后摇号时代:地王装睡无奈开盘一手爆抢二手阴跌，上海是杭州的预
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清明前夕，杭州摇号细则，终于落地。
尽管看起来“有点粗”，广大购房者的内心，还是无比激动:毕竟，理论上，人人都有机会，买到创世纪，或华夏四季了。
但大家又有些担忧。
摇号、限价叠加效应下，杭州楼市会发生什么变化，二手房价是涨还是跌?
所有人，都在等待即将到来的，第一批试点摇号楼盘。但就像实验室的小白鼠一样，一切都不可预知，以致于看多看空者皆有，方向迷茫。
其实，杭州追赶的目标--上海，早在去年7月就施行了摇号。它的市场表现，或许就是杭州的预演。
PART 1
这几天，上海有个楼盘，爆红网络。
原因很简单，这个名叫中粮·前滩海景壹号的项目，将推400多套房源。而 传言，登记客户过万，其中5682位一次性付款。
认筹当天，数百位千万富豪，在冷风、荒野之中，排队四个小时，只为拿到一张百万认筹单。
据说，现场有个大爷，因为等太久了，对销售员咆哮:把领导叫出来，老子现在就要买房，我是全款。
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话音刚落，后面几位叔伯阿姨，齐声说道:这里都是全款的，请排队。
看到这里，估计所有人，都感叹上海人超强的购买力。毕竟，这可是备案价，高达8万5的豪宅楼盘。
关键，这还不是个案。
近期，大宁金茂府、信达泰禾上海院子、保利翡丽甲第、静安府、融创滨江壹号院、翠湖天地、宝华城市之星等 多个上海知名豪宅，齐刷刷拿到了预售证。
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大宁金茂府东区，预计均价9.38万/㎡。信达泰禾上海院子，预计均价9.5万/㎡。获批价格最高的，是上海新天地的 顶级豪宅翠湖天地，预计均价13万/㎡。
这些项目，大多处于认筹阶段，将于4月摇号开盘。
从认筹情况看，颇受市场追捧。例如，静安府西区，已经认筹了预计700-800组客户。大宁金茂府认筹3天，即有近400组客户，均超过了可售房源数。
换句话说，这些总价千万起步的豪宅，并不愁卖。
PART 2
但这并不能代表，上海楼市异常火爆啊!
相反，大多数开发商，是含着泪卖房，大大的苦闷，集聚在心中。
大家都知道，因为严厉的房价调控，上海等一线城市的新房预售证，被卡得很死。尤其豪宅市场，过去的2017年，新增供应量极为稀缺，接近“干涸”。
那为什么在此时集中上市?
一方面是因为政府主动“开闸”，另一方面，对于部分房企而言，尽快开盘，有助于缓解周转资金压力。
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2017年以来，不少上海地王项目，因为在价格预期上，和备案价有较大差异，迟迟不愿低价入市。
数据显示，截至2017年底，上海有13个地王没有入市，全处于“预售证拿到手，就能开盘”的状态。
但等了大半年，地王们发现，不仅等不到限价放开，反而调控风向有进一步趋紧态势。加上长时间没有销售，导致资金链越发紧张。
于是，很多豪宅盘，干脆调整姿态，陆续进场。
“被折腾得太久了，能开盘肯定赶紧开啊。”上海某豪宅房企坦言，现阶段能拿到预售证，已经十分开心。
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所以，这些豪宅楼盘，备受市场追捧，完全是因为便宜--被批复的价格，远低于市场预期价格。
拿中粮·前滩海景壹号来说，它的位置极好。位于上海中环之内，前滩正中心，在很多业内人士看来，这样的地段，卖15万不成问题。
但政府，只批了8万多的价格。
还有静安府，4月加推预计均价8-9万/㎡。这一价格，和其2年前的售价，几乎一致。
位于东外滩的保利翡丽甲第，预计新推房源价格8.4-11万/㎡。与2015年底相比，甚至有所下降(项目二手房超11万)。而距离项目4公里外的 静安地王，地价已经超过10万/㎡。
PART 3
只要限价不松，这种独特的楼市繁荣，会一直存在。
而反应真实市场的，还得看二手房。
数据显示，2017年上海二手房，共成交15.19万套，大跌60%。今年1月和2月，延续了这样的态势。
1月仅1.15万套，环比下跌5%。2月更是只有7194套，环比下跌近4成。这一数值，创下了近3年以来，上海二手房月成交新低。
至于价格，虽然波动幅度不大，但整体呈回调趋势。
