2年从140到400亿，利润超高号称小中海!这家房企凭啥冲千亿? 最近几年

傻大方小编提示您本文标题是：2年从140到400亿，利润超高号称小中海!这家房企凭啥冲千亿?。来源是。

2年从140到400亿，利润超高号称小中海!这家房企凭啥冲千亿?。中海|利润|凭啥|房企|林龙安|禹洲---

最近几年，作为仅次于粤系的闽系开发商群体颇为高调。不过，作为闽系一员的禹洲却显得比较低调。但跟其他闽系开发商一样，禹洲的业绩一点也不“低调”(如下表)。2015至2017年其保持了69.6%的复合增长率，并且2020年要冲千亿规模!

▲来源:公司年报、明源地产研究院

当然，禹洲最大的亮点还不仅是规模增长，而是其长期保持规模、利润和抗风险能力的均衡发展态势，在香港资本市场更有“小中海”的美誉。

为何禹洲能完美地让三驾马车并驾齐驱?融资成本和地价越来越贵的情况下，如何应对?冲1,000亿的支撑是什么?明源地产研究院奔赴香港，独家对话了禹洲集团董事局主席林龙安先生，为大家解读禹洲对当前市场的看法和打法。

调控放松不现实

行业回报率会逐步回归正常

2015 年，房企的平均净利润率跌至9.1%，而在2014 年平均净利润率为10%，2013 年该数字更是高达11.97%。然而，紧随其后的一大波行情，又将平均净利润率拉向高位。未来还能在保持在这一水平吗?林龙安认为，不可能!

首先，五限已经进入常态化，房价不可能像过去那样暴涨。

自去年开始，不少城市陆续放宽大专及以上学历人才的落户、买房限制，引发一波“调控放松”的热议。

林龙安认为，年轻人是一个城市的未来，给刚大学毕业的年轻人提供买房的便利是可以理解的。随着人才政策落地，会一定程度上带动当地楼市的成交。

其以厦门为例，每年的大学毕业生有四五万人，如果有一半以上留下来的话，对厦门的年轻化和创新能力的提升，都是十分重要的。这些人当中的一部分，通过家里的支持，当下就会有购房的需求，剩下的部分，往后也会有购房需求。

不过，林龙安并不认为调控会以此为突破口放开。五限时代已经进入常态化，这次调控跟以前不太一样。

其次，任何一个行业，净利润率都会逐步回归到正常的状态。林龙安认为，尽管前两年市场行情好，行业利润水平又回到了较高的位置，但是下滑是大的趋势，目前一些房企的毛利率已经到了20%。5年以后，整个行业的毛利会下降到20%左右的水平，净利润在8%~10%左右，这是一个比较合理的水平。

中海|利润|凭啥|房企|林龙安|禹洲---

▲ 明源地产研究院执行主编艾振强对话林龙安主席(左)

通过收并购获取土储

规避在招拍挂拼刺刀

过去一年多，不少三四线城市楼市火爆，不过长期来看，大家还是更看好一二线。可是，一二线的地价又太高，让不少房企望洋兴叹。对此，禹洲却显得游刃有余。

最近几年，不少做大的房企纷纷将总部搬到北上广深。禹洲行动得比较早，早在2015年就着手将集团总部从厦门搬到了人才和资本的高地城市上海。

目前，禹洲已经战略布局了六大区域--长三角都市圈，环渤海都市圈，粤港澳大湾区，华中都市圈，西南都市圈以及老根据地海西区。2018年禹洲还计划布局西北地区。

为了能在粤港澳大湾区中夺得先机，禹洲已经在深圳设立办公室，并进行项目拓展。林龙安表示，未来禹洲会形成以上海为主，深圳为辅的双总部格局。

林龙安表示，要想冲千亿，成为一个全国性的房企，在布局上就不能有太多的限制，哪里都要去，从南到北全线布局。最近通过收购沿海绿色家园的资产包，禹洲地产首次进入东北区域的沈阳市。就整个东北而言，人口是持续净流出的，可是对沈阳这个东北的中心城市来说，其人口还是净流入的。此外，2018年，禹洲会加大西北以及中部一些城市(比如郑州、武汉)的布局。粤港澳大湾区，暂时还没进入的深圳和珠海都会是投拓的重点城市。

当前，千亿是基本门槛这一观点几乎已成业内共识，禹洲有此目标，布局全国实属正常。不仅如此，禹洲更致力达到规模、利润和抗风险能力三驾马车均衡发展的态势，目标2020年规模达1,000亿的同时，依然保持30%的毛利，60%~80%的负债率，并且继续拿出不低于30%的核心利润用于派息。

禹洲之所以如此有底气，是因为截止目前已拥有3,000亿以上的货值，并且将继续积极补充优质土储。虽然现在地价越来越贵，但林龙安表示，即便在冲规模阶段，禹洲的盈利水平也有信心比同行高5个点。这源于禹洲很多新增项目来自于利润空间更大的收并购策略!

