北京买房摇号?!概率到底有多大! 媒体爆出的北京“限房价、竞地价”项

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媒体爆出的北京“限房价、竞地价”项目(下称“限竞房”)将摇号的消息刷爆网络，让阴雨连绵的清明假期泛起阵阵寒意。

相比于争议很大的“限改共”一说，市场认为限竞房摇号将是大概率事情

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，但是如何摇号?对于市场将产生哪些影响?则是未知数。对于摇号细则，有专家认为，不排除让无房户、刚需家庭优先选房，而对于市场影响，有专家表示，如果限竞房政策落地，将再度爆击楼市。也有专家认为，摇号政策对于市场没有任何影响。

摇号或是大概率事件

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北京限竞房摇号的消息出来后，有人说，这层窗户纸终于被捅破了。

某限竞房项目营销负责人告诉小V，限竞房摇号早就开始传了，摆在台面也就是最近几天的事儿。某业内人士表示，春节前就知道了，有项目要入市，但是一直没有拿到预售证，就是在等摇号政策的出台。

一语惊醒梦中人!

去年10月份，北京首批限竞房项目入市的消息铺天盖地，旭辉城、金樾和著两个同期拿地的限竞房项目，均表示预计11月份开盘入市，但是开盘日期一拖再拖，直至今日还未入市。

对于北京限竞房摇号传言，有知情者透露，之前的“限竞房”摇号传言只是讨论过程稿，正式办法还未确定。

小V以购房者身份向大兴住建委相关工作人员咨询的结果是:“限竞房摇号都是媒体的猜测，具体方案还是研究中。”不过，“可以肯定的是购房资格的审核会更严。”

同时，小V向北京市住建委宣传处求证，回应称，“近期，有了官方消息，会统一发布”，针对摇号消息的真假，其回应称，“等官方消息发布，就知道了。”

官方话中深意，可窥探一二。

在中原地产首席分析师张大伟看来，肯定是摇号的，没有争议，一是因为房源紧缺，要平稳大家买到房源的概率，二是要抑制暗箱操作。

作为限竞房项目的开发主体，开发商最具发言权，也最先拥有知情权。

据小V了解，针对摇号这个事，在限竞房项目内已经成为众所周知的事情，而且有的项目已经在实操层面落地，包括旭辉城、金樾和著、瑞悦府、万和斐丽、万科七橡树等项目销售人员均对购房者称可能会通过摇号购买。

旭辉城的销售人员告诉小V,两周前，让开发商出关于选房的方案，做报告，递交给政府那边。

小V从位于房山区周口店限竞房项目万科七橡墅销售人员了解到，该项目预计4月底将开放样板间，5月底入市，首期开盘400多套房源，现在已蓄客近700组，条件是只要有北京购房资格就可以登记。届时可能将采用摇号的方式确定购房，但是由政府摇号还是开发商摇号，现在还不知道。

这也是小V在探盘后获得的集体反馈，是政府摇号还是开发商摇号?摇号方式到底是什么?只有猜测，细则无人知晓。

或向无房、刚需购房者倾斜

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作为今、明年北京市场上的新房供应主力，有关限竞房任何政策层面的风吹草动都会引起轩然大波，尤其是在两会后全国各地调控政策集中出台的窗口期。

两会开始后，已经至少有14个城市发布了各式各样的楼市调控政策，内容涉及限购和限售的升级、公积金政策以及摇号买房、严查捂盘惜售等市场乱象。其中，此轮调控潮的一大亮点是，通过摇号来选房，已经有包括上海、南京、西安、长沙、成都、武汉、杭州在内的7个城市出台或拟出台摇号买房的政策。

北京有望加入摇号选房的大军，至于具体的摇号方式，已经出台摇号细则的城市或具有参考价值。据小V观察，不少城市的摇号细则，提出优先选房的方式，即拿出部分房源，来支持无房、棚改住房需求、刚需的购房者。

最为典型的城市如杭州，4月4日，杭州要求市区新申领预售许可商品住房项目采取摇号方式销售，其中，应对“无房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”)给予倾斜，提供一定比例的房源保障。

而在3月31日，成都也提出未来商品房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号选房。刚需家庭选购后剩余房源纳入普通登记购房人选房范围。

针对日前北京限竞房的出售方式，业内预测也会向刚需、无房户倾斜。有业内人士指出，摇号已经达成共识，但是有争议点，就是刚需是否是优选。在他看来，刚需优先选房可能性很大，毕竟政策还没出来。

房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，北京市目前住房的供应缺口较大，为了落实“房子是用来住的，不是炒的“定位，让住房回归居住功能，北京市也有可能走杭州的路子，要求对无房家庭给予一定倾斜。

不过，业内人士虽然认为限定摇号会增加刚需买到房的可能性，但可能指标不治本，开启摇号后，很可能会增加非理性排队数量。

对于市场影响几何?

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据小V了解，目前很多限竞房项目不仅确定了项目案名、产品规划，而且已经开放了样板间、售楼处，正在蓄客，甚至预定了开盘时间。

公开数据显示，北京目前已成交的限竞房地块已经超过50宗，其中预计有15个项目在今年上半年集中上市销售。包括佑安府、万科七橡墅、旭辉城、金樾和著、远洋金融街颐景春秋、万和斐丽、碧桂园琅辉、华润理想国、保利首开熙悦林语、和悦华锦、首创禧瑞天著、中粮瑞悦府、北京岭秀、翡翠西湖、瀛海府。

万事俱备，只欠东风，挡在“限竞房”门口的是摇号细则的有待落地，一旦落地，北京楼市供应将像开了闸的“水”骤然增加，但是，摇号或许也是把双刃剑，对于北京楼市又将带来哪些影响呢?

在摇号出来前的一二线热点城市中，流传着一个虐心的段子，“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”

在思源地产首席分析师郭毅看来，此前房企大多针对不同类型的付款方式，给予等级不同的购房款折扣，全款>贷款>公积金，去年开始，则进一步影响到了选房顺序。

“如果继共有产权房之后，限竞房也由政府统一摇号，在这两类“限价”项目中，将彻底切断买房“鄙视链”，令购房者处于更加公平的购房环境中，无疑是一大利好。”郭毅说。

对于开发商呢?为了增加快速回款而制造的不同等级优先顺序被打破，其回款速度和资金链情况是否又会被影响呢?

郭毅表示，随着房企失去了摇号选房的主导权，资金问题将更大程度地浮出水面，特别是重金布局于已经开始执行买房摇号的上海、南京、长沙、武汉、杭州等城市的房企。

不过在张大伟看来，房地产项目的蓄客节奏肯定会被打乱

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，且对于其资金情况有一定的影响，但是影响没有那么大

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，在北京全款买房的还是比较少。

此外，张大伟表示，“限竞房”摇号对市场成交没有任何影响，如果这个房子卖不出去，摇号也不会卖得出去的。而对于二手房市场的影响，郭毅表示，商品房市场中由不完整产权为主的供应新格局的形成，将造成部分购房客群转投二手房，位置条件较好、配套成熟度高的次新二手房，将迎来购房需求的升温。

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