楼市调控收官 买房者和城市的命运都已注定！房企则面临生死抉择
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2018已经过去3个月，又一批调控政策落地。
仅仅两会结束后的这段时间，就有15个城市出台了新政策。
许多粉丝来问明源君，这轮调控的本质到底是什么。
2016年底2017年初，针对上一轮调控，明源君曾强调：
“本轮调控的核心不是打房价，而是打交易”。
2017年，您所在的房价有没有大幅下降，您心里有数。而根据中指院的统计：2017年楼市总体成交量较2016年下降16.17%；其中一线城市楼市总体成交量相比2016年下降37%。
现在，明源君认为，从2018年初开始的新一轮调控，其核心在于：
消灭悬念，消灭一切短期投机可能，保持楼市长期稳定，等待长效机制出台。
具体来说，表现为4个方面：
? 调控本身已经没有悬念。有漏洞必然被堵，房价涨必然加码；
? 城市的未来已经没有悬念。之前可以“抢钱”，现在只能“抢人”，没有实力就抢不到人。
? 个人定位已经没有悬念。你的收入能买得起哪里的房子，基本已成定局。
? 悬念基本消失的情况下，房企面临生死决择……
明源君下面分别来说……
01
调控本身已没有悬念，
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请抛弃幻想
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一些地产人一直幻想着调控全面放松。
2017年，他们幻想政策会在11月放松，没有实现；随后，他们又幻想政策会在2018年3月放松，现在看来，又成画饼。
明源君认为，关于调控的一切，基本都已明确，不用猜测，只要去理性判断就好：
一、在现阶段，经济是否下行，并不影响调控
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认为调控可能全面放松的人的主要逻辑是：
经济一旦下行，就需要能拉动经济上涨的动力，房地产无疑是最好的选择之一。
明源君认为，在现在这个阶段，上面这个逻辑不再成立，因为：
1、 中央已经反复强调“房住不炒”。以现在中央的权威，一定可以保持政策的长期稳定，而不会受短期经济起伏的影响
2、 “我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。对于地方政府来说，以后看政绩，“好”更重要。楼市是否稳定，是“好”的表现之一，地方政府一定会努力维护楼市稳定。
二、区域不分大小，城市不分一二三线，只要需要，就有针对性政策出台
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只要你所在城市的楼市有大幅上涨的迹象，调控就在路上了，不管是哪个区域，是几线城市，没有悬念。我们先来看2018年，新出调控政策的3个区域的情况：
安徽省阜南县，一个外省人很少听说的地方，出台了这样的政策：
“本县户籍居民在我县名下已有二套住房，购买第三套（及以上）商品住房后5年内不得上市交易，非本县户籍居民在我县名下已有一套住房，购买第二套（及以上）商品住房后8年内不得上市交易。”
海南省，则出台了这样的政策：
“非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售……非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%……本通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。”
大连市则针对本市不同区域，出台了这样的政策：
“本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区及高新园区拥有2套及以上住房的，暂停向其销售中山区、西岗区、沙河口区及高新园区的住房（含商品住房和二手住房，不含公寓）。
非本市户籍居民家庭在本市中心城区拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限制区域的住房。”
大家看明白了没有，小到安徽阜南，大到整个海南，细到同一个大连市内，只要需要，都可以出台有针对性的调控政策。
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三、调控政策在不断进化，有漏洞必然被封堵
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之前，杭州宣布，新房销售采取公开摇号的方式。
长沙则发布新规“开盘前积累的首套刚需购房群体数量大于符合上款规定的可售房源数，在全部登记的首套刚需购房群体中进行摇号销售”。
下面明源君以摇号政策为例，来说说调控政策是怎么逐渐成系列成体系的：
这个系列政策里最早出台的，其实是限价。
之前，如果房源稀缺，开发商就会涨价，房子卖不掉，就会降价，市场本身就能解决房子的分配问题。
限价政策出来以后，政府批准的价格，和房子实际的市场价值之间，就有了一个差价。
有的地方，买到新房后，立刻到对面的中介去挂出来，就能赚几十万。
于是，限价政策刚出来的时候，开发商们纷纷把房子卖给关系户，刚需往往买不到房子。
在这种情况下，摇号政策出台了。
在限价后供不应求的情况下，摇号其实有点类似于中奖。摇到号的人拥有的购房资格，有时候价值几十万。不过，在限购没那么严的城市，钱多的人，可以同时去几个楼盘摇号，甚至可以雇一些人去摇号，这样一来，刚需“中奖”的几率降低了。
于是，限制刚需身份的摇号又出现了……
类似的打补丁的政策还有：深圳市实行“三价合一”。以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。
总之，明源君认为：
如果某项调控政策有漏洞，一定会被堵上。如果其他地方的调控政策可以堵本地的漏洞，一定会被借鉴。
02
城市的未来已没有悬念
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关键看有没有“抢人”的实力
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之前，一个城市的楼市，变数是很多的。一个地产项目，变数也是很多的。
为什么呢？因为，当时可以“抢钱”。
也就是说，即使本地常住人口、户籍人口不多，只要外地的“土豪”们相信这里的房子会涨，也能卖得很好。有的城市的楼市，投资客撑起了半边天。
而现在，调控进一步深化，连海南这样的旅游大省，都搞了5年限售……