由于公开招拍挂市场上拿地越来越难，这两年通过收并购新增土储变得越来越普遍。然而，收并购的项目看似便宜，但这个便宜却并不好占。

禹洲做收并购的历史悠久，事实上，禹洲的第一个项目就是通过并购得来的。自1995年开始，在厦门的世贸商城与菲律宾的首富合作开始延续至今，禹洲的收并购已经有二十多年的沉淀。

通常来说，被收购项目之所以走到这一步，是因为面临各种各样的问题，甚至已经奄奄一息了。按常理来说，这可是讨价还价的好时机，但禹洲并不会这样，而是采取共赢的合作模式。

林龙安指出，跟禹洲合作过的股东都赚到了钱。其印象最深刻的一个例子是厦门大学旁边的一个项目，台湾一个老板拆迁完之后发现资金短缺无法继续运营，需要引入合作，在禹洲进场后，项目成功顺利开展，有更好的盈利回报。该台湾老板此后又跟禹洲多番合作了几个项目，保持良好的合作关系。

禹洲的收并购跟一般的房企也不一样，禹洲大部分只收购七八成的股份，有的甚至只有五成左右，采取合作的模式，最终达成共赢。

如此厚道的做法，久而久之，林龙安就有了一个强大“朋友圈”，一些新加坡、马来西亚等华人华侨，亦或是港商、台商朋友口口相传，为禹洲带来大量的并购项目信息。很好的降低了成本，而且帮助禹洲进入了诸多高壁垒的城市。

比如，禹洲进入上海的金桥板块，第一个项目就是收购一个台资企业的，由于口碑不错，之后，周边的好几个台资企业都被禹洲顺势收购了。

再比如，2017年，通过与沿海集团的合作，禹洲进入了北京。沿海擅长一级开发，跟禹洲合作正好优势互补。可是，为啥禹洲成了，其他房企没成?林龙安表示，是因为禹洲早在1998年就收并购过沿海的项目，双方有合作的基础，故而再合作也很快。

据林龙安透露，从95年至今，禹洲收购的项目有几十个，双方从未产生过任何纠纷。如此骄人的收并购业绩，光靠朋友圈的消息当然还不行，还要有完善的收并购体系。

通过23年的积攒，禹洲地产建立了完善的收并购财务体系、法律体系以及信用体系。这使得其不仅能够实现双赢，而且速度也非常之快。比如武汉的一个并购项目，从收购到开售仅1个月，由于被收购项目还有4栋楼尚未销售，因此收购后立刻就可以将业绩并表了!

林龙安特别强调信用体系的关键作用，因为这是可以传播的。由于注重信用，使得禹洲的收并购项目成本低，速度快，促进了利润的提升，而这又保障了禹洲在资本市场上信用评级的提升。

此外，香港资本市场在贷款方面都会重点考察企业掌舵人的信用、素质和能力，这一点对企业的授信可以占到很高权重。林龙安香港太平绅士和香港中华进出口商会荣誉会长的身份，为禹洲的信用加分不少。目前，国际知名评级机构均看好禹洲，2017年穆迪及标普更分别上调评级至Ba3及BB-，是同时被上调评级的4家内房股之一，另外惠誉亦维持BB-评级。

对于未来，林龙安表示，未来禹洲将继续强化通过收并购扩大土地储备，确保土地储备和企业盈利空间。因为即便是香港发展这么成熟的城市，依然还存在不少的收并购机会。禹洲在香港的项目就是通过收并购获取的。内地随着城市更新的推动，也会不断出现收并购的机会。

部分成本管控优于中海

产品溢价周边最高

很好地确保了利润率

如今，随着融资渠道不断收紧，资金成本悄然升高。得益于高信用评级，禹洲平均融资成本低于6.02%，远低于同规模的其他房企。目前，禹洲境内融资成本6.41%，境外5.57%左右。

