调整效果显现北京楼市量价回落

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核心提示:无论是二手房还是新房,无论是普通住宅还是商业用房,无论是城六区还是远郊区,成交量和价格均出现不同程度下跌。

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“回过头来看,这个最严厉调控针对的是最宽松楼市。”复盘2017年3月17日以来的北京楼市,有十多年从业经验的房产经纪人李山(化名)3月22日对中国证券报采访人员说。

2017年3月17日,北京市住建委、中国人民银行北京营管部和北京银监局等部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》(简称“3·17调控”),被业内人士称为“史上最严厉楼市调控措施”。过去一年,北京出台相关调控措施超过30次。在此背景下,无论是二手房还是新房,无论是普通住宅还是商业用房,无论是城六区还是远郊区,成交量和价格均出现不同程度下跌。

密集调控楼市降温

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3月22日上午,在方庄某大型房屋中介机构门店里,一些经纪人通过电话了解房源情况。该店经纪人小李对采访人员表示,现有近一半店员是2017年下半年入职或从其他门店整合而来。“3·17调控”是经纪人生意的拐点,以此为分水岭,新挂房源少了很多,很多人的“带看量”缩减得厉害,成交量自然惨淡,一些人两三个月也成交不了一套房。

而在去年3月17日前,这种情况简直难以想象。“去年3月利率松,一天一涨房价冲。带看就需下狠手,定金虽交也扑空。不管户型与新旧,管它南北和西东。房东不愁没买主,中介赚得满钵红。”回忆调控前的情形,李山以一首打油诗来形容。某长期分析房地产行业的人士在去年春节前后换房,在2017年3月16日的个人公众号里,他感叹,“没过户的时候都在提心吊胆,拿到房本才彻底放心。”

2017年3月17日,随着重磅调控政策的出台,北京楼市连续上涨的趋势戛然而止。“3·17调控”政策明确,居民家庭名下在北京无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。居民家庭名下在北京已拥有1套住房,以及在北京无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

在“3·17调控”后的一年内,北京陆续出台多项调控措施,内容涉及商业用房的限购限售、规范中介机构行为、加大土地供应力度、推行共有产权房等方面。

相较于一年前的“恐慌性追涨”,“3·17调控”后,市场成交量迅速走低。国家统计局相关月度统计显示,“3·17调控”结束了北京房价连续17个月上涨的势头,随后涨幅连续9个月下跌。该统计还显示,2月全国一线城市新房房价同比下降0.1%,二手房涨幅连续17个月回落。

“3·17调控”不仅深刻影响北京楼市,也掀起全国多个城市迈入“精准调控”的大潮。以紧邻京畿的河北省为例,2017年3月1日,涿州率先限购。随后,石家庄、保定、廊坊、沧州、承德、秦皇岛、唐山、邢台、张家口等设区市相继出台楼市新政。截至当年7月,除邯郸、衡水外,河北省基本全部限购。经采访人员不完全统计,2017年全国共有超过100个城市出台楼市调控政策,2018年以来各地楼市调控总体形势仍然未变。

利率上行信贷收紧

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“‘3·17调控’以前,房价涨速快,现在是利率涨速快。”近日买下海淀区紧邻复兴路某小区的小苏说。他的房子在2018年2月得到承贷银行放款。1月审贷时,银行承诺,如能在该银行做一定量的理财,就能享受基准利率上浮5%。春节过后,中介告诉小苏夫妇,承贷银行的房贷利率已上浮10%。

小苏算了一笔账:相较春节前利率上浮5%,以贷款总额280万元计算,上浮至10%后其月供多出近400元。中国证券报采访人员了解多家银行的首套房贷利率发现,春节后工农中建等大型银行依然维持春节前的基准利率上浮5%。而一些中小型银行已将房贷利率由基准上浮5%调升为基准上浮10%。部分中小银行2018年初将房贷利率调至基准上浮15%甚至20%。

在一些房地产分析人士看来,“3·17调控”以来,严格的差别化信贷和不断上涨的房贷利率,是导致北京楼市全面降温的重要因素。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“3·17调控”实施的是“认房又认贷”,可以通俗地理解为,如果你有过买房或者房屋按揭贷款经历,那么现在在北京买房都会被认定为二套购房行为。与此同时,差别化信贷政策更加严厉,即普通住房方面会采取六成的首付比例要求,而非普通住房则采取八成的首付比例要求,此举不断降低按揭贷款背后的杠杆属性,对于自有资金不足的购房者来说,影响是显而易见的。

对于2015年10月以来一直保持在4.9%的基准利率而言,经历了2015年下半年到2017年3月的一轮上涨。李山直言,“‘3·17调控’前的房贷利率普遍是九折,有的甚至是八折。现在看,调控是用最严厉措施对阵最宽松信贷。”

此外,严防各路资金违规进入楼市成为2018年楼市调控政策的重要工作。北京、上海、河北等省市监管部门近期相继表示,要严防各路资金违规进入房地产市场。“降低房地产资金杠杆将成信贷政策未来的重要着力点。”某分析人士对采访人员说。

楼市新局“租”“共”担纲

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住建部负责人近日表示,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,加快住房制度改革和房地产长效机制建设,保持房地产市场平稳健康发展。

在各地实行房地产精准调控的背景下,发展住房租赁市场、探索共有产权房制度建设以及扩大租赁、共有产权房用地成为楼市调控新举措。

以北京为例,2017年北京市加大土地供应,限价商品房、共有产权房等多种性质土地也有所增加。北京市国土资源部门相关数据显示,2017年北京限价商品房用地成交44宗,自住型商品房用地成交16宗,共有产权房用地成交数量为12宗。2018年以来,北京共成交3宗共有产权住宅土地,合计规划建筑面积29.96万平方米。按照平均80平方米/套计算,约3700套。2018年以来,合计成交的土地可以建设61.97万平方米的共有产权住宅,大约7800套。

中原地产首席分析师张大伟称,今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性,有效推动北京房地产市场平稳健康运行。他预计,2018年3月下半月开始,北京将有大量限价商品房与共有产权房上市,有望使得北京楼市在2018年继续降温。

从全国范围看,2018年以来,成都、福州等多地也加快共有产权房制度或建设方面的步伐。住建部负责人表示,预计到2020年,我国提供给租赁住房和共有产权住房的用地将占增量的30%。

住房租赁市场方面,随着万科、碧桂园(16.42-0.24%)、龙湖等龙头房企相继试水长租公寓,发行租赁房相关债券、信托产品等,租赁市场成为楼市少有的火爆板块。

中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才对采访人员表示,在租售并举、鼓励住房租赁市场发展、多主体参与等政策提出后,房地产市场发展迎来新模式,既打破了房地产开发商对于房源的垄断,让一些非房企能够参与对房源的整合。与此同时,存量房能够有效参与到租赁市场中。而且通过发展长租房等租赁住房模式,可以形成稳定长效并且市场化的产品,通过长期培育,逐步影响租房消费人群的消费观念,扩大租房人群。

严跃进认为,对于住房租赁市场来说,金融方面的支持力度明显加大,有利于房地产企业形成规模效应,进而在未来两三年后形成较大的租赁房源供给市场。

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