商住限购周年实地探访之昌平篇:市场并不冷清 2017年3月26日北京出台的商住房限购政

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2017年3月26日北京出台的商住房限购政策，不但限制开发商建商住房而且规定不得以个人名义购买新的商住房，一下子使原本备受青睐的商住房成为了鸡肋，几乎无人问津，手里有房的人也特别担心砸手里。那么正值商住房限购政策出台一周年之际，商住房市场有什么新的情况呢?

玩抓娃娃机的时候，大家都是希望投入最少的硬币，获得最多的娃娃。当然买房子的时候大家更希望投入最少的资金，获得适合自己的最大价值，毕竟房地产市场的产品价值不菲。通过文章开端北京商办房与住宅的对比表格，我们不难发现商住房之所以受欢迎，是因为其价格低，无户籍限制。那么在3.26商住限购一周年之际，商住房市场会因为限购政策一片死寂吗?采访人员以购房者身份，独家探访昌平商住房市场，为你带来最直观的信息。

回龙观二手商住房市场实况-东亚上北中心

在3.26新政之后，商住房还能卖给个人的产品，只剩下二手商住房。所以采访人员第一站便来到了二手商住房项目市场，为您带来实情。采访人员先通过链家找到了经验丰富的销售，并重点了解了最典型的的二手商用房项目-东亚上北中心。

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了解渠道-中介公司

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东亚上北中心楼盘实景

东亚上北中心是比较早的商用房，所以还是民用水民用电，最让人惊喜的是还有市政天然气入户(同等类似商住房很少有)。而且价格也比周围二手住宅低了很多。所以一度成交量很喜人，换手率也很高。然而3.27商住限购新政的发布，使得这个房地产市场的宠儿变得灰头土脸，甚至于连在附近专门做这个项目的商住房销售人员也都改做住宅市场了，以下是链家网的数据:

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数据来自链家网

从数据上我们直观地了解到，2017年前三个月销售量最高达到了30套，而限购政策发布后， 4-8月即使是很火爆的东亚上北中心也遭遇了前所未有的打击，成交量为零。直到9月份之后才稍见起色，但与新政之前相比，真的是不可同日而语。

但是据销售向采访人员介绍，这个小区现在办公的很少，比较适合居住并且租金在4~5千，朝北价格57平米180万，朝南57平米，230万左右。相对于二手住宅也就是一个首付的价格。并且无户籍限制。现在买下来，很适合过渡或者出租。对于购买者吸引力不言自明。

通过这些我们不难发现。商住房市场由于当时3.26新政刚出的几个月不能办网签，一度备受打击。但是，几个月后网签恢复，影响交易量的就只剩下对个人购房资格的限制条件:在3.26新政已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件，1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

所以，很多想买房的人没有达到资格、还有一些人觉得不够安全，这也就导致了商住房价格并没有提升，很大的打击了投资者。所以现在自家不用的商住房并不再用于出售更多的是选择出租，可能让购买商住房感到安慰的，商住房由于地理位置、户型等原因租金比住宅的还要高一点点。

采访人员直观感受，3.26新政确实对商住房买卖市场带来了很大的打击，以至于一周年之际仍然没有什么太大的起色。但是对持房人来说相对高的租金，也并没有给自己带来太大的损失。而满足购房资格的人从价格考虑还是会选择价格低的商住房作为自己的过渡之选。所以商住限购一周年之际，商住房市场并不冷清。

昌平一手商办房市场意外火爆-TBD万科天

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TBD万科天地项目

商办房现在是房地产市场商业用房的总称，当然也包括曾经的商住房。买房肯定都希望买新的楼盘即使是商用，于是采访人员来到了TBD万科天地。项目据说要到2019年才可以完成。所以现场还在施工。

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TBD万科天地楼盘现场

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TBD万科天地售楼处内部

本来看到凌乱的施工现场以及冷落的售楼处，采访人员以为实际情况会是很萧条。但是销售却对采访人员说，八栋楼现在只剩三栋在卖，几乎快卖完了。这是为什么呢?原来，虽然TBD万科天地虽然是是纯商办房，只能出售给公司或集体，但是由于小户型，价格是同地段住宅的二分之一甚至是三分之一，并且限制条件没有住宅那么严苛。所以成为了很多买不起住宅的刚需族的首选。当然也不排除一部分人买来用于投资出租用。

销售反复向采访人员强调房子五证齐全、紧邻地铁站、品质好。采访人员个人感受，这一类的房源，公摊面积太大，没有loft户型，都是大平层，40平的能有20平浪费在公摊上，并且需要挂在公司名下，想要真正住得舒服并且无风险，感觉还是选住宅或者之前的商住房比较合算。

总结本次昌平实地探访活动，我们不难得出结论:商住房市场因为3.26新政销售量以及价格确实受到了毁灭性打击，但是在新政之后的几个月，由于价格低、无户籍限制以及现在政府也大力推动租赁市场，使得商住房市场又有了一些起色，价格也在国家允许范围内稳步回升。所以无论是新的小户型商办房还是二手商住房，还是会受到需要过渡的刚需人的群的关注。(文/武丹丹)