不过，禹洲连续12年的盈利空间在行业遥遥领先，凭的可不仅仅是融资成本低。其在成本控制和产品溢价方面也有一套。

成本管控方面，禹洲比同行平均水平低2至3个百分点。林龙安表示，中海是禹洲学习的标杆对象，禹洲很多中高管都来自前5大开发商，强化了管控体系的建立。其指出，成本最难管控的是土石方工程，以及地下工程。为此，禹洲的每一个项目从设计开始，地下桩基、土石方等都要反复套算，同时配合集团采购，在保质保量的情况下，合理的压缩成本。促使每一个环节，都可以增加一点利润。

溢价方面，禹洲的产品以中高端为主，在同一区域内溢价可达到市场最高价之一。比如上海的雍贤府，在那个区域里面就是最高价之一。林龙安认为，这主要得益于禹洲在园林景观、城市综合配套，售后服务等方面做得到位。

其举例，买得起高端产品的大多是已有一定积蓄的成功人士，他们想要享受人生、养老，产品要能够迎合这些人的需求，并在装修、配套方面做出提升。比如老人家最害怕摔倒，装修的时候尖角的潜在问题要考虑多一点，以免碰撞，此外，现代人对于隐私性方面的要求会更强，安全性方面，报警体系不止是报警察，还要跟物业联动。

目前禹洲约70%客户为首置首改客户，小户型的产品尤其热销。得益于精筑3.5的设计概念，禹洲致力将艺术、体验、开放、服务相融合，为客户打造精品生活。其中，最为畅销的户型之一为89平的小户型，可做到三房两厅两卫，空间利用率更高。由于总面积小了，布局要很讲究，禹洲的产品很多是多功能综合用的，比如翻下来就是一张床，翻上去就是沙发。餐厅吃饭的时候是餐厅，就餐之后就是跟客厅打成一片了，显得更加气派。内地的得房率，禹洲比同行都高两三个点，此外还通过复合空间来满足使用空间的增加。

目前，国家正大力推租售并举。禹洲在厦门已经拿出一部分房子用于做长租公寓，未来还会审时度势继续在一二线布局一些租赁房。林龙安表示，响应国家号召，这不仅是负责任企业的做法，而且对企业来说，有必要在一二线城市布局长租公寓产生持续性的现金流，以增加上市公司收入的多样性。

其表示，大学生刚毕业，有30平米就够了，一个人或者一对情侣就够了，结婚以后再换套房。由于禹洲在香港的实践，在做小户型时，可能会会比一般的房企更有优势。

独特的357期权激励机制

溢价空间已超过薪资

企业的成长离不开人才，冲千亿更离不开人才。纵观这几年规模成长迅速的房企，都非常重视人才培养，禹洲同样如此。

禹洲将总部搬到上海之后，团队规模迅速扩大，为了增强团队的凝聚力，禹洲迅速成立了禹洲商学院，对新老禹洲人进行了常态化、系统化的培训，并以此加速新老团队价值观的融合。

一方面，针对中高管进行战略辅导，聘请厦门大学、中科大、集美大学的资深教授来进行企业文化和专业课程的讲授;

另一方面，在内部公司成立教师团，由各中心总经理和资深专业技术干部担任讲师，对“禹苗”(禹洲的管培生)按条线和专业进行针对性培训，打造禹洲的子弟兵。

与此同时，禹洲还推出了独有的“357”兑现制度。所谓“357”兑现机制是指获得禹洲期权的中高层，工作满3年之后可以兑现第一年所获期权的40%，第5年可以兑至60%，第7年可以兑现至100%。

之所以采取这种模式，林龙安认为，是因为从激励周期而言，3年时间太短，7年以后又太长，“357”兑现机制比较适中。

在这一激励机制下，优秀的中高层每年都会获得新的期权激励，即未来不同年份的期权将在后期不断滚动，3年之后的累计收益将越来越多。比如管理者2013年开始每年都有10万股，到了2020年开始，每年可行权的股票数量都在10万股以上。

目前，高管拿到期权的溢价空间早已高过他的工资薪酬体系。而且，之前禹洲仅仅面向助理总裁以上级别的高管发放，目前已覆盖到副总监以上的全体中高层管理人员。

同时，林龙安还透露，禹洲也在着手推进跟投，目前人力部和集团的运营部在统筹，禹洲会参照其他房企的做法，采取折中的策略，克服跟投暴露出来的一些弊端，比如杠杆太高，员工有承受压力，可能有负面影响;向公司借钱跟投，员工自己不掏钱，也会有较大的问题。

员工拿钱跟投时还需要考虑市场的问题，如果单边上涨是没问题的，但是调控成为常态的时候，利润水平已经回到平均水平，跟投的积极性会受到影响而弱化。但是禹洲还是会择机审慎推行。