深圳楼市又燥起来了吗?有点让人措手不及…… 房天下特价房公众号自3月初推出以来

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深圳楼市又燥起来了吗?有点让人措手不及……。楼市|深圳|学位房|措手不及|尚林|公众号---

房天下特价房公众号自3月初推出以来，已经成交超过800套特价房，服务超过20万网友。公众号开设的特价房群:深圳特价房加微信“fang-tx888”

来源:雪球作者:地产大表哥

上周可谓深圳楼市开春首秀，这两天逐渐“降温”，表哥也得空点评一下:热销楼盘现象点评、开发商出货意图分析、当下舆论环境分析。

提要 : 在价格感人的推盘下，深圳楼市又迎来了小阳春，多个楼盘趁热度抢跑入市，据说“喝茶费”开始重现江湖，据说福田某楼盘很多朋友都在四处打听费尽周折求个名额...

不是说好的“17连跌”吗??这波回暖让人有点措不及防啊"

日光盘与小阳春 |深圳楼市最近有多“热闹”?

先看看燥动的朋友圈(应该是3月11日)

【一手】首当其冲是宝安领航城+龙华玖龙玺，销售情况都被刷屏了，浓缩点评:一个字--抢，两个字--看图:

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(某楼盘)

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(某某楼盘)

其次为龙岗传麒尚林、福田宝树台(还发公告说自己卖得不好)、宝安碧海的幸福珺湾、深业东岭等楼盘也纷纷进行推售，几乎都启动全城转介。

【二手】恒裕滨城2期二手成交单价去到“20万”!(打问号)还有福田百花学位房、龙华水榭春天纷纷先涨为敬。

后海的记录还得再往前数:比如翡翠海岸、宝能太古城，都是刷屏级别的成交价格…

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这些都发生在在刚刚过去的一周，让人有点措不及防。不是说好的“17连跌”吗??

再来看下靠谱点的数据:3月第一周(0305-0311)中原数据显示，上周全市二手成交1160套，成交面积9.78万㎡，环比涨幅41%。

当然，当前【分化】的市场下，到处都涨是不可能的。

优绩股学位房正值成交旺季(3-4月是报名期间)，表现稳中有升。据相关数据统计，2017年深圳11个名校片区中，有9个片区的均价涨幅超过10%。现在这一波看行情也录得了不少的涨幅，具体等机构数据发布为准吧。

学位房背后是诟病已久的教育资源分配不均，这点，渔村尤为明显。市场经济里，稀缺决定价格，近年学位房一直是领涨走势。

再加上2月份全市各区频频发布的《学位预警通知》，无异于“火上烧油”，让购房者焦虑，持有的业主自然信心倍增，惜售、报高价，成交价自然提高。

但整体而言，有涨有跌，大部分楼盘表现为横盘甚至有一定下跌，比如盐田、龙岗二手业主已连续下调报价。

所以，如果有人跟你说深圳房价猛涨or猛跌，这种“死多”“死空”建议您可直接屏蔽，再补两个字。具体如下:

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(某神在深圳演讲现场)

最近推售的楼盘明显增多，与年前一个月就1-2新盘入市、推盘积极性严重低迷形成鲜明对比。

从表哥的朋友圈来看，现在开发商入市意愿明显升温，销售刷屏现象频现，表哥不完全统计:罗湖深业东岭、坪山深城投公馆、光明碧桂园星荟、大鹏花样年家天下，而且都是启动三级市场的。

还有些楼盘趁着市场热度出尾货的，比如华侨城新天鹅堡、坂田佳兆业城市广场、宝安松茂御龙湾…

背后有几大因素:

会开得差不多了，除了房产税，可以说没有加码的政策，不喜不悲，房住不炒主基调不变。

政策明朗了，该干嘛干嘛，反正限价不放松，该卖还得卖。所以之前捂着的、未清盘的，都拿出来了。

这是政策面的。

再看市场买家:调控自2016年10月开始收紧，市场初初回跌10%-15%时的笋盘早已消耗。“

17连跌”后购房者信心渐增，年后中介门店的看房带客指数明显回升。

从近期楼盘开售情况来看，表哥认为关键因素还是价格。

前面提到的热销盘都是尾盘加推，都是限价盘，两年前的价格，售价明显低于周边二手，价格感人，卖的好是情理之中。

其中，“不差钱”的楼盘折扣几乎没有，而销售情况不理想的楼盘还有特价房，还有个别高价吊着不放松的则采用了高佣模式刺激销售。

可见，当前市场下，不同楼盘分化现象十分明显。据说“喝茶费”开始重现江湖，表哥只知道福田某楼盘很多朋友都在四处打听费尽周折求个名额。

当然，便宜不是人人都能抢到，某盘半夜就先卖了一部分给内部人士。表哥预计后市继续严调控不放松，类似上述备案价受限的“新房”还有，购房者捡便宜的时候到了,一定要密切留意。