“抢钱”已经行不通了，楼市的未来如何，只能看这个城市在“抢人”大战中能否胜出。
“抢人”，一要靠政策，二要靠实力……
就政策来说，目前最宽松的是西安。
今年前3个月，共有24.5万人落户西安。西安的落户政策，越来越宽松……
1月19日，全市实行学历落户只凭身份证、毕业证“两证”即可申请办理西安户口。
2月1日，实现个人落户一站式全办结，通过学历、人才、投资纳税落户的，即便是落在集体户上，也可同步完成举家迁入。
3月5日，只需上传学历资料足不出户即可落户，户籍卡直接邮寄给本人。
3月22日，全国在校大学生仅凭学生证和身份证即可完成在线落户大西安。
……
当然，要抢人，政策之外，还要靠综合实力。
毕竟，每个人，特别是高学历人才，在选择一个城市落户生活的时候，还是要作比较全面的考量的。其中最关键的3点在于：
1、 这个城市有没有适合自己发展的工作。比如有多少家好的公司。
深圳因为年轻，拥有了腾迅、华为、大疆、华大等一系列明星企业，形象就改变了；杭州有了一个阿里巴巴，也就不仅仅是个旅游城市了。
2、 这个城市有没有教育、医疗、商业等高端资源。
比如有多少大学、有多少三甲医院。人们素质提高之后，下一步可能会看城市里图书馆、音乐厅、大剧院的多少。现在，实力雄厚的城市拥有了改变城市生态的能力，比如深圳准备新引进20所大学，就属于改变生态的大手笔。
3、 这个城市总体环境怎么样。
比如绿化情况怎么样，有多少公园等等。
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目前城市竞争已经接近尾声。如果没有实力，有人也会失去。而没有人，未来就不容乐观。
比较代表性的例子就是：
一个前期积累不足的城市，在高铁修通之后，人口反而被抽走了，经济并没有受益。而未来，全国大部分地方的落户政策，可能都会很宽松。
明源君认为，对于房企来说，未来看一个城市，最主要的指标，就是人口净流入，其他指标可能都是其次。
03
个人定位已没有悬念
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你属于哪个城市可以自己判断
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之前，你能买得起哪个城市的房子，还是有悬念的。
2015之前，因为信贷相对宽松，调控政策也没有那么完备，一个没有什么钱的人，只要踏准了周期，通过一些灰色操作，在一二线也可以买得起房。
以一套售价为250万的房子为例。可以这样操作：
? 你可以先通过个人信用借到一笔钱，比如30万。
? 尽量提高房子的评估价。售价250万的房子，如果评估到350万，银行就可以放评估价的7成245万给你。
? 买房之后，你手里还剩下25万现金，可以用来支付以后几年的月供等。
? 几年之后，房价上涨，你可以通过转抵押等，继续增加贷款来维持这个游戏，也可以卖掉房子变现。
可是现在，这个游戏没办法玩了，因为：
? 以深圳为例，3价合一之后，高评高贷几乎不可能了，即使侥幸成功，也要多付出很多税款。
? 银行监控越来越严，用贷款付首付的风险越来越大，一旦发现可能会被抽贷。
? 房价上涨缓慢，如果你的工资不足以支付月供，资金链断裂的可能性会非常大，到时候没有人能救你。
现在，关于个人定位的悬念，几乎不存在了：
1、城市的门槛已经形成，已经很难冒险突破，买房无法超出自己能力太多。
2、生活在哪个城市，类似于一个性价比的选择。
如果你一定要买房，那么选择城市的时候，你在当地能够获得工资和当地房价的比，可以作为一个参照标准。在二线收入1万，可能比在一线收入1万5生活得更幸福。
一线不行就二线，二线不行就三线。你是否是这个城市的“刚需”，就看你到35岁的时候，能否买得起一套小房子。如果不行，可能需要重新定位。
当然，现在各种高档公寓如雨后春笋般涌现。租房市场是另一个市场，如果你对买房没有执念，也许可以更自由地选择城市。
04
房企面临生死抉择
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千万不要豪赌
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在调控本身、城市命运、个人定位都已经没有悬念的情况下，房企应该注意什么呢？
明源君认为，许多房企现在面临生死决择。而能否选对，核心在于：
你是否接受时代的变化！你对自己有没有正确的认识！
具体来说，房企需要想明白以下四点：
1、你到底能承受多高的杠杆
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信贷正在全面收紧，连恒大都在降杠杆。你拿的钱到底有多贵，你能承受多高的杠杆，你心里要有数。过去3年一个周期，快崩盘时有人来救命，而现在可能没有了。
2、你到底能实现多高的溢价
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在非限价城市，你对自己的品牌要有正确的认识，在限价城市，你对自己的博弈能力、财务成本要有正确的认识。
过去，拿地贵了，可以把房价定高。
宣传做得好，炒房客会来接你的盘。调控全面放松，改善客会来接你的盘。
可现在，你一开始不能溢价，最后可能还是不能溢价，没有接盘侠来救你。
3、你“捡漏”的能力到底有多强
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过去，拿到一块别人不看好的地，最后赚了大钱的传奇很多。其实那些传奇80%是因为大周期的起伏而实现的。在现在这个没有悬念的时代，即使是捡漏，也是要凭大量数据的积累，和很强的分析能力的。指望撞大运是不可能了。
4、怎样才能赚慢钱
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在这个没有悬念的时代，节奏正在变慢。
慢下来并不是不能赚钱，只是不能指望周期来临、销售价格大涨赚钱，而要靠持有赚钱。
持有的盈利模式，说简单也简单：
一是靠租金；二是靠物业增值；三是靠运营服务收入；四是靠投资相关项目。
如果你家项目做得很好，你敢于持有。而项目在后续的运营中，又有了盈利。
那么你就可以在项目建成的第二、第三年，通过发行权益型REITs，把未来20年的收益一次性套现。如果你家每年利润有5%，那么就全部变现了。如果能上市，则可以获得更多财富，美国许多资产管理公司一管理就是几百上千亿美金的资产，西蒙地产市值高达520亿美金。而开发商的市值高的，也就一百多亿美金。
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