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近两年，在“房住不炒”和防范化解房地产风险等政策驱动下，环京地区“限购圈”逐渐形成，投资需求被有效抑制，住房逐渐回归居住属性。然而“买房容易、住房难”，在环京楼市火热的时候，一掷千金的购房者要变成居住业主的时候却遇到了“安居”难题。

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近日，《中国经营报》采访人员在燕郊走访调查注意到，由港中旅集团开发的海泉湾项目，由于此前承诺的学区房未兑现，多次受到业主投诉，而其从2010年开始规划的旅游项目也未见踪影。

配套学校三年未建

燕郊楼市，多以本地房企为主，鲜有全国性的房企入驻。而港中旅是个例外，因此不少购房者都会更加倾向这个由央企开发的项目。

一位燕郊地产中介表示，部分购房者选择港中旅大都是冲着它央企背景和当时宣传的优质教育资源。

根据公开信息显示，港中旅海泉湾是港中旅斥资百亿开发的一个高端项目，位于燕郊南外环。在2015年4月底发布会上，项目方特别强调，港中旅海泉湾作为国家新城新区示范项目将引入北师大附属学校。

采访人员注意到，项目早期的宣传语中提到，“港中旅海泉湾集九年一贯制义务教育名校、假日度假温泉、系统化体育综合体、大型休闲体验式商业、艺术中心等文化旅游元素于一身。”

然而最近，多位燕郊港中旅海泉湾的业主从多种渠道反映，原本计划2017年6月交付使用的学校，到现在也没有兑现承诺。

在港中旅海泉湾对面附近的一片空地上，《中国经营报》采访人员找到了所谓的“学校”。这块空地上杂草丛生，丝毫没有动工的迹象。由于位置在城区的边缘，这块土地已经被当成周边村民和路人的垃圾站和卫生间。

在空地附近的《建筑项目规划公示牌》上，采访人员注意到，项目名称为“港中旅·海泉湾2-4地块学校项目”，建设单位为港中旅房地产开发有限公司。地块规划用地面积46672平方米，总建筑面积33583.95平方米。建筑层数:教学楼4F为主，局部5F，综合楼2F。计划建设时间:2016年6月，交用时间:2017年6月。

对于学校的建设情况，在一位陈姓业主提供的回复函中，港中旅称，包括学校及项目的六套设计方案于2017年通过燕郊规划局初审和专家审批，进入规划审批阶段。恰逢国家发改委等七部委《关于加强京津冀交界地区规划建设管理的指导意见》等文件发布，导致项目规划审批工作暂停至今。

燕郊规划局的一名消息人士也表示，学校的规划审批已经通过了，因为办完了之后涉及到副中心的建设，所以得等到具体政策出台了才知道。

对于业主的投诉，三河市教育局在网络上回复道:“港中旅海泉湾承诺建设学校作为配套工程属于开发商宣传和承诺。对于在该小区买房的业主，三河市教育局本着就近入学，划片招生的原则，为入住居民子女安排入学。”

空置率高

由于学校无法按正常时间建设、交用，港中旅海泉湾目前入住率并不高。

上述业主介绍，因为周边配套不完善，像孤岛一样，整个小区大约4500户，入住的大概有500户左右。

港中旅海泉湾的一位保安介绍，小区内并没多少业主入住，小区附近什么都没有，买个菜都费劲。在燕郊港中旅海泉湾物业的微信公众号中，采访人员发现，目前社区幼儿园还在筹备当中。

据了解，燕郊住宅区主要集中在燕郊镇北部，社区配套比较成熟。南部仅有几个小区，社区配套也比较缺乏。

在港中旅海泉湾小区附近走访时采访人员注意到，小区周边商业氛围并不很浓，周边被耕地和村庄包围。

港中旅海泉湾的一位销售也坦言，南城的配套确实不完善，但是后期发展是不错的。海泉湾主打舒适性，目前二期还在筹备中。

除了最吸引人的学校未建成外，交通也是海泉湾高空置率的一个原因。据一位在燕郊从事多年中介业务的人士介绍，城南的各种配套都不完善，尤其是交通。

采访人员以海泉湾为起点、北京国贸为终点查询百度地图发现，从海泉湾出发需要坐5站地铁才能到京榆大街，再乘坐到北京的公交。相比城北多处直通北京的公交站点，海泉湾的位置并不是通勤北京的最佳选择。

上述中介表示，南城基本没有人住。为了方便，在北京工作的人基本上都在北城居住。

业内人士认为，一个小区的空置率如果很高的话，只能说明这个小区的投资房很多，可能会出现很多不缴纳管理费的情形，这样的小区不止影响小区的正常管理，还有可能因为投资者为了抛售而低价出售，导致这个小区的房价下跌，对于自己的利益也会受到危害。

只见地产未见 “旅游”

南城的萧条与北城的繁华形成鲜明对比，那么港中旅为何要在南城布局呢?

事实上，早在2010年10月，港中旅方面就与河北省政府签订了该项目的战略合作框架。按照约定，海泉湾项目将以旅游及相关产业为重点，以开发建设环京津休闲旅游产业带为基础，打造河北旅游新“名片”。项目建成能够带动3000人就业，年销售额达10亿元。

如果当初的规划顺利落地，海泉湾项目将成为背靠北师大附属学校的学区房，而小区周边将拥有艺术中心、商业街等配套设施，整个项目是以“生态、健康、休闲、绿色”为核心的全享型文化旅游区。

但现实是，采访人员在项目现场注意到，学校等相关配套建设用地闲置至今。被称作燕郊的“城市气质”也没有因艺术中心的建成而显现，周边依旧被几个村庄包裹着，在不远处还有一个垃圾厂。

从目前的情况来看，只见地产未见旅游。该项目除了建设住宅外，项目承诺建设的温泉酒店、学校、商业等旅游项目迟迟未动工。

一位资深地产研究员接受采访人员采访时表示，从市场层面来讲，旅游地产收益与市场的迎合程度不高，住宅产业相对比较高，这样的情况使企业在整体上会有一个业态的侧重。而燕郊的潜在需求也是非常明显，会让企业更加倾向住宅。

该研究员提醒道，应该防范企业通过住宅回笼资金，不注重房屋质量，以防城市只有住宅，而没有其他业态。对于土地规划、没有开发的土地要严查，尤其是环一线城市周边。

采访人员曾就相关问题多次致电港中旅海泉湾相关负责人，但截止到发稿时并未获得明确回复。

内容来源于《中国经营报》

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