限价新房摇号，赶紧买套二手房?| 楼先生问答NO.217 ▲你知道的杭州神盘

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▲你知道的杭州神盘，大多有他的幕后推手

摇号新政一出，把各方情绪又放大了一倍。

那些100%确定“无房家庭”的刚需，在政策倾斜面前，已经摩拳擦掌了。而原本就存在着的房东惜售的心态，会因为摇号之后的“不确定性”，而明显加剧。

很肯定的是，二手房买卖之间的断层，会进一步拉开。

但也不用高兴太早，第一批待摇号的，绝不会是那种值得万人空巷的限价盘。第一批试点摇号楼盘，肩负着一个任务，即传递这样一个信号:稳。

既不会被唱空，又不能再度引起市场恐慌。

过去这个周末，不管是《层楼》后台，还是投资买房微信群里，大家除了关心“第一批摇号盘到底有谁”之外，也在激烈讨论二手房。

看涨派:终于摇号了，赶紧买套二手房压压惊!摇号买车几年都没摇到是不是很普遍?房东坐地起价的机会来了，接下来二手房价还得涨。开发商偷着乐吧。

看空派:刚需都去摇号了，房东又惜售，两个变量同时下降，二手房冷下来可能性很大。总有房东扛不住的。

楼市是一部心理学，房价更是各方心理博弈的结果。所以，从理论上说，不管是看空派还是看涨派，可以各执一词。

但我这里有几点建议:

一，真正的投资客，不会去当高价二手房的接盘侠。

二，对于投资客而言，那些地段不成熟的郊区二手房，尽量少碰。相对来说，市中心的老破小，还能考虑一下:总价低，好出租，今后租金还会涨。

三，执意要投资二手房，少加杠杆。

四，二手房价偶发性很强。在政策突发前后，容易造成短期冲动。因此，这段时间里，既有想降价出售的房东，也有想加价求买的客户。不管哪一方，都再冷静一点。

五，杭州二手房经过好几时期的上涨之后，已经到了高位阶段。整体市场情况一定是购买力跟不上了，需要时间消化。

六，谁在买?任何一个市场都不可能绝对静止，哪怕二手房价格再翻一倍，照样会有人买--部分焦虑的刚需。

七，有一大部分刚需所面临的问题，也许不是资金能力，而是时间紧迫。

八，为什么刚需能买?扭曲的限价政策，扭曲的市场和扭曲的房价，弱势的刚需只能“吃点亏”。尽管摇号买房了，总有刚需会选择买二手房，在这上面吃亏，还会存在下去。

九，房价暴涨周期已经过去，接下来是慢牛或横盘周期。你买的二手房，不会让你身价翻倍，但还是保值的。

十，我们的基本判断是:杭州人口会越来越多。杭州要变成一线城市，人口至少过千万。还早呢。

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Q&A |壹

问答关键词:全款买市区老破小、120万现金、环杭区域

@情迷圣西罗

目前有一套运河郡单身公寓、一套留下90㎡、一套文教区学区房90㎡，未来考虑置换。现在手上有120万左右，准备投资一套房子，有几个选择:1、主城区小户型老破小(新房摇号，看好二手房涨势，自己没房票，需要用父母名字全款购买);2、杭州周边不限购区域利用杠杆再买一套一手房，首选临安，请问该如何选择比较妥?

楼先生:要看“比较妥”的具体指向，两个选择其实是完全不同的投资逻辑，选择也不一样。一般来说，市中心老破小是硬通货，不论何时，都会较强的保值抗跌能力。尤其杭州房价大有一线城市的趋势，小面积、低总价、地段核心的老破小，不管从租金收益还是今后的转手率，都更安全，基本上没什么风险。但硬币的另一面则是，不会有太惊喜的收益。

换一个角度，不限购的环杭临杭区域，尤其这一轮大涨后，现在的价格谈不上非常诱惑力。没人敢向你保证，这时往里抄进去，短期内3-5年会不会套牢。如果考虑投资临安、海宁、德清这样的区域，要做好一定的心理准备:保证现金流，打一场持久战。当然对于投资而言，高风险才会带来高收益。至于如何选择，完全看你怎么看待投资风险。如果比较谨慎，选择市区老破小，比较妥。还有一点，新房摇号，并不代表二手房还会涨。

Q&A |贰

问答关键词:以劣换优、闲林二手2万5、「摇号思维」

@金龟换酒

老师你好。目前手上有一套和家园和一套闲林的二手房，摇号政策出来了，房价会不会跌?学区房是不是抗跌性比较好，闲林现在能卖2万5了，是不是可以把它出手卖掉了，打算到时去摇限价新房，卖哪套合适点，有什么建议吗?

楼先生:任何时候，都可以「以劣换优」。从产品本身来说，现在的房子更迎合市场需求。闲林上一次集中供应的房子，定位明显刚需，而这两年拿地上市的项目，更偏向刚改。今后这类房子成长性更好。比如卖掉闲林的这一套，去摇一套地段更高、品牌更强的梧桐郡，为什么不去试一试呢?

