一年的\＂保护性措施\＂之后反倒迎来恐慌 未来的购房路要怎么走?
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一年的\"保护性措施\"之后反倒迎来恐慌 未来的购房路要怎么走?。未来|购房|迎来|长沙楼市|购房者---
从2017年春天到2018年的春天，长沙楼市在"房住不炒"的大背景下，经历了一系列堪称大刀阔斧的变革。3月27日，一纸《关于实施差别化购房措施的通知》，宣告长沙楼市正式开启属于刚需族的时代。这一年，针对广大有需求的购房者，长沙楼市被投入一系列"保护性"措施，力求实现"房住不炒"，解决买房难问题。
然而，在2018年这一属于刚需族的元年，并非一切顺利。虽迎来了大量利好，广大购房者却难以为此欢呼。买房，目前看来还是那么难，而一系列事件，打击了信心，带来了恐慌和迷惘……
刚需族的利益得到强有力的保障
在迎来刚需族元年之前的一年，这些措施和办法的出台将作为坚实的后盾，捍卫广大刚需一族的利益。
限购令出台。2017年，长沙经历了数次调控，而其中最重磅的消息，便是"限购令"。从"3·18"到"9·23"，连续不断趋近的限购政策，可以说大大挫伤了炒房群体，对于刚需族来说，更少的"竞争对手"，意味着买房的难度将大大降低。
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(图:限购令)
摇号制日趋成熟。从2017年10月27日，长沙楼市正式进入"摇号时代"，所有参与了认筹的购房者，都能拥有一个公平的交易环境。在摇号新政实施之后，一度引发争议，保利天禧、中建悦和城等楼盘，被大量购房者质疑摇号环节"有黑幕"。于是，2018年3月22日，湖南省公证协会长沙市联络处发布了关于印发《关于办理新建商品住房销售摇号排序现场监督公证的指导意见(试行)》的通知，统一了摇号系统，并将购置专用摇号电脑，进一步保证交易的公平。
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(图:摇号制度的出台和完善)
使用公积金贷款得到保障。过去的一年，长沙调整最频繁的政策，是有关于公积金。从2017年2月到2017年10月，一系列有关公积金贷款的政策出台或细化，对于购房者来说，这意味着购房的资金压力将得到极大缓解。
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(图:一系列公积金政策调整)
并且，针对"全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪"一类歧视公积金贷款购房的现象，多个部门发文，将严惩此类现象，捍卫使用公积金贷款购房者的权益。
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(图:公积金贷款迎强力整治)
"刚需优先制"。2018年3月27日，长沙市住建委印发《关于实施差别化购房措施的通知》，即日起，长沙市限购区域内"限房价、竞地价"的商品住房项目(不含定向限价房)和新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房，将优先满足首套刚需购房群体。
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(图:长沙将实施"刚需优先制")
可以说，在经历了一年的筹备之后，刚需一族在长沙将迎来春天，一系列的"保护性措施"，为他们量身定做，目的就在于让买房不用那么难。
然而，事实却并未如期待地一般发展，一年时间的"筹备"，换来的结果难以让购房者欢呼，反倒更添烦恼了。
保障之下 却迎来了更大的困局
开局不利 "全装修"时代首月争议不断
3月19日，在没有任何征兆的情况下，《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》横空出世，其中提到，"芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区行政区域内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70%"，这意味着，带装修房将逐渐占据市场主要份额。于发展的大方向看，这样的做法，显然对于环保是一大利好;于相当一部分购房者来说，免去二次装修，则省钱省力。
对于带装修房本身，虽有部分购房者表达了不满，但并未有很激烈的反应。引起了轩然大波的，是这一政策:"新建全装修商品住宅项目应提供多个装修方案，新建全装修商品住宅毛坯部分按规定进行价格监制，装修部分价格报发改部门备案，销售合同网签备案时，毛坯和装修分开计价;新建商品住宅项目装修部分价格以第三方造价机构核算为准，造价机构应独立公正对装修部分价格进行核定，并承担相应法律责任。"
这样的条件下，装修部分的价格核算，就有了一个空间，这个数字是多少呢?
《通知》出台以后，马上出现了第一个数字:2400元/平。这个数字是什么概念?万科、碧桂园、恒大这样做精装轻车熟路的开发商，也很少能开出这个价。于是，不少购房者质疑道:这不就是在放任涨价?
