房屋征收的评估办法采用不同的评估办法对房屋价值进行评

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采用不同的评估办法对房屋价值进行评估，得出的结果可能不同。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

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一、市场法

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市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，通过对这些已经成交的类似房地产的成交价格做一定幅度内的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格的一种资产评估方法。适用市场法的对象是特定的，通常为具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

二、收益法

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收益法，又称收益资本化法，是指通过对被评估资产未来一段时间内可能取得的收益进行估算并将其折算成一定数值，以此求取被评估资产价格在一定时点、一定产权状态下体现的价格的一种资产评估办法。采用收益法估价求得的价格成为收益价格。收益法的理论依据是经济学中的预期原理。

收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产:如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产;而对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用。例如，政府办公楼，学校公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的评估，收益法大多不适用。

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三、成本法

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成本法，又称逼近法、原价法、承包商法，是求取被评估房地产在估价时点的重新构建价格，扣除折旧，从而估算被评估房地产的客观合理价格或价值的一种资产评估方法。

成本法的理论依据可以从买卖两方角度分析。从买方角度考虑，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果超过，则成本过高。从卖方角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值理论，即卖方能够接受卖出的最低价格不能低于其开发或建造该房产已花费的成本。

四、假设开发法

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假设开发法，又称剩余法、残余法，它指估算开发完成后在不动产正常交易价格基础上扣除不动产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。

假设开发法适用的条件:(1)是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式;(2)是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了未来开发完成后的房地产价值。

鉴于以上的各种方法各自的优势和局限，在评估过程中应当针对具体情形，通过分析被评估房屋的具体特点来选用合适的方法，从而作出公正合理的评估。

文章 | 周旭亮

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编辑 | 尧羽珍

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