微波炉里的云南楼市转战昆明“叮--”云南楼市

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转战昆明

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“叮--”云南楼市，似乎被放在了微波炉里，万事俱备，只欠加热。

“我们去的时候，他们抢疯了!”3月17日，有一位购房者得意洋洋地告诉我说，他带了些朋友去云南抢房，楼盘目前不属于限购范围内，可以享受不限购、不限贷的政策。随后他将整个云南楼市的前景说得天花乱坠，让我不禁觉得站在自己面前的是一名专业销售，而不是一位购房者。

据这位购房者介绍，昆明附近一个项目的开发商为了吸引人们前去，甚至是开出了299元住五星级酒店并享受接送机，温泉、游船等项目。依靠如此力度的促销活动导入客群，制造话题，小V我只能说一句看不懂。

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▲昆明城市夜景。

图/视觉中国

据悉，上述楼盘分批次开盘，基本一月一开盘，下一次开盘时间为4月10日。而现在又有购房者表现出了浓厚的兴趣。

海南过后是不是云南?

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▲2018年3月7日，云南大理，大理古城。

云南将成为下一个投资热点吗?在炒房者陈俊的眼中，海南的热潮已过去，理由在于，“海南全面限购、限贷，加上海南这两年房价上涨过高，以及其他不利因素，导致海南热已经过去，而云南还处于价值洼地，环境也不错。”

实际上，小V我看来，这两大旅游目的地有其共同点和差异点，共同点在于，空气质量好，也拥有全国其他城市无法比拟的区域自然资源。差异点在海南开发更早，大配套体系较为成熟，海南已成为全国甚至世界范围内的旅游度假目的地;而云南，因为交通、经济等各种原因，尚未得到全面开发，配套相对匮乏，但胜在原生态的景观保存完整，而且个别城市夏季拥有避暑价值。

不过无论如何，这两个区域都无法摆脱旅游地产和“候鸟”业主这两大要素。

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▲昆明城市夜景俯瞰。

图/视觉中国

易居研究总监严跃进指出，现在云南的配套正在改善。云南市场属于起步较晚的城市，成长空间较大，尤其是昆明市场，得益于交通区位的快速改善，尤其是沪昆高铁以及“昆明-成都”线路的打通，其对于区域价值提升有较为积极作用。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，昆明目前还在做一些基础设施建设，地铁以及配套措施，随着这些基础设施的推进，城市的价格成长点也会向东部其他城市一样铺开，地铁到哪里，市场价值衍生点以及投资机会点在哪里，昆明还处于快速成长阶段，市场价值存在，长期来看还是看好。

从目前来看，云南的未来，至少在基础建设方面是一步一步趋向好发展。

调控升级背景下云南楼市升温

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值得注意的是，目前不少品牌房企亦纷纷进驻云南区域。以融创中国昆明布局为例，截止去年底，其在昆明总占地面积为145.53万平方米，估计总建筑面积为483.06万平方米，估计可销售、可出租建筑面积为400.4万平方米。

张宏伟表示，目前整个云南地区，包括昆明市区，没有特别好的产品，相对来说偏刚需为主，改善与高端产品不是很多，品牌开发商进驻后，产品力以及品质表现会提升上去，也会提升城市未来的升值空间。

房价方面，目前云南整体楼市的价格相对偏低，可能只有海南的30%左右，目前除了昆明、大理均价超过1万，西双版纳8000多，其他区域最高的只有6000多，并且云南还可以按揭贷款。

在一二线调控升级背景下，自去年开始，云南楼市呈上升态势。据北京房组委统计的数据显示，在“2017北京春季房展会”上，参展人群中，60岁以上的占比超4成，中老年及老年人成为该次展会的主力，养老度假地产受到银发一族追捧。其中，云南意向成交200多套，占总意向成交量的21%。

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2017年10元26日，为期四天的2017北京秋季房展会在国家会议中心开幕。云南地产项目推介展台。

图片作者:南山/视觉中国

其中，作为云南的省会城市，昆明房价上升较快。从昆明房地产交易中心的数据来看，2017年昆明商品房成交数据创下昆明楼市近5年新高，并首次突破千亿元大关。从安居客线上用户表现来看，3月非昆明本地人在线上找房人群比例比2月增长了21%，以此推测的确有不少外地人在昆明找房。

张宏伟表示，包括昆明在内的云南地区，吸引外地人前去购房的主要原因在于气候优势，适合宜居，再加上与其他城市的价差，很多人出于旅游、投资需求而选择在当地购房。严跃进指出，在市场走势上，预计量价上涨的态势不变，主要在于本轮去库存中，昆明市场其实还没有终结这个过程。

当地调控新政能否为楼市降温?

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值得注意的是，楼市升温受到了当地政府的关注。为促进昆明市房地产市场平稳健康发展，继去年10月昆明市开始对呈贡实施2年限售政策后，今年3月初，昆明市下发了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，为昆明楼市“降温”。

通知共10条内容，最重要的是调整新建商品住宅限售政策，昆明主城二环以内区域以及南市区实施3年限售政策。通知还调整住房公积金贷款额度，住房公积金贷款最高额度由“单职工缴存家庭40万元，双职工缴存家庭80万元”下调为“单职工缴存家庭30万元，双职工缴存家庭50万元”。设置住房公积金个人住房贷款轮后期，轮后期为2年。

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▲2017年4月27日，云南省昆明市，昆明南二环沿线的在建楼盘。

yangzheng/视觉中国

此番调控，昆明限售范围加大，且限售年限加长，业内称，将打击一批投资性购房者的积极性。严跃进指出，对昆明市场来说，当前有保有压的信贷政策比较明显，这有助于形成更为科学有序的购房秩序。

不过，值得注意的是，不限售区域则成交量有所上升，陈俊所投资的楼盘，就不在限购区域内。对此，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，选择在这个时点昆明投资住宅房产并不可取，一方面昆明本身并没有吸引大量人才流入，未来人口支撑因素小，另一方面住房不炒的大背景下，房产投资本身的短期获利预期也在减小。业内人士亦指出，政府应拓宽和引导民众投资的方向，将有助于给房地产降温，也对维持合理房价起到积极作用。

在小V看来，如今的云南楼市就像是已经被放入了微波炉中，各种硬件的逐步成熟让加热的旋钮已经被拧开，只要政府调控的手稍微松动，云南楼市也就将进入加热程序。只是问题是，这只手在短期内怕是不会松了。

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