字楼、酒店类项目原则上不列为跟投项目。

在跟投人员及出资要求方面，分为两类：一类为必须跟投人，一类为自愿跟投人。

必须跟投人员包括了集团总部高管、重要部门口线负责人；区域/城市公司总经理、副总经理及重要部门口线负责人；项目公司项目总经理、项目团队关键人员，出资金额下限从10万元到100万元不等，上限则从40万元到400万元不等。对于各类人员的损益杠杆、跟投项目、合计占比，该草案也有明确的划定。此外，自愿跟投人员的出资下限为4万元，上限为16万元，损益杠杆为1倍，合计占比不超过3%。

从公告中了解到，上述跟投金额不超过项目资本金的15%（项目资本金为资金峰值的30%），跟投人收益不超过项目净利润的15%，员工需承担损益杠杆带来的收益与损失。

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跟投参与对象及跟投金额、损益杠杆明细表（来源于公司公告）

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跟投返本分红折算办法细则（同样来自美好置业公告）

?房企跟投风越吹越猛业内认为机遇与风险并存

纵观房地产行业的发展历程，近几年来，项目跟投等激励机制已蔚然成风。在万科、碧桂园、绿地、旭辉、越秀地产、招商蛇口等多家房企已先后推行项目跟投。来自万应咨询的统计数据，截至到2016年年中，国内房企前50强中有45%实施项目跟投机制。在利益与风险共担之下，参与跟投的企业员工积极性亦是被极大地调动起来，成为房企销售业绩增长的爆款神器。

新近的动向则为，2017年11月16日，荣盛发展公布了合伙人跟投制度，名为“创享计划”。12月12日，荣安地产披露项目跟投制度。12月13日，蓝光发展计划在公司内部推出名为“蓝色共享”的项目跟投制度。12月22日，央企保利地产实施房地产项目跟投方案,并授权经营层制定相应细则并具体实施。单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%。另外，2018年1月5日，万科公告修订《万科企业股份有限公司跟投制度》。

事实上，对于这个行业而言，合伙人制度已并非鲜见，主要由集团层面的员工持股和项目层面的跟投机制两个方面组成。本次推出跟投管理办法（草案）的美好置业，早在2009年7月18就宣告推出A股股票期权激励计划（草案），该草案提出拟授予激励对象20,000,000份股票期权，授予的激励对象为本集团的董事、高级管理人员、中层管理人员、核心骨干人员和为公司做出重大、特殊贡献的人员，不包括独立董事、监事和持股5%以上的主要股东或实际控制人。本次授予的人员总数约90人，占员工总数的15％。

叔认为，跟投管理办法（草案）是对股权激励计划的一种升级与完善，更切合当下行业发展节奏。

业内分析，合伙人制度是房企在投资、新开工持续走低、利润率和周转速度面临天花板、拿地开发风险加大的行业背景下，进行的一次机制创新，如今已从点到面，向行业撒开。

而关于房企推出跟投这一类型的合伙人制度，根据相关媒体的梳理，碧桂园可以算作行业第一个吃螃蟹者。2012年，碧桂园为了实现利益共享、风险共担，推出“成就共享计划”，在项目满足现金流和净利润两大条件后，员工将能得到一定比例的项目股权金额作为奖励。

2014年3月，万科总裁郁亮提出万科将试验合伙人制度。万科事业合伙人主要包括两个层面，在总部通过盈安合伙购买万科股票，一线公司参与跟投项目。

同年10月，碧桂园推升级版“同心共享计划”。“成就共享计划”和“同心共享计划”本质上都是人才激励制度，区别在于“成就共享计划”不涉及项目股权层面，而“同心共享计划”则是项目跟投制度。

同是2014年，绿地也开始实施员工持股计划，而旭辉则建立了项目跟投制度，此后，越秀、新城控股、当代置业、首创置业等房企纷纷跟进。

在2017年，在武汉项目拓展凶猛的阳光城迅速落地了跟投计划。据《21世纪经济报道》相关消息，阳光城副总裁吴建斌在受访时透露，阳光城当年拿到的项目全部按照“双赢”的跟投制度推进，共涉及65个项目，全部由公司和员工持股，收益按比例分红。实施跟投机制后，阳光城对新购土地相应地设立了三条管理底线：新项目全周期的回报不低于10%；股东的年化资金回报率不低于30%；净现金流回正时间不能长于12个月。经测算，到上个月底，阳光城执行跟投机制项目的平均年化资金回报率为45%。

对于房企的项目跟投机制，同策咨询研究中心总监张宏伟此前受访时表示，项目跟投有利于做大做强区域及项目公司，更好地解决投资拿地问题、减少拿地风险、突破房企增长瓶颈。“有进行跟投的员工，会非常关心项目销售回款的状况，表现出更大的主动性和积极性。”

此外，因为短期内员工投入资金无法套现，跟投制度还能解决项目存续期内人才流失的问题，有利于绑定人才。

同策咨询研究部在一份报告中指出，合伙人制度意味着利润的分享，并非所有房企都适用，譬如扩张阶段、需要集成利润的中小房企就不应该贸然尝试。

?房企亦对跟投机制有不同的看法。阳光100总裁林少洲认为，在普遍实施的情况下，跟投机制不一定会实现普遍的效果，但是实施与不实施会有明显差别。实施了跟投机制，还要看企业自身的产品线、运营、服务等是否有竞争力。朗诗集团董事长田明则认为，房地产需要转型升级，没有转型的规模扩张是末路狂奔。他更指出，一个项目从拿地到开盘，短短几个月时间，规划与产品打磨都是问题。