热点三四线市场调研纪要台州篇市场综述椒江新城受益市政建设与棚改

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市场综述

椒江新城受益市政建设与棚改

推高其未来市场预期

2017年台州房地产市场成交行情火爆，新开盘项目去化表现优异，项目开盘1000人抢200套房子是常态，尤其是价格中低端的刚需首改类项目需求量最大，市场持续供不应求，自下半年以来房价一路飙升。

就台州全市范围来看，各区域房价属椒江新城涨幅最大，尤其在2017 年下半年涨势迅猛，纠其原因一方面是受益于市政规划建设，由于靠近中央商务区(天盛中心、腾达中心等)的位置优势带来的巨大利好，抬高了椒江的投资价值;另一方面由于旧城大面积的拆迁，并采用货币化安置方式，成为推动这一波房价上涨的隐形推手。

二手房市场受新房供应不足影响价格也有所上涨，部分热点区域或是基建成熟的板块还出现一、二手房价格倒挂现象。整体而言，台州楼市成交量还将维持在较高水平，目前全市成交均价在1.2万/平方米左右小幅波动，短期内房价涨幅趋稳。

政策环境:相对比较宽松，贷款利率上浮

贷款基本利率一套上浮10%、二套上浮20%;公积金贷款方面最高贷款额度下调至60万元;征地补偿安置政策上征地区片综合价由土地补偿费、安置补助费组成，其中土地补偿费占40%、安置补助费占60%。现阶段政策方面并无限购限售规定，总体政策环境宽松。

棚改:未来棚改规模还有继续扩大空间

根据省住房和城乡建设厅公布《浙江省2018年度棚户区改造计划开工项目清单(第三批)》，共175个项目，其中台州共有16个，棚改片区主要集中椒江、黄岩等中心城区及下属县，仅椒江、黄岩两区的棚改户数就高达7005套，现阶段各区旧城尚有大量公房、厂房尚待拆迁改造，未来棚改规模还将继续扩大。

客户结构:主要以本地客群自住为主，有相当一部分为改善型客户

台州经济发展水平在浙江省内靠前，随着本地人购买力提升释放出一定购房需求，同时还有从以工业为主的、人口密度较大，空气污染较为严重的黄岩区出来到椒江等区置业的的客户;另外一部分为老城拆迁货币安置的客群，他们大多也偏爱去离中心城区较近、交通便利、基础设施较为成熟的区域购置房产。2017年台州外地购房者投资比例较少，如若投资基本选择在椒江区置业，主要是看重椒江未来作为台州政治、经济、文化、教育、金融、科研发展核心区域的重要位置，包含部分客群是黄岩区、路桥区的经商者买来投资作为养老的。

开发企业格局:原本是本土开发商的天下，越来越多外来房企参与

随着市场热度越来越高，这种本地开发商独占鳌头的日子开始被打破，越来越多外来房企与本土开发商一起参与到台州土地市场竞拍中。碧桂园、恒大、融创、保利、绿城、新城、万达、旭辉、中南、阳光城、中梁等多家品牌房企均已有项目建成，企业布局方向主要还是集中在新城、热点区域、板块。本土房企以方远口碑最好，受到本地客户信赖。

市场展望:现阶段已进入平稳增长期，投资建议长期持有

经过去年一波热销，台州房地产市场热度还有望延续，目前市面上新房较少，热点板块持续供不应求，预计成交量还将继续维持在较高水平。房价方面，尤其是经过去年下半年的暴涨后现阶段已进入平稳增长期，短期内上涨空间有限，基本涨幅控制在1000元/平方米左右。从区域来看，椒江凭借中央商务区的逐步崛起，未来投资价值较高，其它区投资回报率相对偏低。对于有投资需求的客群，房价由于刚刚涨过一轮，短期3-5年投资回报可能不太明显，后期台州还规划有两条轻轨、高铁台州中心站等，伴随着城市基础建设的完善，若要投资还是建议长期持有。

典型项目一:首府壹号院

开盘时间: 2016年12月首开，5月加推

入住时间: 2019年年初

物业类型: 住宅、商铺

装修情况: 毛坯

建筑类别: 叠排别墅、多层、高层

开发商: 中梁地产集团

项目特色: 品牌开发商、刚需房、改善住宅

区位&交通: 台州椒江区商务区;处于城市中心，靠近市政府;邻近台州客运中心

配套: 周边生活配套齐全，毗邻市民广场公园、市图书馆、中央CBD商务区、东商务区等

购买力: 台州民营经济较为发达，购买力较强，置业过程中有许多一次性付款的土豪客户

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市场: 前期开盘已经售罄，2018年5月将加推2#、4#，预售房源紧张，基本已经被内定完，买到既赚到。

户型: 97-138平方米不等，三房、四房为主。

看盘感受: 工作日，现场有零星顾客前来看房，售楼处较为冷清。

价格倒挂: 均价15000元/平方米(马路对面二手房17000-18000元/平方米，价格倒挂，主要是因为政府限价因素导致)，因此房子较为抢手。

客群及投资潜力: 本地自住为主，投资较少;由于椒江区目前处于大拆大建的新城建设中，安置户较多，且采用货币化安置，一定程度上也推高了房价。另一方面，椒江区作为台州的政治、经济、文化、教育、金融、科研中心，是台州城市发展的核心区域，而市政机构和重要职能部门坐镇的椒江新城区，更是重中之重。在以市民广场为中心的辐射区域内，配套日臻完善，尤其是中央商务区、东商务区的建设与快速发展，导致周边楼盘形势也一路看好，投资潜力也十分巨大。

典型项目二:绿城海棠花苑

首开时间: 2012年4月

入住时间: 现房

物业类型: 住宅、别墅

建筑类别: 别墅、高层

开发商: 台州绿城房地产有限公司

项目特色: 品牌开发商、绿城物业

区位&交通: 紧邻台州椒江区商务区;体育中心游泳馆对面

配套: 周边生活配套齐全，社区自配幼儿园、商业街、会所及泳池等。

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户型及价格: 142-260平方米大户型，均价20000元/平方米。

预售情况: 最近没有新开盘的项目，预计5、6月新开盘的项目1个，江南墅项目，但基本抢不到。

市场: 2012年4月首开，现仅余少量几套现房，多为底楼或者二楼，改善型客户较多，有相当一部分客群是黄岩区、路桥区经商者买来投资养老的，通常采用一次性付款方式。小区入住率仅30%，因高端不差钱，基本不出租。

置业动因: 交通方便、配套较完善、物业服务好。

未来楼盘潜力预判: 伴随区域的重点打造和发展，中央商务区的逐步崛起，区域楼盘未来增值潜力可期。

贷款利率: 首套上浮10%，二套上浮20%。

本地人态度: 有房就买，外地投资者不多，内生型需求为主;二手房市场，房东更是惜售，不到心里预期免谈、态度强硬。

开发商观点: 目前台州刚需客户非常多，房子很少;由于刚刚涨过一轮，后面涨幅不会像前期那么大，如果要投资的话，建议长期持有，才能收到较高的投资回报。

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