楼市第五次调控潮来袭!房价为何还没被控住? 一年的3月底和9月底10月

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一年的3月底和9月底10月，都是全国政策密集出台的一个窗口期。

如今，2018年3月，第五轮调控开启

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了!这一次能把楼市虚火按下去吗?

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全国除了一线城市，现在看，好像随着春天又出现了抢房的人潮:

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看到这里很多人感觉很奇怪，为什么呢?很多媒体报道信贷在收紧，房地产动不动调控，也看到了北京等少数城市二手房价格的确跌了。

最近一旬，全国的第5轮调控潮

从3月下旬来，短短的10天时间，全国超过10个城市再启房地产调控:

政策内容主要是:摇号、限售、公积金等政策。

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1:海南加码限购:非琼籍居民家庭只能买1套，且首付不低于七成

2:深圳三价合一，降低杠杆调控加码遏制二手房投机炒作

3:西安:房企和中介不得以房源紧俏、后期涨价等诱使购房人抢购;出台摇号卖房政策

4:成都:刚需家庭购买商品房可优先摇号，信息造假者3年不得登记

5:武汉:将开展联合巡查，严查捂盘惜售

6:湖北建立房地产调控会商制度

7:3月21日晚间，大连市发布通知，对部分区域实施包括“限购令”、“限售令”在内的住房限制性政策。同时还下调了公积金贷款的最高限额，上调二套房公积金贷款的首付比例和利率。

8:阜阳市阜南县已悄然发布调控新政，对辖区内住房实施限售。第三套房5年内不得交易

9:北京克扣押金、违规出租部分房产中介被北京市住建委“拉黑”

10:广州:公积金贷款本地户籍需缴存至少一年

石家庄、兰州、东莞、昆明、上海等地陆续出台公积金新政，加强监督检查，明确对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房企和中介进行严惩。

两会后至少14城加码楼市调控

事实上，今年两会以来，包括大连、安徽阜阳、昆明、杭州、长沙、新疆、武汉、深圳、山东、西安、广州、海南、成都、南京等14个城市发布了楼市调控新政策。

其中，代表城市的具体调控新政如下:

造假禁购:提供虚假证明5年内不得购房

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3月31日，海南发布新政，在加码限购的同时，明确规定提供虚假证明规避限购政策购买住房的个人，5年内不得在海南省购房。

上述《通知》要求，全省加强严格购房资格审查，非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房

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。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售。

非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。本通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

同时，海南省在此次调控政策中针对提供虚假资料获得购房资格者，明确5年内不得在海南买房。

同一天，成都发布了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》，刚需登记购房人对填报信息和提交资料的准确性和真实性负责，提供虚假信息或漏报、瞒报家庭成员信息以获取购房资格、优先摇号选房资格的，鼓励行业协会在相关网站曝光。

对于刚需登记购房人有前述情形之一或放弃选购商品住房2次及以上的，购房登记平台3年内不再受理刚需登记购房人及其购房登记时的家庭成员填报信息。

摇号卖房:西安成第六个摇号卖房城市

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除了造假禁止购买住房，两会后，杭州、西安、武汉(征求意见稿)等城市均出台了摇号卖房的调控措施。

3月30日，西安市房管局发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》明确，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售

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，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

而西安也是继上海、南京、长沙、成都、杭州等城市之后第六个正式出台摇号卖房措施的城市。

3月15日晚，武汉市房管局发布《关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》征求意见稿、《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程(试行)》征求意见稿。

指出将强化商品房售前、售中和售后全过程监管。其中，意向购房人数多于准售房源的，宜采取公证摇号方式公开销售。

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这一方案一旦通过，武汉也将成为摇号卖房城市。

首套优购:首套刚需可优先购房

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满足首套刚需优先购买也成为两会后各地出台的细化政策之一。

3月27日，湖南省长沙市住房和城乡建设委员会发布《关于实施差别化购房措施的通知》，从27日起，长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目以及新建的普通商品住房销售实行差别化调控措施，将优先满足首套刚需购房群体。

上述《通知》明确，首套刚需群体可优先选购的

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，分别是实行“限房价、竞地价”政策的商品住房项目(不含定向限价房)，以及新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房。

今年2月，武汉首次提出了全面推行首套刚需人群优先选房的模式，楼盘预售中刚需购房者或首套购房者有优先购房的机会。

楼市大调控，究竟改变了什么?

站在2018年4月的今天，我们基本可以对这一周期的五轮楼市大调控做出综合评价。

这五轮楼市调控，带来了什么?

