糟心!买东莞二手房遭违约理由竟是\＂信不过我\＂! [摘要]最近

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[摘要]最近，二手房市场上因"三价合一"引发的后遗症还在发酵，虽然上次房掌柜采访了律师为大家解答疑惑，但现实中还有其他各式各样的纠纷问题，如何在二手房交易中避免产生纠纷?有哪些事项需要特别注意?房掌柜将为 ......

最近，二手房市场上因"三价合一"引发的后遗症还在发酵，虽然上次房掌柜采访了律师为大家解答疑惑，但现实中还有其他各式各样的纠纷问题，如何在二手房交易中避免产生纠纷?有哪些事项需要特别注意?房掌柜将为你一一解答。

因不信任引起的纠纷

去年底，东莞市第二人民法院公开审理了一个违约纠纷案件。这类违约案件在目前的二手房交易中较为常见，违约的原因在于双方不信任。

事情要从去年7月说起，当时买家傅先生托中介在厚街帮忙找适合的房源，恰逢遇到卖家毛先生跟家人闹别扭，一气之下决定转让一套闲置的房产。通过中介的搭桥牵线，双方达成买卖协议并签订了《房屋转让合同书》。

按照合同约定，该房屋的总价约为112万，房款分三期支付，其中首期款为5万元，此为定金，需提前支付;第二期款项约58万，在双方到房管局签订标准化房地产买卖合同时支付;省下的尾款则以银行按揭贷款方式支付，待傅先生的贷款申请被银行审批通过拿到同贷书便可办理相关过户手续。

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原本以为双方签了合同，事情就会顺利进行，但事实并非如此顺利。在银行同贷书批复下达后，傅先生赶紧将事先备好的58万转入毛先生的账户，并催促毛先生配合过户。

这时，毛先生却以"没有提供同贷书批复原件，仅有一张没有银行公章的图片"为由拒绝了过户，即使他得到银行方面承诺"该同贷书真实有效，但不能提供同贷书原件"，也依然认为傅先生的贷款存在猫腻，表示收齐全款后才愿办理过户。

经过双方多次协商，最终傅先生答应了全款支付。然而，在过户环节双方矛盾再起，原因在于傅先生要求先过户再支付，但毛先生却坚持先支付再过户，即便傅先生提出可委托第三方进行资金托管给毛先生一个"定心丸"，也依旧被拒绝。最终，双方互指对方违约，闹到对簿公堂，由东莞市第二人民法院审理。

在一审判决中，买卖双方之前签订的房屋转让合同被解除，并限卖家毛先生在判决生效起的三日内要向买家符先生退还约63万的购房款，且支付约22万的违约金。

银行无纸化办公纸质版同贷书原件难出示

抛开违约责任的追究，从以上案例可看出，买卖双方出现纠纷的点在于同贷书原件的出示以及过户与尾款支付的先后顺序。

"银行同贷书指的是银行同意买方的按揭贷款申请意向，部分银行在审批买方银行按揭贷款申请时，会电话审核买卖双方的一些信息资料，也会在出具同贷书时电话告知买卖双方，但书面告知买卖双方的相对比较少。"

东莞市房地产中介协会常年法律顾问、副秘书长(兼职)、广东百勤律师事务所副主任律师苏崎透露，近几年，东莞各银行逐步采用无纸化办公，同贷书的整个申请流程均在银行内部OA系统中完成，大部分银行也很少向买卖双方提供纸质的同贷书原件，如买卖双方对同贷申请存在异议，可直接到申请银行进行核实。

过户与付款先后顺序应在合同具体约定

至于先过户再付款，还是先付款再过户的问题，苏崎表示，这需要看买卖双方在买卖合同中的具体约定，一般来说，定金在签署合同时支付，首期款在过户当天或者卖方赎楼时支付，而尾款通过银行放款支付。

"目前东莞二手房的交易惯例，如果不需要买方帮卖方代为提前还贷赎楼的，则首期款的支付会安排在过户当日，过户当日一般会完成网签、打税及递件三个程序，而首期款会在递件时或者完税后递件前支付，但也应当根据买卖合同的约定为准。"苏崎建议，中介或购房者在制定合同时，应将首期款的支付以及过户的前后顺序予以做具体的约定，而不是简单的约定过户时支付楼款。

其他需要特别注意的事项

除此之外，二手房交易中还有一些容易引起纠纷、需要特别注意的点，例如，出现纠纷交易不成功，中介费能不能退?交易过程中，房款由谁托管更安全?

据金信联行相关人员透露，除签署合同时有约定外，一般来说，如若买卖双方自身原因导致交易失败的，中介费不做退还。

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针对这个问题，苏崎依据相关法律法规作出了更详细地分析:"根据《合同法》第四百二十四条的规定，'居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。'也就是说中介在促成买卖双方就交易房屋签署了买卖合同后，买卖双方约定的支付方就应当向中介(居间人)支付报酬(中介费)，并不是指完成全部的房屋买卖交易才支付中介费。"

"但是，根据《合同法》第四百二十五条的规定，'居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。'即:在中介促成买卖双方签署买卖合同时，如中介未能向买卖双方披露完整的卖方、买方个人身份信息以及房屋的产权及基本状况信息，而导致在交易过程中出现无法履行或导致合同无效、被撤销的，则中介不得收取中介费用且应承担相应的赔偿责任。"

对于房款托管，苏崎表示目前东莞没有正式的房款托管平台，根据近几年住建部门陆续颁布的一系列政策，也是有要求相关部门成立资金托管平台的。现在常见的、也是相对更安全的是买卖双方共同选定一家银行，开设以买卖双方联名的银行账户对楼款进行托管，或者是在通过担保公司代为赎楼时，由买方将首期款项支付到担保公司指定账户代为监管。

二手房交易流程复杂买卖双方需按合同约定走

在房地产交易中，二手房交易引发的纠纷要比新房纠纷多得多，这主要是因为二手房整个交易周期比较长、流程更为复杂，大致流程如下图:

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不过，除了上述大致流程之外，涉及钱财交易的流程才是最复杂的。据东莞市聚蜂按揭服务有限公司客服部经理助理陈娅利透露，就目前来看，二手房涉及贷款的流程大致是:买卖双方申请银行贷款、银行审批出同贷、买卖双方办理过户(支付首期款)、出买方二手证、回档案、办理买方抵押、银行排队放款，不过，具体的情况在过程中会有所不同，具体看合同约定。

一旦买卖双方没有按照合同的流程走，守约方应以律师催办函方式催办违约方，如若违约方继续拖延或拒不履行合同约定，守约方有权追究违约方责任或单方面解除合同。

专业人士教你如何避免踩"坑"

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为了避免二手房交易中的各种"坑"，苏崎给购房者提了几点建议:首先，要选择正规的中介公司，且在签署合同前，应当要求中介公司披露关于房产的基本信息，包括是否有房产证(不动产权证书)、是否有抵押以及是否有查封。

其次，要求中介公司或委托专业人士根据实际的交易情况梳理交易流程，包括楼款支付、交易的各个环节以及应当配合的事项、提交的资料。

最后，在拟定合同时，在中介公司采用的合同范本中，将梳理好的交易流程转化成为合同条款，对于特殊约定，应当在合同后进行备注或起草补充协议，达到合同条款与实际交易流程一致。

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