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去年11月起，上海二手房价，开始进入调整通道。与最高点相比，价格普遍下调了3%-4%左右。
而从成交情况来看，议价空间，有增大趋势。从5%左右的议价空间，扩大至8%左右。个别此前涨幅过猛的二手房源，甚至出现10%的议价。
上海二手房指数办公室监测数据显示，今年1月上海有超6成板块，二手房价格出现下跌。
机构预测，随着限购、限贷的持续收紧，加上有效客源的大幅消耗，2018年前三季度，上海二手房将继续降温，买卖双方将进入新一轮市场博弈。
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另一个摇号城市南京，情况类似。
整个2017年二手房的成交量，仅为2016年的6成。今年3月，有所回升，但不少房东开始让价急售。
在国家统计局发布的2018年2月70个大中城市住宅销售价格统计中，可以看到，多数摇号城市，二手房价，较去年同期，出现了下降。
总的来说，长期看，城市在推行摇号后，二手房并不会上涨，多是在一段时间后，开始阴跌或横盘。
换言之，今后很长一段时间，楼市会呈现“冰火两重天”的局面:火爆的一手限价新房，和冷清的高价二手房共存。
PART 4
行情慢半拍的杭州，何其相似。
据不完全统计，过去两年，杭州成交楼面价，超过3万的涉宅用地，共30余宗。除去需现房销售和已经面市的项目，今年预计有20余个项目上市。
按以往开盘速度，多数地王盘，早应该推向市场。
但截至目前，仅凤起潮鸣、信达滨江壹品、滨江保利翡翠海岸等，寥寥数个面市。
南京也有类似情况。
2016年，南京共拍出23宗区域地王，2017年入市的只有京奥港地王，但因限价亏本，早已停工。
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大量地王盘，“蛰伏”的根本原因，还在于限价。
在良渚，2016年6月之后出让的1.6万+地块，正在排队上市;城东新城，几宗3万6地块，正在挑战板块4万出头的价格线;在萧山市北，恒大和融信的两宗3万+“人参”，也马上要亮相了……
但以目前的限价基准线看，开发商根本没法开盘。
既然达不到预期，那就先等着呗。比如，城东某地王盘，申报三次，被打回三次，延期开盘近半年。
现在杭州大多数地王盘，处于“骑驴看唱本，走着瞧”的局面。
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换句话说，杭州的状况，非常像去年的上海:
地王们正在集体“装睡”，接下去，如果限价仍不放开，很可能会出现一批憋不住的开发商。而二手房市场，最终会进入阴跌横盘状态。
但有没有另一种可能，限价放开?
目前主流看法是，因为这波购房需求的存在(因为一二手倒挂)，房价会继续往上冲一波，达到最高点。然后，好的结果，是横盘状态;差的结局，就是盛极而衰，进入下滑通道。
但眼下还没有出现可参考的城市。
PART 5
那么，限价可能放开么?
至少从目前看，不太可能。或者说，最多只会有局部、小幅度放松。
因为房地产市场的癫狂，已经与中国经济发展，紧密联系在一块。
著名经济学家魏杰认为，今后中国经济的风险，主要在金融领域。而防范金融风险的关键之一，就是抑制房地产泡沫。
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抑制房地产泡沫，有两层意思:一是不能继续吹大，继续吹大未来将很麻烦;二是现在也不能挤破，因为现在挤破，现在就很麻烦。
如果挤破了，后果可能比日本还要严重。所有人财富将大幅缩水(个人财富65%是房产)，而且会导致信用断裂，产生意想不到的后果。
所以，接下来，会长期坚持两个政策。
一、严格控制投机投资性需求，持续限购限贷。现在这股冲动很强烈，一线城市每家可以买两套，但大家都想买第三套、第四套。
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二、持续严格约束开发商。一个是资金，不断收紧融资渠道，不能让开发商无限制盖下去。另一个是控制新房价格，让面粉贵过面包。
最后，再配以租售同权、房地产税等长效机制。
魏杰认为，2018年还会出现钱荒。未来几年内，国家主要任务之一，就是去杠杆，包括企业杠杆、个人杠杆，也包括政府杠杆。
杭州会怎么样?
从目前看，重演上海的一幕，概率很高。但卖地金额永远争第一的杭州，从来就不缺奇迹，不是么?
-End -
文∣麦格
编辑 ∣二叔
部分图片来自网络
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