再说说启动三级市场:三级市场可谓楼市“晴雨表”。

据表哥在开发商当营销大拿的表哥透露，对开发商而言，三级市场是个让人又爱有恨的“毒瘤”，好处是全城轰动、快速成交，缺点是不好控制、营销成本增加等等。对营销人而言，如毒瘾一般。

在楼盘蓄客不理想、销售不佳的时候往往就会祭出这一大招。而且，当前管控下，楼盘的营销宣传不宜过于高调，推广收效甚微，而三级市场是直接产生效果的，比广撒网的推广有效得多。

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1、开盘宣传文章销声匿迹，写手也低调很多。

现在要入市的楼盘，一般搞个发布会，上点推广媒体，就低调开盘了。习惯了开发商“热闹式”营销推广的表哥也顿觉冷清。而平时活跃的写手们现在都相对“低调”，写文章也不像以前那么惊耸。

2、枪打出头鸟，冒头一个打一个。(最近案例:欧神来深演讲，嘴炮言论当天下架。)

以宝树台为例，表哥在深圳呆了这么多年，从未见过开发商发声明说我们卖得不好。(卖得不好啊别给宣传了，拜托拜托。)

换以前，开盘卖了十几套就吹嘘“清盘”、“日光”、“劲销9成”。

老司机带你“新闻连连看”，简单回顾之前几个案例:

说深圳湾一号35楼顶复售价6.5亿，月供241万--被抓了。说深圳2000土豪连夜排队3公里抢光悦府千万豪宅--被抓了。说深圳北站烂尾楼拆迁钉子户获赔1.3亿--被抓了。

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有人说2017年是深圳楼市谣言最多的年份，其实不然，楼市繁杂，真真假假目不暇接，往年一样多，只是去年管得严，抓得多。

为什么会有这种谣言?

无非是SS拿来制造恐慌、引导客户购买的手段之一，他们往往选择性取材或人为杜撰捏造案例，制造热点来炒作市场热度。(MT、KFS有时也会参与其中。)

据表哥的表哥透露，当前舆论严监管的核心原因是“失控要挨板子，掉WSM”。

收尾了，表哥认为不管多少个“连跌”，结果还是趋稳，____力量大，一定能稳住。

表哥唯一不放心的是2016-2017年拍的地王，哭!今晚又睡不着了

“商转公”成主流

但值得注意的是，深圳房价较高，公积金的贷款额度远远不够支付所有的住房贷款，因此必须加上商业贷款形成组合贷或者办理“商转公”。

按照深圳目前的规定，个人住房贷款最高额度90万元，其中，双职工家庭最高额度90万元，单职工家庭最高额度50万元。

深圳市住房公积金管理中心2016年度报告显示，职工申请贷款品种中，“商转公”贷款占51.66%。其中，二手房贷款占27.11%，新建商品房贷款占7.63%，保障性住房贷款占13.60%。

此外统计信息称，2017年，有28234位缴纳职工使用公积金贷款，其中，17647位缴纳职工办理“商转公”，最多人选择在买房后一年办理“商转公”。

上述不愿具名的银行个贷经理也表示，对银行来说，一笔组合贷流程相当于两笔商业贷款，所以大部分都是建议申请商业贷款，之后再“商转公”。

而且深圳很少有纯公积金贷款，房价较高，贷款金额一般都比较高。

采访人员日前以购房者身份走访天玑公馆时，现场销售表示可以申请公积金贷款，但是贷款额度太低，要申请组合贷，组合贷流程很慢，建议先申请商业贷款，一年后再申请“商转公”。

谈及公积金贷款，上述销售称，以往公积金放款很慢，审批流程复杂，很多开发商不愿意接受公积金贷款，不过现在公积金政策也在改变，手续简单了很多。

采访人员梳理深圳市以往的公积金政策获悉，早在2012年9月12日，深圳公积金中心就规定应当在受理职工公积金贷款申请之日起5个工作日内，作出给予贷款或不予贷款的决定。

2014年深圳公积金中心进行了服务改进，包括精简业务申请材料，提高业务办理效率;同时为了方便职工办理业务，对归集提取及贷款多项业务办理流程做了进一步优化，包括新增商业贷款转公积金贷款还贷提取功能等。

今年3月5日，深圳市住房公积金管理中心消息称，从今年1月起，市住建局联合市规划国土委推出六项维护公积金缴存职工购房权益的措施，在全市范围内开展专项整治行动，对拒绝职工使用公积金贷款购房的房地产开发商和中介机构依法查处。

采访人员就此致电深圳市公积金中心，工作人员表示，楼盘在公积金中心指定的网点可办理备案公积金贷款，如果没有备案，就不可以申请公积金贷款，而购房者可要求楼盘进行备案。

关于放款，商业贷款和公积金贷款各有各的时间，如果是组合贷，一般是在同一时间段放款，也要根据具体情况而定，由银行来通知。

而上述中信银行个贷经理表示，现在公积金放款比较快，一般放款时间可以由银行控制，都是和商贷一起放款，这样还款日期也是同一天。

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