调控预期震荡清明小长假，北京新房遇冷二手企稳刚刚过去的3天小长假

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刚刚过去的3天小长假，身处于调控传言中的北京(楼盘)楼市，新房交易量继续走冷，二手房交易量则出现企稳势头。

据思源地产数据显示，2018年4月5日-4月7日，北京新房商品住宅的签约量仅有43套，成交面积为0.61万平方米，同比去年清明长假，商品住宅的成交套数与面积分别下降了70.7%和68.9%。与此同时，北京二手房成交套数的同比降幅也达到了71.1%。

思源地产市场发展部副总经理兼首席分析师郭毅表示，本轮紧缩调控真正对楼市产生实质影响始于2017年的"317"，随着限购、限贷、限价等"五限"政策的陆续实施，无论是从对市场预期的有效管理，还是对投资、投客群的精准抑制，均对楼市造成了沉重打压。特别是自去年"317"以来的一年多时间里，北京楼市相继颁布实施了多条政令，购房需求端也逐步向"房住不炒"的理性心态回归，这是造成楼市需求下滑、成交重挫的根本原因。

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而相比今年元旦小长假期间，新房与二手房的销量却走出了反差颇大的走势，显示出两类市场的分化局面。思源地产数据显示，相比今年元旦假期，新房商品住宅成交套数大降76.8%，而二手房成交套数的成交降幅则收窄至9.6 %，仅比元旦成交低了17套。

对此，郭毅分析，新房成交持续走低的主要原因在于供给不力。预期中的限竞房新政迟迟没有落地，使得大批限竞房堵塞在入市通道中，因此导致大量计划购置中等价位限竞房的购房者不得不"持币观望"，造成新房市场成交乏力局面的出现。而市场化程度较高的二手房则恰恰与之相反，去年北京二手房挂牌价格普降15%-20%，在交易过程中还能获得部分议价折让，由价格降至合理价值区间引发，二手房成交量逐步企稳。

此外，清明期间新房市场成交结构的变化，也提示出北京楼市又一趋势性变化。思源地产数据显示，今年清明期间，北京成交的商品住宅中，别墅占到21%的市场比重，相比去年清明假期，别墅成交占比提升了9个百分点。

这一市场占比的变化，提示出别墅产品已经告别了过去了从属地位，逐步成为购房客群的重要选项之一。郭毅认为，别墅市场地位的提升，与近年来，开发商针对别墅进行的产品创新升级紧密相关。随着土地价格的高涨以及控规指标的严格，合院及叠拼别墅的开发量明显上升。合院别墅作为新兴的别墅产品，最大化地将公共空间应用到别墅的私家院落中，在占地面积不减的前提下，实现了有天有地有院落的别墅居住功能，因此赢得高端改善家庭的喜爱。而叠拼别墅则因将总价控制的更为到位，且在一定程度上兼顾私密与墅居感受，部分项目还通过南北入户的方式，让每户别墅都能拥有私家庭院，因此吸引大量普通改善家庭。未来，随着今年限竞房别墅产品供应量的上升，加之新房市场以改善型客群为主的现状下，别墅需求升温的趋势还将进一步得到强化。