清华教授：个人财富65%是房产，泡沫挤破了，后果比日本严重 2018年3月31日

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2018年3月31日，苏州博商会邀请著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰教授以未来风险和机会为核心，解读中国新经济的“四梁八柱”。

全文结合美元加息、中美贸易战、上海成立石油期货交易所、国企混改、优质债转股、独角兽IPO、房地产税、以比特币为首的ICO数字货币走向等当下经济事件，深刻剖析还原其背后的逻辑，追根溯源。

小编重点选取魏杰教授关于房地产领域的演讲，希望对大家正确观察2018年房地产走势有所裨益。

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一、关于房地产泡沫：挤破后果更严重

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现在最关注的资产泡沫，是房地产。担心房地产泡沫的破灭引起金融风险。之前参加过不少内部研讨会，人们讨论未来的黑天鹅事件、灰犀牛事件时，许多人都判定是房地产。现在最担心房地产泡沫一旦破灭，会带来一场金融风险。

我们关注房地产是不是形成泡沫，泡沫有的多大，最关注一个数字，住房供给的刚性需求，就是买了是用来住的。如果住房供给过多超过刚性需求，泡沫就会形成。判断房地产有没有泡沫，有多大，最主要的指标就是住房供给刚性需求。

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如果平均每家五套房了，泡沫一定破了，要房子干吗。但房地产产业有一个非常明显的特征，经常是住房供给超过刚性需求。

因为房子只要有居住的功能，就会有另外两个属性，金融属性、投资属性。这两种属性一定会产生两个需求，投资性需求，投机性需求。这种需求拉动了住房供给一定会超过刚性需求。一旦住房供给过多超过刚性需求，泡沫形成。

日本房地产泡沫的产生就是住房供给过多超过需求。日本房地产泡沫产生于1985年，引发了1990年的日本金融危机。

日本为什么在1985年形成房地产泡沫？三个原因：第一，1985年日本彻底完成了工业化城市。人们有钱，不知道投资什么。好像现在有人老问我，不买房投资什么。这时候银行就来，你们买房，买了以后抵押给银行，根据你们抵押的数量再给你们放贷，你们还可以继续投资买房。有钱人买房子不断投资，背后不是刚性需求，是投资性需求和投机性需求，拉动了住房供给一定会超过刚需。

第二，1985年美国要剪日本的羊毛，美国这个国家，谁富了就剪谁的羊毛，好像现在要剪我们的羊毛一样。当时迫使日本政府签了一个《广场协议》，日本政府承诺未来五年内日元每年升值5%。这条规定导致大量外资涌向日本。因为在日本什么都不干都有5%回报。外资投资房地产根本不是为了刚性需求，是投资性需求和投机性需求，拉动住房供给一定会超过刚需。

第三，1985年让日本修改《建筑法》。日本原来的建筑法明确规定旧房子以维修为主，修改之后可以把旧房子炸掉，原来两层现在盖七十层。这三个原因导致日本的住房供给大规模上升。到1989年时，有一些日本精英发现要出问题了，住房供给似乎过多超过刚性需求，如果继续超过，就会引发泡沫，就建议日本政府紧缩。

1989年3月份日本开始紧缩，首先把股市泡沫挤破，大量上市公司亏损。上市公司为了弥补亏损，大规模抛出房子。像现在的常识公司一样，紧接着外资要离开日本了，也大规规模抛出自己手里的房子。这时候不知道谁给日本出一个馊主意，实行房产税。这时候大量房产多的个人也开始抛售房子。几股力量，上市公司、外资、房子多的个人。一下让住房供给超过刚性需求的现象成为现实。1990年泡沫挤破了，导致90年代日本的金融危机。

我前年在东京调研时发现北京房子卖掉一套，在东京可以买三套。因为很便宜，房子多。中国房地产泡沫如果挤破了，后果比日本要严重多了。因为我们个人财富的65%是房产。一旦挤破，所有人财富将缩水，而且所有财富都以现在的价格为基础，一旦大幅度下跌，必然导致信用关系断裂，会产生意想不到的后果。

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所以我们提出要抑制房地产泡沫。抑制有两层意思，一个是不能继续吹大，继续吹大未来将很麻烦。另外一层，现在也不能挤破，因为现在挤破现在就很麻烦。既不能现在挤破也不能继续吹大，就抑制资产泡沫。

