40城房价透支排行榜，老妖厦门将遭殃! 近期

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近期，我院发布了一份由老杨指导、研究员王梦雯执笔的《经济环境与房地产研究报告》。摘出要点，与大家分享如下。这是第二部分。

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40城房价收入比偏离度

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由于我国幅员辽阔，各地之间存在巨大经济与楼市的差异，房价收入比这个单一指标，不能精准的反映房价是否高估。我们创造了一个新的指标:房价收入比偏离度。

分城市来看，各城市房价收入比偏离度差距较大，有25个城市偏离度为正，15个城市偏离度为负，其中偏离度最高的城市厦门，比值为82.1%，偏离度最低的城市温州为-35.6%。除了厦门以外，深圳(58.6%)、南京(51.5%)、天津(50.4%)、石家庄(44.2%)等4城的房价偏离度水平都明显偏高。

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同比增幅来看，有9成城市同比上行，仅4个城市同比下降。同比上升的城市中，厦门(42.5)、天津(34.5)、济南(33.1)的涨幅较高，同比上升超过30个百分点。

另外，南京、苏州同比涨幅有所收窄，上海、合肥、惠州的同比涨势基本得到控制。这些城市在2016年底以来先后出台了不同程度的调控政策，效果初步显现，但房价涨幅依旧高于收入涨幅，房价收入比值高于近10年中位数水平。

同比下行的城市有深圳、南昌、温州、乌鲁木齐，此类城市下行主要由于房价涨幅低于收入涨幅，其中温州房价出现负增长。

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40城房价偏离度分类

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根据房价收入比偏离度、当年偏离度的同比增幅以及偏离度同比增幅的变化情况，将40个大中城市大致分为四类:

第一类城市，房价收入比偏离度同比上升，且涨幅进一步扩大。约8成城市属于这一类别，反映了2017年全国房地产市场的整体上行态势。从偏离度水平来看，又可以进一步分为偏离度水平较高城市(偏离度高于近十年中位值水平，图3中以蓝色气泡表示，气泡越大说明向上偏离越多)和偏离度水平较低城市(偏离度低于近十年中位值水平，图1中以白色气泡表示，气泡越大说明向下偏离越多)。我们认为偏离度相对较高且增幅扩大的城市存在一定的风险，如石家庄、济南、福州，建议实施市场调控措施，防范投机行为入市导致住宅价格泡沫化。

第二类城市，房价收入比偏离度同比上升，但涨幅有所收窄或涨幅基本持平。此类城市房地产市场处于降温初期，如苏州、南京、上海、合肥、惠州，说明调控升级以来效果初步显现，但由于之前房价涨幅较大，偏离度仍处于较高区间。建议维持现有调控措施，后续根据市场变化做相应动态调整。

第三类城市，房价收入比偏离度同比下降，且跌幅进一步扩大。此类城市房地产市场处于相对偏冷状态，主要由于调控力度较大、郊区成交占比上升、可支配收入增速较快等不同因素影响。此类城市，尤其是偏离度水平较低的城市，如南昌、温州，建议适度放松调控措施，防止后续市场出现大落的可能。

第四类城市，房价收入比偏离度同比下降，但跌幅有所收窄。此类城市房地产市场处于回暖初期，虽然房价收入比偏离度在历史中位数以下，但房价已经开始上涨。建议关注市场升温状态，防范后续房价快速上升的可能。

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40城房价透支程度排行榜

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这里考虑到当期房价收入比的偏离方向(房价收入比偏离度)、当期偏离度变化(偏离度同比增幅)以及市场趋势(偏离度同比增幅的变化)，分别取70%、15%、15%的权重。对各城市的原始数据进行标准化处理后打分，得到40城的房价透支程度排行榜。

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结果显示，全国40个大中城市中，共有19个城市得分为正，呈现不同程度的房价透支状况;另外有21个城市得分为负，暂时没有房价透支现象。

房价透支程度前三名的城市是厦门、天津和石家庄，其中厦门的房价透支程度最高，对比第二名的天津得分高出近70%。

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此外，济南、南京、福州排名也比较靠前。而北京、深圳、上海等调控最为严厉的城市，市场出现明显降温，房价透支程度对比2016年有所缓解。

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