未来2年哪些房企能够破千亿，哪些房企会破产？ 2017年的余额越来越少

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2017年的余额越来越少，除了写总结，期待年终奖，大家也在预测和展望未来。

对中小房企——特别是拿了高价地王的中小房企来说，明年会很难受，因为现在已经有在打折甩卖，或者传言停工了的；大房企——特别是对融创这样拥有大量廉价优质土储大房企来说却是好机会，因为又有便宜货可捡了。

过去的经验无不表明，今天的土储决定明天的规模和江湖地位。不过，到现在的关口，微事件君认为应该更加严谨一点：谁今天占有廉价的优质土储，谁就有更大机会在明日的规模之战中脱颖而出。

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过去的经验无不表明

谁土储多谁就能逆袭

对房企来说，要想实现高增长或登顶目标，也有很多要素，比如恒大的集权，融创的狼性营销以及碧桂园的跟投等，但这一切的前提是你要有足够的地。

土地是房企的血液，因为房企开展的一切开发业务，都以土地获取作为起始点的，没有土地一切都将无从谈起，因此，能拿到地的才能叫开发商，房企的拿地能力是最重要的核心竞争力之一！

最近圈子里都在讨论一件事：十年以前，地产界的四大天王是“招保万金”。十年后，现在的新四大天王是“碧恒万融”！

套路其实都是一样的。无论是曾经无敌的“一哥”万科，还是去年的“大哥”恒大，以及今年新晋级的霸主碧桂园，他们在规模快速增长期的土储都十分充沛。过去两年，万科的土储没跟上，一下就被恒大超越了（截至2017年年中，恒大的土储为2.76亿平方米，碧桂园则为2.1亿平方米，均远高于万科1.16亿平方米的水平）。今年，进入郁亮时代的万科，开始加大拿地的力度。

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去年登顶的恒大，土储一直位列第一。更重要的是，其土储成本低。当其他房企还在为了优质土地拼刺刀，手握大量优质、低价的土储的恒大简直春风得意。

那些后来居上的房企，无疑不将扩充土储作为核心目标。比如近两年的黑马中梁。中梁的投资总李和栗曾告诉明源君，经过区域初筛之后，中梁平均每周上报到集团土地决策会的地达50块左右。

之所以如此凶猛，是因为中梁的拓展力量强大。中梁负责在公开市场拿地的投拓团队有300人，无论人数和覆盖面积都能排全国前三。

董事长杨剑却说还可以再加点，因为这些人一年可能花掉两三个亿，但只要能拿到2块合适的地，带来的利润就可以覆盖！

中梁15年6个区域，16年20个区域，现在30多个区域，每个区域团队都有拓展人员！除了西藏、东北，其他的都在全面拓展。因为只有开拓了才有选择，否则守在上海不拿地或者拿高价地，都要被淘汰掉。

过去两年拿了高价地王的

要么求包养要么打折甩卖

由于能否拿到地，决定是否有米下锅。过去两年多来，各房企的投资部都急剧扩大，投拓总的薪酬待遇甩了此前风光无限的营销总几条街！

当然，拿太快太贵了跟没拿到差不多，前两年的“地王”今年就特别难受。要么求大开发商包养（大部分高总价地块都出现了股权的变动），要么打折甩卖，至于那些死扛的，则传出了项目被封停的消息。

过去，调控只是限购限贷，实力较强的开发商可以慢慢开发，做成区域内的高端产品，甚至将原来的毛坯房变成精装房，以平滑调控带来的冲击。等将来市场一回暖，又可以卖个好价钱。这一点，融资成本低的央企、国企非常有优势。