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二、中晚期对策和长效机制：调整城市空间布局

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中短期对策有两个政策，一个是严格控制投机性需求和投资性需求。这两股需求拉动住房供给，一定会让住房供给超过刚性需求。就是现在的限购限贷。现在这股冲动很强烈，一旦放开一定会让住房供给远远超过刚性需求。跟大家在底下调研，冲动很强，一线城市每家可以买两套，现在是在大家都想买第三套的时候。因为他觉得好像只有房子才可以抵制通胀。所以人们都有冲动，想进入第三套、地四套，进入投机性需求和投资性需求。

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如果不限制，最终这股需求拉动住房供给一定会超过刚性需求，所以会持续限购限贷。

第二个政策着力点，约束开发商。开发商不能继续盖下去，这样无限制的继续盖总有一天盖出一个大泡沫出来。李嘉诚先生讲在中国大陆如果不约束盖房子，继续让盖，那十年后中国最不值钱的就是房子。因为供给远远超过刚性需求，所以要约束开发商。两条办法，拿别人的钱盖你只有收益没有风险，拿你的钱盖你会衡量一下这是不是超过刚需了，还要不要盖。

2018年将持续严格控制开发商。

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另外一个办法，控制新房价。我国现有房地产制度，新房价格是政府控制。用这个办法约束开发者。比如让地价高于房价，让面粉价高于面包，你还盖不盖。已经出现这个情况了，我上次去调研，一家企业拿地时算过帐，一平米卖6万都不赚，卖7万才赚，最后政府说只准卖4万。这就是现在很多地王没有入市，因为入市就赔。这个约束很强，估计会继续用这个办法来控制。对开发商的约束行为，一个是资金，一个是新房价。这是两大政策着力点，控制投机性需求、投资性需求，一个是约束开发商。让住房供给与刚性关系保持在正常上，不能继续增长了。但压力很大。

我最近调研时经常听到三种声音。一种声音是老百姓老问我，我不买房子拿钱干啥。第二种声音是地方政府，说不搞地产，不卖地，财政怎么办。第三种声音，开发商说我只会盖房子，别的事也不会干，不盖房子干嘛。都是要求盖房子，都是极度利益，总有一天为这种利益冲突会搞出大泡沫，住房供给远远超过刚性需求，站在国家层面要站在更高层面看，那就是一定要协调住房供给与刚性需求的关系，这种泡沫不能持续再进行，要维系才行。

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这是一个中短期对策，另外一个叫长效机制。比如说共有产权、租售同权、调整一线城市空间布局、房产税等等，都属于长效机制。现在要推出长效机制。比如调整一线城市空间布局，北京率先开始，

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就是雄安新区。雄安新区实际上是调整北京的重大举措。北京如果无限制的聚集资源，最后大城市病将越来越严重，交通、拥堵、雾霾、民生短缺，一系列大城市病暴露出来。2010年时曾经讨论过要不要迁都，但迁都这块不能随便聊，这是国运的事情，不能随便迁都。去年3月份决定不迁都了，迁非首都功能，就是雄安新区。雄安新区要承接北京的非首都功能。

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三、房地产税：最快2020年以后出台

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再比如房地产税，今年两会讨论最热烈的话题是房地产税。讨论的热点不是要不要上，是讨论怎么上的问题。告诉大家房地产税要推出了，今年可能起草房地产税完成，明年上两会进入立法程序。

一般这种法律最少三上三下，最快要到2020年以后才能出台。

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但只要要上，政策效果就出来了。政策所产生的作用就显现出来了，人们知道不能太多的持有房子，因为要交税了。这些房子是持有税，谁持有谁交税，而且年年按当年持有价交。这就告诉大家房子持有太多，成本很高。国际惯例按1%交，那4000万一套房子一年房产税得40万。你还持有那么多吗？肯定不，有人就往外抛。所以有人问我，房地产税一旦实行，房价跌还是涨。主要看这个城市，有人抛有人跌不会跌，有人抛没人接，那就一定会跌。

长效机制，看看北京。今年二手房价格跌得很厉害。我亲自到中介机构看了，上千万的流动就很慢，两三千万的挂得不多，就是有价无市。上次看交易，有卖房的在讨论。有一个人挂了一套房子4000万。另外一个人来跟他聊，他说我给你减500万，3500万。买的人说我不是缺500万，我缺3500万。我一听就笑了。人们都会考虑未来交税，税是多少。我们讲房子是用来住的不是用来炒的，最终会是泡沫，会抑制。

我的判断是要住一定要买，如果投资，建议大家谨慎再谨慎，千万不要用十年前的观念看现在，也不要用二十年前的观念看现在，因为中国的住房供给关系变了。过去房子极度短缺，因此那时候买房必然赚，现在住房供给明显不断超过刚性需求，有的城市已经远远超过。

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在这种条件下已经丧失了投资性需求和投资性需求，一旦刚需没有了，就没有投资性了。