1亿购房者困惑：房价小幅上涨，银行利率大幅上涨据中原地产最新调查显示：2018年2月份

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据中原地产最新调查显示：2018年2月份，沈阳、北海、济南、昆明、西安、贵阳、成都、郑州、大连、青岛等70个城市房价持续小幅上涨；三四线城市新建住宅销售价格同比平均上涨1.2%。刘全分析认为，政府楼市调控政策采取分城施策，一二线城市房价总体趋于平稳，三四线城市房价持续走高。一二线城市的高房价，已经超过普通民众的经济支付能力，导致外溢客群落地三四线城市数量明显增多。

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近日，建设银行、恒生银行、工商银行等多家银行相继宣布，首套房贷利率上浮40%，二套房贷首付40%以上。此举意味着贷款100万元利息要增加45万元，金融调控力度逐步加大，也有部分银行直接宣布暂停个人住房贷款业务。刘全分析认为，银行信贷收紧趋势明确，金融降杠杆已经全面实施。银行个人住房贷款收窄及放款时间延长，对房地产商资金链是严格考验。个人购买住宅利用银行贷款比例约90%以上，银行收窄住房信贷及提高二套房首付比例对房地产市场是巨大冲击。

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刘全分析认为，2018年央行提出降房地产杠杆，严控金融系统性风险，监管部门将银行表外业务、委托贷款、信托等渠道流向房地产市场的资金全面控制。预计今年银行对房地产市场房贷利率还会持续上浮，而流向实体经济的贷款利率将实行差别化。近三年货币政策持续宽松，中国经济仍出现了不同程度下滑趋势。此举说明货币政策并非能解决一切经济困境，结构性的政策后期较为有效。如果货币政策持续宽松，房价还会持续飙升，实体经济依然低迷。

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刘全分析认为，一二线城市房价出现大幅上涨，政府采取调控抑制房价上涨，未实施调控城市房价会受到影响。全国房价普遍上涨已经从一线城市逐步向二三线城市蔓延的趋势明显增加，必然要收窄货币政策宽松空间。房地产市场居民利用杠杆超高，导致资金脱实向虚，需要压低金融杠杆调节，引资金进入实体经济效果有限。利益最大化及投资回报率的是商业本质，什么行业赚钱就会有大量资本进入，这也是商业价值规律。

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刘全分析认为，楼市调控政策实施一年有余，全国大部分城市房价持续在小幅上涨。银行利率大幅上调及审批放贷要求严格，给刚需购房者造成重大影响。政府提出保刚需、保改善购房需求在实际执行中是怎样保护的呢？事实上最受折磨的就是这部分购房者，银行降杠杆就是降经济支付能力差的人群。纵观全国房地产市场，房价并没有实质下降，但银行利率反而大幅上涨。去年房价大幅暴涨银行不上调利率，现在房价刚刚平稳银行却大幅上调利率，这是什么原因呢？

作者：刘全，房地产专家、法学专家。

创作：2018.3.21