其一，阴阳合同的泛滥。

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所谓阴阳合同，就是限价之下，一份满足政府限价要求的购房合同，一份开发商私自加上的装修合同。

比如某地新盘限价2万元，而周边二手房3万元，一二手房价格严重倒挂，开发商于是采用双合同模式，先签一份2万的购房合同，再签一份1万的装修合同。

价格不仅一点没少，但由于装修合同贷款期限、首付都有限制，原本300万的房子只需要90万首付。结果双合同之下，购房合同(200万款项)首付60万，装修合同(100万款)首付基本都要50万以上，且贷款周期更短，整体首付反而增加不少，居民购房负担不降反增。

其二，茶水费、占坑费和走后门的层出不穷。

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这是限价和网上摇号导致的结果，限价让房价低于正常市场价，而网上摇号不够公开透明，这就给了中介以运作空间，茶水费动辄几十万元，这相当于用走后门的代价，弥补了市场价格的缺口，购房者并没有轻松多少。

其三，恐慌式抢房的再现。

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抢房是市场狂热晴雪反应，本来楼市调控有助于缓解市场情绪，但限价与摇号买房的组合，却让买房成了新的套利游戏。如果摇号不够公开，那么结果就是茶水费泛滥;如果摇号足够公开，那么结果就是套利游戏。

一手房与二手房价格倒挂，新房限价摇号，相当于买到就是赚到。所以买房摇号，非但未能稳定市场情绪，反而制造出新的抢房热潮，南京、成都等地频频出现上万人抢房的局面。

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其四，刚需越来越受伤。

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其实，无论限购限贷还是限售、买房摇号，都是遏制投机，保障刚需。但是，限价和限制网签之下，首付比例越来越高，全款买房成为许多地方的主流，刚需空握三成比例首付的资格，却更加负担不起房价。再加上房贷利率不断上浮，即便房价出现微调，整体购房负担也是不降反增。

其五，三四线城市棚改式促涨。

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所谓棚改，其实就是拆旧建新，拆掉旧的，自然制造了新的住房需求。按过去基本都是就地安置，这些需求就地解决，这两年提出了货币化补偿的概念，货币补贴取代就地安置，成为大多数小城市的主流选择。大拆大建制造了需求，手里又有了钱，怎会不助推房价?

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楼市进入第五轮调控

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二三线房价依然上涨的8大原因

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第一轮调控，2016年930开始，主要政策内容是多地开始限购。

2017年317开始第二轮调控升级，主要政策内容是开启限售，

第三轮调控政策从2017年7月开始，租赁成为政策主要内容，

2017年9月开始三四线城市加入调控，第四轮调控开始，

2018年3月开始，第五轮调控，主要特征是开启销售摇号等政策叠加两会后对房地产长效机制的预期。

从政策内容看，最典型的本轮调控政策是热点城市购房出现刚需优先摇号选择限价房。

三四线城市加入限售。公积金等政策开启普惠式调整。

到目前为止，全国楼市出现调控效果的其实只有少数城市:

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为什么广大的二三线城市房价在调控下依然上涨?

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主要有几个原因:

1:信贷数据只是环比上涨，并非历史最严格时间

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整体看，最主要的核心原因是信贷政策虽然环比明显收紧，但并不是历史最严格的时期。

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对于中国房地产来说，短期看金融，中期看土地，长期看人口。最简单的办法就是看银行的信贷。

2017年的信贷当然比2016年是非常明显收紧的。但整体看，依然不是最紧张的时候。

房贷数据2017年涨幅明显放缓，房贷占比相比2016年下半年明显减少。但居民户短期贷款增加明显。

从全国看，特别是一线城市，房贷2017年2季度开始明显萎缩，这也是能够出现2017年热点调控政策，部分城市房价涨幅放缓，市场平稳的最主要原因。

2017年居民户的短期贷款，有部分流入房地产市场。整体看，从9月开始，部分城市针对消费贷流入楼市增加调控措施

第二:信贷的资金价格并不是高点:

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目前房贷的5年前以上基准利率是4.9，这一基准利率是历史最低。所以现在即使利率折扣全面取消，首套房按揭利率上浮10%，其实执行利率依然远远低于历史平均水平。

3:房地产企业全行业依然处于资金历史资金最宽裕时代:

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4:大量的城市吸引人才，通过吸引人才变相的调整了限购政策:

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从2017年10月来，短短3个月时间，全国就有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策。包括南京、兰州、合肥、郑州等城市，都在最近发布了不同内容的落户宽松与人才引进政策。

5:土地市场依然火热:

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50大城市，土地出让金高达8744.6亿，同比2017年同期的5257.7亿上涨幅度高达66.3%。最高的杭州卖地723.68亿，同必上涨199%，其次北京573亿同比上涨253%、苏州534亿同比上涨148%。

(热点城市2018年前3月土地成交情况)

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6:去库存的政策继续发力，棚户区改造

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2月末，商品房待售面积58468万平方米，比去年末减少455万平方米。其中，住宅待售面积减少42万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积减少362万平方米。

7:版块轮动，资金潮下，部分城市逐渐被投资带动

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出现东北等区域领涨的原因主要还是:从全国看，东北市场虽然库存多，但目前房地产调控政策相对宽松，而且价格的绝对值相比其他区域低。

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成交金额上涨幅度明显超过成交面积上涨，主要原因是价格的上行。

虽然调控的核心热点城市出现了价格涨幅放缓，部分城市价格出现同比轻微下行，调控政策效果显现。

但从全国看，目前的房价整体依然处于上涨过程中。