长租公寓发展快，为何税收却成为了制肘？ “全老师

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“全老师，你好，我的银行账户被招商银行冻结了，我该如何办？”一位广州学员，打了紧急求助电话。

“为啥会被冻结呢？”

“银行答复：该账户涉嫌反洗钱，冻结银行柜面交易，需要当面来银行解释”。

“你只能先去银行解释，看看银行的回复，同时你需要请专业财务和税务，甚至律师给的账目做个体检了”。

周六，该学员给我电话表示，银行经过他解释后，解除了账户冻结，但是银行告诉他，这种方式不可取，以后这方面监管会更严。

根据笔者多年经验，目前困惑长租公寓发展的一个重要原因，就是税收问题！机构出租房屋，要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租的12%，增值税抵扣后需缴纳5%～6%，整体税率接近17％～18%。还有个关键点，当从房东端收不到发票的话，自己企业意味着全额纳税，这个成本是想当高的！

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长租公寓行业属于生活服务业，参考的税率是6%。

在

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市场上经营

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的分散式

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住房租赁的企业一般采用两种纳税方式：

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第一种是

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按

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代收付，差

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额征缴

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，

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常说的代收代付

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；

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第二种是

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开票的走对公，不需开票的走对私。

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目前两类通行做法都存在不足和风险。

大部分经营分散式住房租赁企业通常是用第二方案报税，近来就遇到困扰，因为用个人账户转账笔数和金额多大，引起央行反洗黑钱注意，暂停了账户的非柜面业务。虽经过递交资金说明复核几天后，个人账户恢复了相关收付功能，但这是一个风险警示，意味着传统第二报税方案是不规范和可持续的。

银行相关人士表示，央行对于反洗钱非常重视，而且央行的大数据监测，如果你账户月频繁交易超过20笔，而且单笔均超过20万，容易触发央行反洗钱预警系统，随机所在银行立刻会冻结该账户。

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虽然企业经过解释，并没有产生任何后果，但是随着金融严控，这种不合规不合法的现象被曝光后，还是会对企业长期产生影响的，特别是长租企业，对于现金流极其的依赖。

笔者也与财税顾问、税局、律师、业内专家交流，开始寻求采用第一方案报税，但发现转为第一方案也存在诸多棘手问题。

首先规模上需要转为一般纳税人，因为没有进项票，税率由原小规模3%提高到6%；除差额报税外，还有部分租户要求开具发票的，怎么开？正常应由业主开，但实际无法执行。由企业开，但企业是按代收付额报税方式，无开票权。且租户要求开票的部分是不能；另代收付的方式，业主是没有纳税的，企业是不是有申报责任？

如果返回第二方案报税，既存在不规范风险，且个人账户管理越来越严的情况下，个人账户收付也将进行不下去。特别是今年进入到金税四期，企业的账户和法人账户和法定代表人个人账户直接管理了，偷税漏税的空间已经是没有了！

那

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么分散式住房租赁企业该如何进行款项收付报税？

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在国家鼓励租赁的大背景下，合法租赁纳税却成为了一个制肘！

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作者全雳，房东东公寓学院创始人，清华大学公寓建筑标准小组成员，房东东金地研究分院院长，河南公寓管理协会名誉会长，安徽省住房租赁专家委员会顾问，长期研究国内外住房租赁市场，发表文章超过600万字，先后为万科、碧桂园、华润置地、深业集团、华侨城、中国金茂、龙湖地产等企业进行长租公寓的培训和咨询。

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