一年搞了790亿，租房债好火爆!开发商笑了，租客啥心情? 中国的“房事”从未像现在这般让人亢

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中国

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的“房事”从未像现在这般让人亢奋。

买到房的暗自庆幸，同时又后悔没有多买两套;没买到房的，或是捶胸顿足，或是烧香拜佛为下一次的摇号祈祷。

疯狂的楼市让房子失去了它本身的意义和定位，成了一件炙手可热的投资品，甚至变成了一个一夜暴富的美梦。好在在国家的呼唤下，它将逐渐回归“初心”了。

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春江水暖鸭先知，每一次政策的变动，都能让房企嗅到其中的商机--比如当下盛行的住房租赁。

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觅窝君统计了一下从2017年至今，房企在沪深交易所发行住房租赁相关的金融产品情况。(如下表)

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从上述统计结果可以看出，上述共有14家房企，共计计划融资790亿，这个融资规模相当于一个中型房企全年的销售额。

布局长租公寓所需的资金规模之大可见一斑!不然连万科、碧桂园、龙湖这些不差钱的龙头都以发债的形式进行融资。

这是因为房企从擅长的高周转生意转变成依靠长期管理、收租实现收益，除去其中的收益部分不稳定外，大量资金占用也是十分明显的风险。

而房企纷纷试水住房租赁债券的还一个重要原因是，通过其他渠道融资愈发艰难。

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除了监管部门在监管上对房企融资的用途(债券募集资金不得用于购置土地及商业地产项目)收紧外，房企的海外融资成本也越来越高，这都导致房企的融资渠道变得极为有限。

此时，顺应国家号召，投身住房租赁，自然会受到政策倾斜。

红璞公寓总经理甘伟在昨天的世联行业绩会上算了一笔账:底租占出租价格为60%左右;装修摊销大概占租金的16%-18%左右;剩下就是运营的一些基本费用，基本测算指标内部收益率大概在15%。

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甘伟进一步表示，以一套出租房为例，平均租期一般为12年左右，而固定摊销周期为5年，在第6年再会投入30%，按照现在特别保守的租金增长速度预测，在4年半左右可以整体实现盈利。

但从世联行的财务报表来看，其长租公寓业务板块仍处于经营性亏损。而这也是整个长租公寓行业共同面临的难题。

其实这个问题也很好理解，就像目前其他行业一样，只有规模上去了，才能在成本和定价上有更多话语权。只不过，长租公寓的产品原型是不动产，需要大规模、且长期的资金占用才能谈“规模”，并在行业里竖起壁垒，对于目前基本是摸着石头过河的房企来说，风险非常大。

不过，对于这些在资本游戏里长袖善舞的房企们而言，总是能有办法找到钱，比如发债、发行REITs、类REITs等金融产品。

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据公开报道显示，万科在今年的目标是打造15万间长租公寓，旭辉是签约6万间;碧桂园则是提出了三年内发展100万套的目标;佳兆业和保利的目标分别为10万和30万套;龙湖则已布局了18个城市，其中14个城市的长租公寓已经开业，如成都的冠寓成都时代店、冠寓成都金楠天街店等。

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自从国家多次提出“房住不炒”的概念以来，住房租赁的重要性已经远远盖过“去化”，全国各地也积极响应这一大趋势，纷纷建设、推广住房租赁平台及相应服务。

觅窝君清楚记得，去年7月底，国家住建部联手其他几大部委，将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市列入首批开展住房租赁试点城市名单。

时至今日，这些城市住房租赁政策落地、租赁平台建设使用是什么状况?觅窝君选取了几个热门城市，并统计如下:

上海:

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上海市住房租赁公共服务平台已上线试运行。该平台从房源发布、实名认证、合同网签等基本功能入手，同时引入了金融、法律、租金查询等部分公益服务项目。功能全部建成后，将逐步实现租赁合同网签、备案一体化。

成都:

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已启用线上住房租赁平台及线下的住房租赁服务大厅，并引入4家国有住房租赁公司和10余家租房机构，在房屋供给、政务服务、金融支持等方面深入落实住房租赁。

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武汉:

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住房租赁服务平台已启用，首批将发布6553套房源，并将于6月底前完善网上支付平台。此外，武汉市将扶持发展不少于5家运营管理租赁住房5000套以上规模的住房租赁企业。

广州:

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已上线住房租赁平台“阳光租房”，近期与建行合作成立广州住房金融服务中心，包含试点“存房”业务，房子也能存租赁更加稳定。

合肥:

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合肥市官方版住房租赁平台上目前已挂牌房源超1.3万套，并将于今年上线更多功能;如“租购同权”。而承租人子女就近入学等配套政策实施办法，也有望于5月底出台。

其实，除了试点城市外，还有不少城市也加入了住房租赁市场试点，如青岛、常州、太原等。

住房租赁平台的建设与启用，可以说是规范租房市场的一次跨越式发展。过去那种野蛮生长的市场，如个人、中介大量无序、庞杂的房源信息，以及常见的虚假合同、租客信息、乱改租金等不诚信现象，都将被彻底扼杀。

但是，就以目前各租赁平台的界面和展示来看，虽然房源信息、交易的真实性和保障性都能得到保障，但是具体在平台上成交的情况，有多少人选择在该平台上交易的数据却没有被公开。

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也就是说，这种由政府主导的住房租赁平台能否切实改变租房市场，为租客和房东带来直接的便利，还有待观察。

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国家、房企都大力提倡租房，里面萌生的商机是否会体现在租金上涨?

觅窝君认为，在限购、调控等政策干预下，一部分难以被满足的购房需求必然会转向租房，继而导致租金上涨。但在国家和政府的干预下，租金不会像房价一样被炒成天价，租赁房更多体现的是保障性设施功能，而非投资品。就算上涨，也会跟收入、物价、生活成本挂钩。

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4月3日，58安居客房产研究院发布了2018年一季度住房租赁的市场报告，其中北京、上海在2018年第一季度的租房需求增速分别为7.22%和12.18%。而无锡、南京、合肥、杭州等新一线城市的租房需求增速显著，分别为10.92%、9.64%、6.82%、5.35%。

而2月22日到3月8日期间，对比春节前半个月(1.31-2.14)，北京、上海、广州、深圳的租房需求增长179%、188%、253%、283%。近年来新一线城市的人才抢夺战初见成效，杭州、长沙、武汉、成都、重庆、西安等地租房需求增长均超180%。

相较之下，租金涨幅不是很明显。

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现在的品牌长租公寓层出不穷，不仅在设计和居住环境以及配套服务上，都可以说颠覆了以往的居民楼或者普通公寓的形式，在很大程度上能满足年轻人的住房需求。

一位90后“蓉漂”告诉觅窝君，他现在住在成都某品牌长租公寓内，屋内设施和装潢都很符合年轻人的口味，单间租金1100元/月也可以接受，完全没必要现在就负担上房贷的压力。

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传统民房VS品牌公寓

在租房风盛行的当下，你会坚持排队买房，还是租?欢迎在评论区留下你的观点。

(来源:觅窝)