当房子的土地价值红利褪去，还有什么能守住房子的价值? 在中国

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在中国，建筑行业是所有行业中最落后的，建筑的科研投入占比是最低的，甚至还不及农业，这就是中国建筑的现状。

4年前，陈栋梁很少站在公众场合向台下的人去宣传朗绿科技，如今他更多地站到前台，以上海朗绿建筑科技股份有限公司总裁的身份去推广建筑绿色科技。但这也暗示着:在绿色建筑行业，特别是民用住宅领域，所有参与其中和有意推动其发展的人都不满意这个领域的发展进度。

从表面上的数字看，中国绿色认证建筑的数量在2017年底达到了10927个，总建筑面积超过10亿平方米，仅2017年当年就新增3000多个绿色建筑(中国城市科学研究会数据)。但是，中国建筑存量在2015年就超过了586亿平方米，其中居住类建筑最多，面积超过362亿平米。而在绿色科技住宅这个垂直领域内，市场占比超过60%的朗诗系公司，总共服务的建筑规模约700万平米，不到新晋"地产一哥"碧桂园2017年合同销售额6066万平米的1/9.

另一组数据;2017年，全国房地产开发企业房屋施工面积78.15亿平方米，房屋新开工面积17.87亿平方米，其中住宅新开工面积12.8亿平方米。尽管通常所指的"绿色建筑"指有官方认证背书的项目，和实际的低能耗建筑面积之间存在误差，但房产开发面积的增量仍然远远超过绿色建筑的增量。

陈栋梁说:在中国，建筑行业是所有行业中最落后的，建筑的科研投入占比是最低的，甚至还不及农业，这就是中国建筑的现状。

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成立4年之后，朗绿科技在2017年的利润约为1000万元，他们把2018年的目标定到2000-3000万元，也是成立以来最激进的一次。同时还面临来自市场的挑战:去年至今，曾有一段遇到集中违约，在已经签订好服务合同之后，对方反悔了，因为市场客观环境变化了:限制售价商品房的出现压缩了项目开发的利润，开发商希望房子加速周转，快点把房子卖出去，另一方面还要压缩成本，科技系统作为房子的附加值就被牺牲掉了。

这是很多人的误区和退而求其次的选择，房子的核心是空间，服务只是附加的，多数购房者第一次买房对服务的要求并不高，甚至开发商也不愿意为服务付费。

土地价值仍被视为房子最最核心的价值，甚至住得舒服与否都可以妥协。在过去的投资房子时代，巨大的财富示范效应意味着资本先行，房子缺乏回归居住属性的动力。

据中国土地勘测规划院统计，2005年第一季度全国主要城市地价总体水平为1212元/平方米;到2017年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平达到3946元/平方米。其中高价地集中在一二线城市，地价是推动房价上升、制造财富增长的主要因素。

陈栋梁认为，实际上，买房子不仅仅意味着有一个住的地方和获得资产升值，朗绿科技希望把家变成健康的堡垒，给房子增加健康的维度，同时结合低能耗、高舒适度的特点，强化房子"住"的属性。

清华大学建筑学院工学博士朱颖心表示，建筑节能并不总是意味着放弃健康、舒适的室内环境。对建筑使用者到底需要什么样的室内环境有着准确的了解，才能知道如何营造更健康、舒适低能耗建筑环境。

北京大学景观设计学研究院副院长李迪华也曾表示，"过去近30年的快速城市化建设中，一直强调规划先行，实质是以物质空间为对象，人只能被动地接受，'以人为本'没有完全扎扎实实地落在实处。"

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朗绿科技希望从人的角度重新思考居住的本质是什么，它不仅需要有通常所说的品质，还要有好的居住体验。这种体验不仅仅是户型的好坏，房子要给居住者创造一个好的环境，而房子就意味着环境本身。"还得尊重身体的需求"，陈栋梁说。

比如，恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒智、恒静--朗绿科技提出来的建筑六恒系统。"室外的PM2.5、雾霾、室内装修在共同危害这一代人的身体健康，所以必须要洁净"，陈栋梁说，现在绝少有开发商敢去做甲醛、VOC零值交房的，因为房地产的采购、供应链管控非常难，产业链层层分包，材料统一标准和可追溯都是一个难题，不同的材料放在一起同批运输还会参加交叉污染，建筑用材的化学污染是几乎不可能做出可复制的模拟实验，实际应用的环境变量太大，只能从根源、运输、施工等环节去做全套管理。

朗绿科技董事长田明希望市场机制可以在其中起到关键作用，"房地产的绿色供应链是由一部分意识到的人，或者有情怀、有绿色意识的人来发起推动的，但是仅仅靠情怀是不够的，我们要找到一个好的机制，让其他人也愿意加入，能够通过加入得到好处避免坏处。"

所以，朗绿科技计划通过市场的力量来扩展自己的业务范围。例如，公司已经成立了2C事业部，搭建面对个体消费者的家装、维护体系。

"过去我们特别推崇做极致性的产品，如果有一个新技术出来，我们会跟客户说老的技术马上就要过时了，上就上最先进的。如果有100分的解决方案，我们就不会去做80分的。"陈栋梁说，"现在我们也在转变观念，不那么注重颠覆性的策略，给客户提供一些优化方案。可能他原来只有40分，我们帮他做到70分，他的体验就能得到很大改善。"

朗绿科技计划把原来的整体解决方案进行拆分，例如，新风系统、毛细管网、智能控制等系统可以作为单品提供给用户。

此外，陈栋梁透露，朗绿科技还计划在今年引入外部投资者。他们要求外部投资者可以和朗绿科技的地产资源形成互补，带有客源、渠道、技术等方面的优势，而不是资本本身。

据悉，朗绿科技未来三年将加大在北京、西安、重庆、贵阳等区域的市场拓展，从2C、2B、2G三个层面寻找突破机会。朗绿科技会开放部分科技知识，帮助合作方培育对建筑和绿色科技的自我维护能力。朗绿科技赚的是服务费，而不是知识产权费用。

建筑市场是一个分层级的领域。公共建筑的设计多被高校、半官方的研究院瓜分，这也是绿色认证建筑比较集中的领域;而在住宅领域，各大企业都有自己的供应链，中低端住宅产品的建筑施工要求仍以合格标准为主要要求。

"如果把建筑设计施工比作爆破任务，绝大部分单位没有定向爆破能力，就是简单粗暴地炸掉。"陈栋梁向36氪表示，目前科技建筑的人才非常紧缺，朗绿科技主要招聘对象是有海外跨界学科背景的人，因为非常普遍的情况是懂科技的不动建筑，懂空调的不懂材料，"我们缺乏建筑科学家"。

"有一些小区请我们去做维护，我们去看了看，不敢接手"，陈栋梁说，设备不统一是这个行业的普遍现象，不同开发商、不同小区使用的设备差别非常大，并且欠缺设备运行数据，这样经常会缩减设备寿命，后期管理也很困难。

绿色建筑、科技建筑是一个施工和使用相结合的概念，国务院参事室参事、原住建部副部长仇保兴表示，希望"下一代价值观的提升，不然(绿色建筑)就是一个反复，潮汐式陷阱"，绿色建筑要可见、可预算、可监督。

陈栋梁认为，我们进入了越来越关注质量的时代，让房子成为长期对人友好的基础环境是这个行业应该做的。

目前，这个领域内的先行者和大众化市场之间仍然存在着中间地带缺失的现象，地产企业、科技企业、建筑企业、市场需求各方尚未形成合力，即将建成的碳排放交易市场或许能够对这个行业形成一次撼动。

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