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来源：90度地产（ID：dc90du）

作者：苗雪艳

在

东城区磁器口路口东南角，一堵仿古灰砖砌成的墙壁，将这里隔成了两个城市面貌。墙外是高楼大厦，墙内是低矮破旧的平房，大大小小的胡同隔成一个个基本单元。

这里是崇文门外6号地，在北京市住建委2017年公布的161项拿地未开工项目清单中，这一地块排在第一位，显示开发企业为“北京崇文新世界房地产发展有限公司”。

按照北京市住建委的要求，这张清单上的地块都属于亟待督促解决的问题，但对于住在这一地块上的居民来说，这早已是反复上演的“狼来了”的故事。

“当初一次次说要拆，我们的户口本、身份证都来来回回拿出来复印过好几次上交了，每次都没有下文了。”住在这里的人们对于“拆迁”的传闻不再有惊喜和期待，更多是的愤怒腔中带着的“习以为常”。

01

寻找崇外6号地

从磁器口地铁出来，沿着广渠门内大街往东南口走。直到走近一堵古色古香的灰砖灰墙，站在墙面处的胡同口，做出“进去”和“出来”的两个实际动作并停留后，你才会真正感受到崇外6号地的位置、这里人的生活状态以及房顶上新草从众干枯杂草中冒长出来的景致。

崇外6号地东起幸福大街，西至崇外大街，南起法华寺，北到广渠门内大街。这里曾是居民与企业生产混杂的区域，随着企业倒闭、迁走，腾空的房子逐渐分给居民用于居住。

由于房屋已有些年代，不少自家住的房屋外墙皮脱落处还有重新涂刷的痕迹，房顶上丛生的杂草如若不是开着门还以为已许久无人住。

如今留在这里的人们，大多是寄希望于这巴掌大的地方改变生活现状的，虽然满腔怨怼，但也不愿离开。

孙老先生的大儿子都30多岁了，还没有结婚，“房子破败不堪，哪个姑娘愿意嫁到这里来？原想等拆迁补偿款下来买房，现在，房价都涨了几十倍了，更买不起房子了。”

等不及拆迁、有条件的人都选择了搬出去住。早已搬出去住的罗先生说，现在如果你想把房子卖掉搬走也可以，去年崇外6号这块地给出的价格是15万/平米，今年可能能涨到18万/平米，但是算下来，最后也没多少钱，毕竟，这里每间房屋面积都是10平米左右，20平米的都算大房子了。

“10平米的房子，每平米按20万算的话，拿到手里才200万。200万现在一套房都买不了。而且这边都是一个户口本上好几口人，一户人家兄弟姐妹多点，更没得分了。”罗先生说。

02

老北京核心城区“围城”

墙里的人想出来，墙外的人想进去。这是崇外6号地的另一番景象。

“如果没有更好的解决方式，可能开发商还会继续耗下去。2007左右，这里的房价才4、5千元/平米，现在附近的幸福家园、新景家园、新裕家园均价10万元/平米，单价就涨了25倍。”附近的中介说。

土地升值似乎让这里看上去仍然有利可图。

如今，崇外6号地的一些胡同墙壁上不断贴出温情牌“广告”：

——“全款急购，因家中老人身体不便，把自家楼房卖了，为了老人日后出行方便，现在附近全款急购平方，公房、私房都行！提供信息者必有重谢！”

——“这个地区80%以上的建筑都是平房，卫生条件差，社区里还经常发生偷盗事件。现大体量独立收购个人产权房屋，置换，改善您的居住现况。置换收购方式有现金回购与个人所有产权楼房进行对换两种方式。”

这里的常驻居民说，每当传出拆迁消息，中介机构贴出的收房广告就会特别多，每平米出价15万元—20万元，他们买了可以稍微整修一下租出去或者再高价卖出去，如果将来万一拆了还可以挣一笔安置费。

关于崇外6号地，最新的消息来自2018年初，据《北京晚报》报道，北京今年将再次推动崇外6号地的规划调整，实现K11购物艺术中心的开工建设。

03

新世界：最初的美好

对于崇外6号地以及北京南城的居民来说，港企开发商“新世界”并不陌生。

新世界1993年进入北京，之后就把投资的重点放在了南城，在崇外大街东西两侧进行开发建设。2007年，新世界中国地产北京项目常务副总经理蔡建伟在接受媒体采访时曾表示，1993年，崇外1、2、5、6号地被捆绑在一起，由当时的崇文区政府和香港新世界集团合作，做旧城改造的一个试验性项目。

因为项目难度较大，为推进这些项目的建设，北京市政府也给了优惠政策。拆迁居民可选择异地安置、拆迁补助和回迁三种方式，开发企业则享受经济适用房的待遇，包括免除土地出让金、市政费及相关税费。

根据资料显示，崇外6号地占地面积49.88公顷，按照最早的规划将建设包括商业物业与住宅小区的综合性社区，建成后总建筑面积约140万平方米，其中地下60万平方米，地上80万平方米。

2008年，也就是崇外6号地启动拆迁的第二年，蔡建伟对媒体表示，新世界将投入110亿元，将崇外6号地建成北京最先进的商业区域。蔡建伟认为，北京市政建设重点开始南移，南城的交通状况总体上好于北城，其土地供应量也比北城多，而且南城房地产整体价格偏低，还有上涨空间，这些都使南城具有大规模开发建设条件。

04

南城商业区的尴尬

但一切并没有蔡建伟想象的那么美好。

从客观情况来说，崇外6号地靠近历史文化遗产天坛，拆建规划受到限制，经过各部门的批复以及报给联合国教科文卫组织的审查，周期较长。此外，2006年开始北京提出要控制中心城区总体规模，崇外6号地回迁已不可能。

这么一来，崇外6号地上的居民只能向外围安置房源。于是，开发商提供的房源、补偿方案以及和老百姓之家的博弈与日俱增。博弈之下，很多居民不愿意迁到更远的地方，住惯了这里的人们认为二环内看病方便，孩子上学也方便，所以只有少部分人选择迁至五环外。

更为重要的是，新世界对崇外6号地原有的规划，也就是蔡建伟心中“最先进的商业区域”，实际上并不清晰。

作为根植于北京南城的港资企业，新世界在崇外区域最知名的商业即新世界百货，如果再做一个庞大体量的商业物业，显然会造成同业竞争。

但调整过的崇外6号地规划显然无法避免这一问题。2012年，曾有媒体报道称，崇外6号地将建成体量为11万平米的K11购物中心。据当时的介绍，K11购物中心将是一家定位时尚、并以艺术氛围为卖点的商场，拟2015年中开业，但后来又迟迟没有了音讯。

尤其是，受电商冲击，百货业在2014年后已经开始遇到瓶颈。这从新世界百货近几年的财报就可以看出。据新世界百货财报数据显示，2009年-2014年间，新世界百货营业额呈稳步上升趋势，但2014年后，新世界百货营业额连续两年下跌。2016财年（截至2016年6月30日），新世界百货收益较上年减少9.2%至36.60亿港元。新世界百货的经营利润也从2011年的11.13亿港元后下跌至2016年的2.10亿港元。

随着业绩下滑，新世界百货实际已经步入困境。2016年，新世界百货接连关闭了针对女性消费群体的北京新世界女子百货与宁波汇美店。2017年，新世界百货走到了退市的结局，分析认为退市与中国零售市场面对的挑战有关。

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