此前，业内不少人预期，十月份的大会结束之后，政策会放松一些。然而，大会之后不仅没有放松，反而更加严厉了。美好的设想彻底落空…

而且，这一次还有限价。此外，为了防止囤地倒地，国土部开展住宅用地出让合同执行情况检查，要求今年11月30日前完成检查、提交报告。

这使得拿了地的开发商只用回答一个问题：到底卖不卖？因为价格政府已经给你定好了。这次调控不按以往的套路出牌，耗着输的可能性更大。

限价条件下，如果开发商选择卖，那就要快周转，还要控制成本，否则你拖得越久，成本越大。

2016年，不少房企被市场的狂热冲昏了头脑。一年时间，全国诞生了350宗地王，并且绝大部分都分布在一、二线热点城市，是名副其实的“地王年”。

这与金融机构大力提供资金支持密不可分。随着“降杠杆，控风险”高压袭来，高价拿地的动力迅速衰竭。

已经成为地王——特别是高单价的地王，却尚未真正开发的房企的日子会越来越难过，因为不管怎么着，你必然是要亏损的。

毋庸置疑，目前的困境只是刚刚开始。明年，还会有更多房企不能承受限价之重，一些甚至可能因此被拖入万劫不复的深渊。

哪些企业会成为逆袭的黑马？

用孙宏斌的话来说，不管市场怎么变化，对开发商来说就两个问题：是要不要买地，要不要卖房子！

一、只要地拿得够便宜，傻子都能赚钱

根据上面的分析，对房企来说其实就一个问题，那就是你要不要拿地，因为按照现在的情况，你拿了地之后，除了卖基本没有别的选择。

不拿是等死，拿是找死。到底拿还是不拿？这是一件很纠结的事情。不过，苛刻的限价令下，不少房企依然逆势增长。因为他们拿的地价格足够便宜！

以融创为例，其在广深地区拿了很多地，楼面价只有一千多一平米。即便这些地方的房价跌到五千一平米，都不会赔钱。融创的产品、品牌都不错，溢价能力和销售能力也强，想亏钱都难。

所以，孙宏斌说，地买贵了谁也没办法，地买便宜了傻子都能赚钱。这个行业唯一的风险就是地买贵了。因为，如果你地拿得够便宜的话，市场实在不行，还可以卖一些给融创、碧桂园这样的企业，纾解困境，无非少赚一点。

而如果你拿了地王，又扛不住，那只能打折亏本甩卖。因此，融创控制风险的逻辑就是——比所有人便宜就买。地买便宜了你怎么都行，地买贵了什么产品都赚不了钱。

碧桂园就是很好的例子，虽然其一直十分希望进入北京，但终于拿下北京一块地之后，发现太贵了，不惜退地。这使得其在规模快速增长的过程中，保持了稳健的态势。

二、地拿得多又便宜的，最有希望逆袭

为何融创每天有几十条寻求合作的线索，有的公司一年都没有一条？因为融创规模够大，背靠大树好乘凉！不少中小房企的老总告诉明源君，现在很难拿到地，更多的是寻求与大公司合作，赚点辛苦钱。

销售规模是房企实力的最直观体现，大房企在拿地、合作开发、销售溢价、融资成本等诸多方面都占尽优势。正因为如此，当前，房地产企业的规模竞赛，越来越猛烈。过去中型房企还有并购机会，现在很多中型房企正在被并购。

不能绝对的说，小的就一定会死光，但生存空间一定越来越小，同时，中型房企也越来越艰难。现阶段，冲规模，不只是为了谋求江湖地位，更是为了保命！在行业集中度越来越高的当下，唯有将规模做大，才能有更高的生存几率。

到今年结束，碧桂园、恒大、万科的业绩都会超过5000亿，加上新进入第四名的融创，“碧恒万融”的格局很难被打破，最多就是四者位置互换。

早在十余年的顺驰时代，孙宏斌就试图超越万科，如今自然也有万亿梦。因此，融创绝不会甘心做“四弟”，未来三年，融创会极力冲到第三或第二。当然，想取代碧桂园第一的位置难度还是比较大！

最近，保利地产并购了保利置业，新增大量优质土储，一旦整合顺利完成，也将使保利地产的规模上升到一个新的阶梯。

如此一来，前5名的位置是比较稳定的。可是，第六至第十名，未来依然存在很大的变动空间。

今年股价表现十分耀眼的新城控股，明年大概率将进入前10。今年前11个月其新增货值2685.1亿元，位列第8。

还有一些拿地凶猛的中型房企，未来业绩排名有望大幅提升。

比如福晟集团，今年前11个月的销售额是347.2亿元，同期新增货值2980.9亿元，是同期销售的8.6倍，位列新增货值排名的第7位！

跟融创一样，福晟集团获取土地的方式是收并购，今年前11个月通过收并购方式取得了2651亿元的货值，占到企业总的新增货值的89%！

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弘阳集团新增货值的绝对值并不突出，可是销售排名和货值排名达62位。之所以能如此迅速扩张，主要在于其通过合作开放的的方式拿地，今年前11各月弘阳拿了39块地，其中36块是合作地块。这时代，能并表也是能力！