不过比较麻烦的是，现在摇号规矩还不大清楚。而你这样的情况，又不是“无房家庭”，享受不到摇号倾斜，万一很久都没摇中，怎么办?毕竟卖了之后不能保证一定可以买回来。总之，接下来，不管是买房还是卖房，都要有「摇号思维」。

观察摇号出台的城市，房价有横盘的，有微跌的，也有更疯狂的。慢半拍的杭州更有特殊性，所以没什么规律可言。但可以肯定，涨跌的幅度都会很小。因此，最稳妥的方式，还是等摸清摇号规则后，先看看情况再说吧。至于到时卖哪一套，有机会就把闲林的换一换吧。

Q&A |叁

问答关键词:七贤郡二手2万5、以旧换新、预算200万

@肖开-绿城零壹学院

老师你好，去年底买了桃源小镇，现有七贤郡一套75㎡。想卖掉七贤郡置换一套总价200万的房子，离市区近一点，又担心现在二手房卖掉又买不进，请老师指导，有什么可推荐吗?

楼先生:换房的逻辑和思路，以及在摇号新政的情况下，要注意的地方，跟上面这位朋友，都很类似。前段时间，我打听了一下七贤郡的实际成交，卖到了2万5左右，中介网站上挂牌价有一些都挂到了3万。理性一点讲，短期内，应该是房东出手的好价位。尤其是「以旧换新」，值得折腾一下。

200万总价预算，值得投资的楼盘有很多，就看摇不摇得中。从投资角度来说，一定要盯牢最后一批低价地限价盘。比如新街的君奥时代和翡丽公园，买房难度越来越大，剩余的房源要参与摇号，应该试试看。其次是崇贤板块，一万七八的房子，是绕城内难得的房价洼地。还有推荐的话，比如大江东和闲林。尤其闲林还有几个新盘，限价还是一万五六，跟二手房相差一万。以上，如果能摇中，那就买吧。

Q&A |肆

问答关键词:现金400多万、新房自住、总价700万内

@乐乐

现金400多万，总价承受在700万内，想买新房自住。本来放弃了创世纪，摇号看到了希望，也考虑过海上明月洋房和春江彼岸的二手房，或者奥体保利新拍的那块宅地。另外也看过望海潮，感觉有点偏。应该怎么选?我们现住滨江，非首套房。要是用父母名字买，属于首套，但不能贷款。名下房子过户给父母，差不多掏近10万的过户费。

楼先生:如果把自住房过户给父母之后，名下无房且无贷款记录(比如你的这套房子是纯公积金贷款，还清后查不到贷款记录)，那就变成了首套房资格。那400万首付，资金杠杆可以用得更加灵活。但如果过不过户，最后都是认定为二套房(认房又认贷)，最低首付六成，那就没必要了。

所以，先检查一下自己的实际情况。既然能承受700万内的总价预算，比如创世纪的139㎡、169㎡，不管是投资还是自住，都相当值得买。既然摇号又给了大家公平的机会，那就再试一试。不管是春江彼岸还是其它滨江区的次新房，跟限价新房比，没有价格优势，现在就放弃限价新房，有点可惜。不管是世纪城还是滨江的二手房，回头再来买，也来得及。

刚刚拍出的奥体百亿地王，别等了:一是今后房价至少也得四五万，甚至更高。二是现在连规划都没有，很有可能今年都不会卖房。建议你还是多关心眼前的限价盘吧。如果创世纪摇不中，市北西、市北核心一带的新房，以及翡翠之星、翡翠江南，虽然到时价格可能没有那么大的诱惑力，但买来自住，完全可以考虑。

Q&A |伍

问答关键词:投资自住兼顾、现金300万、自住钱江新城

@周建仓

手头现金300左右，投资自住兼顾，现住钱江新城。看了奥体、市北、萧山城区，奥体太难，市北江南学府、望海潮，位置离地铁偏远，配套差，想去萧山公馆，户型较大，摇号竞争不是很激烈。位置、配套、交通都不错，但在航线下方，另外目前已经是萧山差不多最贵的，增值空间如何?

楼先生:投资和自住，哪个考虑更多一点?这个非常关键。如果自住考虑多一点，萧山公馆这样的房子，只要符合自己平时的生活与工作半径，就可以考虑。如果投资更多一点，萧山公馆可能不是最为理想的投资选项。相比之下，不管是奥体、市北西，还是市北核心、新街、湘湖，这些板块在售的新盘，更应该多关注一下。

从大杭州的发展格局来看，钱塘江两岸是杭州的两个中心。如果你把奥体看成其中一个中心的话，那么市北所在的位置，可能就相当于现在的桥西、申花或者彭埠。也许会说，奥体才三万五六左右，市北都要三万二三了。那是因为限价政策，造成了市场扭曲、房价扭曲。一旦限价放开之后，价格的梯度就会回归正常。投资讲究风险，降低风险的最好的办法，就是尽量买靠近市中心的房子。

-End -

文∣楼先生

编辑 ∣二叔

部分图片来自网络

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