重磅揭秘：如何测算日本房产成本！ 2016年年末开始

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2016年年末开始，随着日本旅游经济的发酵，越来越多的旅客涌入日本观光旅游。其中不乏有看上了日本不动产投资机遇的客户。对于海外投资者而言：

很多人担心房价是否买贵了？

买入容易，脱手是不是很难？

人不在当地，如何打理自己的物业？

依据出国老司机多年来的一线经验，为大家总结了：购入日本房产最重要需要考量的三大要素：

1. 购入成本。

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公式：购入成本=土地价格+设计价格+建造费价格+开发商毛利

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【案例：大阪市中心中央区新房公寓成本揭示】

首先，先看下土地价格：

根据日本土地局发布的有关数据，我们看到：

所谓大阪的市中心其实就是大阪的中央区，土地价格如下：

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大阪中央区土地均价

而中央区的核心是心斋桥商圈（由心斋桥、日本桥和道顿崛组成），土地价格如下：

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心斋桥商圈土地均价

结论：

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中央区土地平均价格：223万日元/平米，约等于13.4万人民币/平米
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中央区心斋桥商圈土地平均价格：562万日元/平米，约等于33.7万人民币/平米
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一级地段每年土地自然增长20%+
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第二，我们看下设计价格+建造价格：

根据日本一级建造事务所的数据报告，2017年每建造一大坪（相当于3.3平米），建造成本大约是100~120万日元，约等于1.8万人民币/平米~2.2万人民币/平米。而设计监理费用大约是建造费的10%，因此设计监理费大约是1800人民币/平米~2200人民币/平米。

最后，我们测算下开发商的合理利润区间：

日本当地的开发商的合理利润率大约在20~30%之间。

结论：

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大阪中央区商业繁华地段

33万人民币/m2

建筑费

2万人民币/m2

设计、监理费

2000人民币/m2

硬装、软装、家具包

15~20万人民币/套

税费、行政费、其他费用

5-10%

公式：购入成本

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土地价格

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设计价格

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监理费

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建造费价格

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新房单价成本大约是

5.5~6万人民币/m2

1.土地：一级繁华地段，每年15~20%的自然增长！

2.回报率预测：一级繁华地段，合法民宿入住率80~90%/月，预计投资回报率12~18%/年。

3.变现转手率：一级繁华地段，一般挂牌1~1.5个月即可完成交易！

2. 维持成本和收益问题。

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日本房产的维持成本有如下部分组成：

1）固都税：包括固定资产税+都市计划税，大约是房价的千分之4~6；

2）物业管理费和维护修缮费：新房价格低，时间越久费用越高。大约也是房价的千分之4~-6；

所以，每年的维持成本大约是房价的千分之8~百分之1.2左右

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而有关收益问题，我们仍旧参考一个案例：

【案例条件】：

大阪市中心中央区繁华商业地段（心斋桥、日本桥、道顿崛商圈）
一室一厅的精装修套间（含全套电器+全套家具+生活用品等）
平均250万人民币的购入价格
有正规的政府颁发的特区民宿运营牌照（确保能365天合法运营）

【OPTION1:自己打理】如果客户自己打理，选择当地日本中介挂牌作长租的话，大阪市中心繁华地段的租金回报率大约在4~4.5%，年回报金额：10万人民币~11.25万人民币

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【OPTION2:无风险保证固定回报合同】选择和开发运营商签订无风险的保证固定收益合同，回报率锁定在5%，年回报金额：12.5万人民

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币！

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【OPTION3:酒店牌照式民宿浮动收益分层合同】选择和开发运营商签订委托运营分层合同，根据大阪市中心中央区民宿的平均回报率12%~18%区间计算，扣除30%的运营成本（营销费、保洁费、易耗品补充等）后，业主提取净利润的75%，运营方提取25%的收入报酬。所以业主年回报金额：15.75万~23.625万人民币！

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3. 变现能力和转手收益率。

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根据日本不动产经纪人协会REINS的数据报告：

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日本官方不动产经纪人协会网站

市中心一级繁华地段的二手房：挂牌1~1.5个月完成交易！
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二级地段（生活区，有一定的周边配套和地铁沿线）：挂牌3~6个月完成交易！
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三级地段（偏远地区）：挂牌18~24个月完成交易！
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转手收益率取决于：市场供需水平以及每年的土地价格增长幅度！
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