针对质疑，住建部门给予了回应:不是放任涨价，后续会补充相关细则。但在近半个月以后，仍未见动静。于是，在梅溪湖金茂湾即将开盘的节点，"精装修标准将达4600元/平"把该项目推到风口浪尖。经搜狐焦点采访人员了解，梅溪湖金茂湾对于后期的精装修具体标准暂不能释放准确的信息，但否认了有关"4600元/平"的说法。
显然，"博弈中"是对于当下局面最合理的解释，同时保障购房者、开发商双方的利益，政府要找到一个调解之道，并不是容易的事。在这样的气氛中，刚需购房者群体内就难以避免地散发开恐慌情绪，面临着可能存在的房价猛涨几千元的未来，压力不小。
认筹金成心腹大患
另一大让购房者尤其是刚需族为之担心的，便是认筹金相关事宜。早在2017年冬天，仅星沙区域，因认筹金而爆发的群体维权事件就有两次，两个楼盘分别收取了10万元和20万元的高额认筹金，公告中的退筹时限，最长达到60个工作日。
近期开盘的万象府台，也因为认筹金相关事项引发了购房者的不满。据搜狐焦点网友透露，万象府台在合同中，规定了这样的条款:
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(图:网友提供的万象府台相关资料)
其中有两个点值得注意:一是认筹金数额，30万;二是由认筹金自动转换成的购房款"不予退还"(且能收回房源)相关事项。
关于认筹金，搜狐焦点采访人员查阅了相关资料，收获如下:"由于'认筹'时开发商故意设计了不少'后路'，导致'认筹'者处于劣势，'认筹'纠纷也很不好解决。开发商虽然规定了'选不中房号全额退还认筹金'，但是这个'退还'都是'全额无息'的。开发商已经赚取的这笔钱的利息，不会还给购房者。这无疑对购房者权益造成了一定的侵害，但是这种行为究竟属于霸王条款还是商业欺诈，还难以定性。另外，开发商对我国的经济领域法律法规都十分熟悉，知道如何规避法律法规的惩罚，各种名义、各种说法层出不穷，购房者一时很难弄清。"而除这些之外，过高的认筹金将导致购房者资金短缺，尤其对于大部分资金本就不充裕的刚需一族来说，如果未能在该项目买到房，很可能错失其他买房机会。
对于上图中提到的购房款"不予退还"相关条款，购房者也因为法律知识相对缺失而站在了弱势一方，如此高风险的"生意"，让不少人心生忧患。
未来的路要怎么走?
近一个月，长沙经历了多个项目开盘。龙湖紫宸、龙湖碧桂园天宸原著、长房梅溪香山、五矿沁园金城、五矿万境蓝山、万象府台、梅溪盛荟等项目相继释出房源。其中有轻松售罄的，也有还在努力清盘的。从市场反应来看，依稀能看出这样的趋势:
毛坯房成为推售的一大噱头。在过往的销售环节中，毛坯房很少被置业顾问作为销售的亮点介绍给购房者，而最近，越来越多的置业顾问用"最后"+"毛坯房"的字眼来博取关注(事实上是整个项目的营销策略)。不难看出，"全装修"新政带来的冲击十分强大，无论最终关于装修标准定价的细则做出如何规定，注定越来越少的毛坯房将摇身一变成为抢手货。
不断的新政后，刚需和改善将出现明显分化。近期的长沙楼市，另一抢眼的数字便是龙湖碧桂园天宸原著标价32000元/平，推售的是叠墅房源。而这一破了最高价记录的定价，却并未吓退购房者，开发商的口碑和有品质的产品，换来了售罄的销售成绩。而五矿沁园金城，此前并不属于特别热门的项目，在"刚需优先制"的背景下，602套房源开盘即秒光，均价8800元/平，近1300组购房者将进入摇号环节。
以两个价差超过23000元/平、共同经历售罄的项目为参考，可以做一个推测:大部分购买首套房的刚需族可能扎堆"竞买"建筑面积144平方米以下的房源。而购房资金更为充裕的改善一族，将瞄准属于"刚需优先制"范围之外的房源，这样"竞买人"将更少，只要住房品质有保证，房价好商量。
针对这一趋势，对于关于全装修定价标准的细则，就可以做一个大胆的推测:装修部分价格核定，会区分开刚需、改善，各设标准。"房住不炒"早已不是新词，但这个主题长时间不会被撼动，2017年至今，长沙楼市在一系列的政策调控后很好地遏制了"炒"，那么2018年还将持续巩固"住"，购买首套房的刚需族仍需要保护，那么建筑面积144平以下的房源，装修部分定价会被严控，或许，能够参考之前的不超过毛坯价格的15%。而针对改善房的装修部分定价，则可能放开束缚，由市场来决定，开发商可以赚取利润，也将自行承担风险。
无论最终结果如何，相信购房者会得到一个满意的答案，大部分人的利益将得到最大化保障。恐慌和迷惘只是暂时的，广大购房者们，还是要对未来充满信心。
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